2013上半年，南宁别墅盘纷纷给楼市添砖加瓦，在数据上显示，今年上半年别墅新增供应4.8万平方米，成交6.32万平方米，同比分别上涨537%和525%。供应之大，成交之多，历年来罕见，有业界将今年称为“别墅元年”。据统计，目前南宁在售、蓄势别墅盘有12个之多，产品特征明显，双拼、联排别墅将是市场的主流，独栋产品则越来越稀缺，这些项目预计会在下半年集中发力，别墅市场活跃，对于高端买家而言，是**的出手时机。

    供应爆发，今年别墅特别火

    来源：南国城报  作者：凌青妹

    别墅供应年年有，今年特别火。嘉和城·天著、金源·中央墅、荣和·公园墅、江山麓府、盛天香墅等别墅盘悉数亮相，相继蓄势，给别墅市场增添一抹亮色。众多“大咖”走穴，别墅市场正在上演“王的盛宴”。

    今年别墅市场惹火

    “今年接待的别墅买家可是多了不少，很多买家出手阔绰。”盛天源墅的置业顾问言语中透着喜悦。据透露，该项目别墅还未推出，年初就已经有不少别墅买家陆续前来咨询，所以上次开盘，别墅卖得不错。

    今年以来，因为别墅市场的回暖，不少别墅盘的置业顾问眉开眼笑。而此前，限购限贷的政策下，别墅市场“很受伤”，尤其是限购之后，别墅市场不成气候，仅嘉和城、山渐青、碧园·山外山等少数盘卖别墅，其他别墅盘则处于蛰伏状态。而买方市场也不活跃，一度风光的别墅置业顾问收成锐减，不少人选择转去卖刚需房。

    然而，风水轮流转，随着别墅市场的活跃，置业顾问又迎来了昔日的风光：别墅还真不是那么难卖。6月22日，盛天源墅推出72套别墅，开发商表示，当天卖了九成，在别墅市场打了漂亮的一仗。

    而这只是别墅市场的冰山一角。别墅市场的“常青树”嘉和城，其第五代升级产品嘉和城·天著早在6月14日举行产品发布会，奢华的设计与稀缺的价值，受到来自全国各地圈层的关注，并于7月开卖。与此同时，金源·中央墅、荣和·公园墅、江山麓府、荣和·邕江悦府、山渐青、龙光·普罗旺斯蓝钻墅等项目均有别墅供应。据机构数据统计，今年上半年，别墅新增供应4.8万平方米，成交6.32万平方米，同比分别增长537%和525%。

    据统计，目前南宁在售或蓄势的别墅项目达12个，预计下半年供应继续呈井喷之势，供应量之大为历年来少见。南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟接受采访时表示，调控持续，**置业需求增加，而这也是开发商对高端需求的一种心理暗示。也有业内人士认为，别墅等高端产品无论是保值增值力更强，投资价值更稳健，高端市场逐渐回暖。

    从远郊向中心靠拢

    检阅南宁别墅的发展历程，不难发现，南宁的别墅群，一直盘踞于仙葫居多，偶有位于靠中心的别墅，如汇东逸墅等。“远郊”、“布局不均衡”是很多人对南宁别墅的地理位置的认知。

    不过，这一认知即将被今年上市的这一波别墅所改变，不少别墅群则占据了优越的地理位置，不断向“中心别墅”靠拢，并且4大城区均有布局，但青秀和兴宁仍占大头。其中，青秀5盘，兴宁4盘，城南2盘，西乡塘1盘。

    “荣和·公园墅处在凤岭北核心，享受城市**端的配套。”荣和集团副总裁周鹰说，荣和·公园墅的“中心价值”，****。项目紧邻凤岭国际儿童公园，距离华润万象城、航洋国际城等高端配套不远，未来对面还有荣和时代广场，荣和·公园墅则借此打出了“城央王墅”的概念。兴宁的金源·中央墅享受金源城“豪布斯卡”的配套，处在快环边上，可快速进入埌东、凤岭、市中心。嘉和城·天著享受嘉和万亩大盘的配套，并享有高尔夫、4A景区等独特的自然资源，匹配财富阶层的生活、精神需求。

    梳理今年这一波放量的别墅，大致可以分为三类：一类是中心别墅，如荣和·公园墅、金源·中央墅等；一类是山水别墅，如江山麓府、荣和·邕江悦府、盛天香墅等；一类是资源型别墅，如嘉和城·天著、山渐青等。这些别墅要么坐享城市繁华配套，要么享受一线山水资源，要么打造有稀缺配套，如高尔夫球场、水晶宫等，均有制胜绝招。可以说，与南宁往年单一种类的别墅相比，今年的别墅供应类型多，选择面更宽。

    双拼、联排是主流

    土地越来越稀缺，开发商则希望在有限的土地上，打造出更多别墅产品，而独栋别墅越来越稀缺，越来越珍贵。

    纵观市场不难发现，今年上演的“王的盛宴”，只有嘉和城·天著和八桂绿城·苏堤春晓等少数项目有独栋产品。广西嘉和置业集团有限公司营销部总经理黄进强接受采访时表示，越来越多的别墅项目上市，购房者选择范围更广了，但类别墅产品比较多，真正独栋别墅很少见。他判断，目前全南宁的独栋别墅不到50套，其中多数集中于嘉和城。据悉，嘉和城·天著的独栋别墅，私享3亩园地，可以享受到“1墅6园”的大尺度园林，打造全国独有1450平方米的会客厅，长18米的星空泳池等多项奢华设计，多为身价上亿级的塔尖人士量身打造。

    如今，别墅市场上更多的是双拼、联排别墅或搭配少量独栋别墅。如荣和·邕江悦府主打双拼别墅，荣和·公园墅更多的产品是联排别墅，出现了六联排别墅群。

    虽然独栋别墅稀缺，但是市场上主流的双拼、联排别墅，与往年别墅群相比，品质上则是大手笔打造。金源·中央墅定位为纯法式别墅，外立面全石材打造，很多细节纯手工雕琢。盛天香墅、荣和·公园墅、江山麓府、山渐青等别墅盘均是不惜重金，整个别墅市场的品质，与早些年相比大有提升。

    面积大小，也常常是衡量一个别墅品质的指标之一。据统计，目前在售或即将上市的12个别墅盘中，面积*小为180平方米，**为1000平方米，不少别墅盘赠送超多面积，赠送100多平方米甚至几百平方米，使每一户均有独门独院的私享空间。

    别墅成“**的晚餐”

    城市的发展，土地越来越稀缺，拥有别墅的机会，就显得弥足珍贵。

    2003年，国土部45号文强调了“停止别墅类用地的土地供应”，2012年3月，国土部再次强调“禁墅令”。“禁墅令”三令五申，这意味着目前存量的别墅将成为“**的晚餐”。而南宁今年下半年这一波别墅放量，无形中又给别墅的稀缺价值增添了砝码。

    记者走访市场发现，稀缺性一直是各大别墅项目的营销卖点。“对于高端客群而言，能拥有一套别墅是他们的梦想，但未来的别墅将越来越少。所以在销售的过程中，我们会把别墅的稀缺性体现。”记者在踩盘时，置业顾问如是告诉记者。

    广西佳园地产副总经理梁世饶分析，土地稀缺，纯别墅越来越少，所以南宁多了很多“高低配”项目，高层住宅搭配联排别墅建设，类别墅、泛别墅、空中别墅等或在未来市场中占较大的比例。而别墅买家的心理也趋于成熟，易于接受这类型的产品。

    类别墅、空中别墅、平墅等概念，其实早在楼市中广为运用，一些非别墅项目，因为拥有绝版资源，其大户也打着“别墅”的概念。南湖名都广场近期启动高层147~413平方米的大户，因项目就在南湖畔，顶层设有奢华会所，开发商称之为“凌云墅”，升禾·绿城世界3栋**，产品为85~185平方米的房源，也打出“空中别墅”的概念。

    “项目的大户并非真正的别墅，但是这个地段与资源很稀缺，而且项目的品质不错。”8月3日，在看房的购房者万先生先说，别墅动辄上千万乃至几千万元，不是每个人都愿意为之埋单，而像南湖名都广场这种享受别墅级资源的平层其实也是不错的选择。
 

    抢人抢资源 **房企急推别墅

    来源：南国城报  作者：雷金园

    说到前几年的别墅市场，可以用一声叹息简言之。“供应紧缺，没几个别墅项目”、“价格倒挂，别墅价比平层价便宜”、“别墅空置，买来养老鼠”等现象频发，曾有报道称南宁没有富人区，做不出好别墅。然而到今年，这一论断将要被推翻。不完全统计，目前南宁有12个楼盘在供应别墅产品，且呈现量价齐升、供需两旺的态势。数据显示，今年的别墅成交量同比翻张5倍。业内人士分析，调控步入平稳期，刚需产品为主导的市场将不复存在，高端产品将作为主流产品之一。而别墅，作为高端产品的**形态，将在市场上占得一席之位。

    抑制太久，不得不爆发？

    有人曾说，沉默，是为了更好的爆发。对南宁的别墅市场而言，爆发，是因为沉默得太久。

    2010年，南宁限购令重靴落地，投资性需求被驱逐市场，南宁住宅市场陷入“严冬”，开发商为保底走量，规避市场风险，纷纷将重心转向限购范围外的刚需市场。因此，一段时间内，赠送面积多、可灵活布置的“N+1”房几乎垄断了所有的产品来源。那些市场占有率低、不易消化的高端产品，被开发商藏在“深闺”，市场上几乎找不到专为高端客群打造的项目。而这部分客群，如果想买一步到位的改善型产品，只能在刚需盘中的少部分大户型中选择。显然，这些刚需盘，规模、品质、配套都不能满足他们**置业的需求。

    这一格局，一直保持到2012年5月。当时，华润幸福里高端豪宅精装大平层问世，可以说是引爆了南宁的高端市场，即使豪宅卖出天价（单价卖至2万元以上），买家仍趋之若鹜。

    华润幸福里的成功“试水”，令一直处于观望的高端项目欣喜若狂。于是，南湖名都广场、嘉和城、盛天东郡、八桂绿城等多个项目，纷纷推出洋房、类别墅、大平层产品，高端市场行情呈现回暖迹象。正是基于市场的信心，才有了现如今的12个别墅项目同时开火的盛况。

    “只能说市场在调控下，正在趋于成熟，刚需产品需要有人做，高端产品也需要有人来做，每个产品线都要有供应，这个市场才是健康的。”广西瀚林房地产开发有限公司营销副总监蔡德珑分析。

    对此，南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超表示赞同。他说，别墅的井喷并不是市场的主动选择。就像地表再也遏制不住岩浆的高温、高压时，所产生的火山喷发一样，限购持续得太久，刚需产品卖得好还不行，之前所积压的别墅产品也要走量。

    王洪超还认为，一些占据绝版资源的高端项目，前几年因市场条件不成熟，一直按兵不动，现市场情况出现好转，也开始伺机发力。华发·国宾壹号、盛天香墅、嘉和城别墅都属于这样的案例。

    需求增多，顺应市场发展

    早在前几年，曾有媒体报道分析，南宁别墅市场火不起来的原因，主要是南宁还没有形成一个硬环境和城市基础配套比较成熟的“富人区”。比如像广州东山、上海徐家汇、香港浅水湾。南宁买得起别墅的人少得可怜，这一观点，现在显然已站不住脚。

    一位在荣和·邕江悦府做置业顾问的朋友，常常向记者自嘲，希望卖房时，顺道把自己卖出去。因为她说售楼部外面，经常停放着众多价值不菲的豪车，上门的“客户”，不问价格，直接指着沙盘，说要哪栋，真是帅到“爆”。

    南宁的有钱人真的有那么多了吗？南宁别墅市场需求真的如此旺盛了吗？请来看一个数据。

    据报载，早在2006年，南宁的GDP总值才860亿元，而同年上海的GDP总值就超过了1万亿元，两个广西区的GDP总值，都不及一个上海市。2006年，南宁年收入超过12万元申报个税的人，才1200个；而这个数据，到2011年已达上升到6191人。2012年，南宁GDP达到2500亿元，全市城镇居民人均可支配收入22561元，比2006年翻三倍，比全国增速高4.5个百分点，连续11年保持两位数以上增长。

    “前几年想在南宁找辆好车，那是难上加难的事。现在道路上，随处可见上百万的名车，南宁的高消费人群正在增多，这是不争的事实。”蔡德珑表示，随着中国-东盟**举办地花落南宁，南宁已经不再仅是南宁人的南宁，而是整个广西，乃至辐射整个东盟**的南宁。城市属性的升级，同时也为高端住宅市场的发展带来生机。

    蔡德珑还说，虽然广西整体经济不算发达，但在在周边一些发达县份做矿产生意的有钱人、企业家还是非常多的。这部分群体，在当地找不到满足他们居住需求的居所，南宁汇聚广西**的教育、商业配套，因此南宁的高端住宅市场，对他们来说具备较大的吸引力。

    南宁宝创地产项目咨询有限公司副总经理蒋晔认为，南宁地价日趋走高，也在逼着房企往高端市场挤，加上目前改善型及**置业需求的增多，别墅就成为他们置业的**。

    资源太好，不做别墅可惜

    纵观各地豪宅，要么占据城市**的自然和人文资源，要么占据城市顶级的配套资源。离开这两条，豪宅都只能是自我标榜。想象一下，如果周边全是城中村、菜市场，能称得上是豪宅吗？

    别墅也一样。以中国内地别墅为例，上海陆家嘴、杭州西湖是公认的豪宅片区，原因也正是其占据了**的景观资源。在南宁，从来不缺打造别墅的“土壤”。

    新近开发的别墅项目盛天香墅占据南宁**的城市“半岛”。依山傍水，背靠青秀山，坐拥邕江，具备打造别墅的优质景观。荣和·邕江悦府与邕江仅一路之隔，离西乡塘重点打造的相思湖公园也只有三五**的路程，且项目位于相思湖CBD核心区，区域位置凸显。嘉和城则位于**4A级风景区内，拥有温泉、高尔夫等***稀缺性资源。“有这么好的资源，不做别墅太可惜。”王洪超说，南宁拥有北方不具备的互补性气候资源，“候鸟”型置业也在增多。而且，南宁的别墅价格尚处于低位，对他们而言，在南宁***只相当于在一线城市买套普通平层。

    然而，不是资源好就可以造出好产品，就如早年的柳沙半岛，自然资源得天独厚，但是也混迹了一些不知名的刚需楼盘，没能将这一板块的“半岛”、“国宾区”的优势**化体现。同时，别墅项目因在占地、外观、配套上要求较高，不具备一定实力，是造不出好别墅的。不过所幸，现柳沙半岛，已有华发、盛天和保利这样的**房企抢滩，更有不少实力房企预谋进驻。因此，未来的柳沙，或将告别平凡，走向高端。

    关于为何在今年发力高端，广西荣和集团营销总监谭志宏的观点是，做不做高端，是根据地块的价值和市场需求而定的。有些地块本身就适合打造高端产品，如果都用来做“清一色”的刚需产品，那是浪费资源的表现。

    目前，南宁的别墅，除了有占据自然景观资源的花园别墅、湖景别墅，还有占据城市配套资源的中心别墅。如荣和公园墅身处凤岭富人区，离华润象城和青秀万达广场都只是10钟车程，出则繁华，入则宁静。周边的生活配套圈、设施和服务人员的素质，也都是**的。正像人们所说的，***并不仅仅是买一套房子，而是选择一种阶层的生活，结交更多塔尖邻居。

    谁买走了南宁的别墅？

    来源：南国城报  作者：欧永潘

    调控持续之下，不论“开盘秀”，还是官方数据，都透露着楼市成交一直靠刚需撑市。于是，眼看别墅项目如雨后春笋般冒出时，不少人就等着看南宁别墅的“好戏”，到底有没有人买？然而，今年嘉和城、盛天源墅、金源中央墅等纷纷传出别墅成交不赖的消息，这让那些欲看好戏的人们又有了新话题：到底谁买走了南宁的别墅？

    很神秘

    他们在普通人难及的圈层

    说到别墅买家，普通人往往会觉得太过神秘，遥不可及，然后脑中想象那类人：开豪车、穿**。但这些都只是想想，准确与否，还不能贸然下定论。因为真正的别墅买家，生活在普通人难以企及的圈层。就连时常出入别墅项目的楼记，也极少有机会能见到这些别墅买家的庐山真面目。

    “真正的别墅买家，不会像普通买房人那样频繁的出现在售楼部。”谈及对于别墅买家的印象，多个别墅项目一线销售负责人如是描述。他们告诉记者，真正***的人，大多是成功人士、圈层人士，是普通人比较难接触到的。

    这一说法，在记者踩盘也得到印证。今年来，记者频繁出入嘉和城、金源中央墅、江山麓府、荣和·公园墅、盛天源墅、山渐青等别墅项目，几乎没见过像刚需盘那样的场景——多人围着置业顾问算价格、看户型模型等，极少时候，记者偶遇一两位别墅买家，也只是看到他们来去冲冲、极少问及单价，而且大多人都能对别墅的设计说得头头是道。

    如此神秘的买房人。究竟身家多少，才能消费得起少则数百万元/套、多则数千万元/套的别墅？

    “少说身家也在千万以上。”嘉和城置业顾问透露。盛天源墅销售负责人则告诉记者，面对此前项目销售的别墅500多万~700多万元/套，多数买家都选择一次性付款，所以这些买家身家至少数千万。山渐青、碧园·山外山的负责人也表示，别墅买家除了用于自住还有用于会客，因此客户群体除了富人、成功人士，还有企业。

    很路人

    他们随时可能出现在你身边

    “上次在山渐青，看到一个其貌不扬的大叔，衣着很随性，还穿个破旧拖鞋。结果一问，人家是那的别墅业主，房子已经在装修了。”说到别墅买家，作为地产行业从业人员的黄小姐，以前一直抱着和常人一样的思维去看别墅买家，想是他们应该都是气度不凡的，但*近在山渐青的经历却让她大跌眼镜。

    物质极大丰富后，挑肥拣瘦，成了人之常情。放到楼市，置业顾问“挑客户”也早已是常事。不过，面对形形**的别墅买家，许多置业顾问不敢再随意以貌取人。

    “有些客户虽然身家很高，但光从外表却看不出。”金源中央墅置业顾问告诉记者，项目不定期会举行圈层活动，但也有一些散客来看别墅，看起来就不大像别墅买家，却出手十分好爽，几百万一套的别墅，选择一次性付款。嘉和城、盛天源墅等销售负责人也透露，部分客户不论是看衣着，还是看他们开的车，都让人难以想象会是别墅的买家，但却实打实地是别墅客户。因此，不少别墅项目置业顾问透露，对待客户，以貌取人的现象少了。

    *有趣的是，记者近期在别墅项目遇到一个几年不见的朋友王先生，看似与25岁的同龄人一般，应该也只是公司的普通职员。可记者万万没想到，他前往几个别墅项目探营，除了为自己所在的装饰公司了解行情，还有一个目的是为自己看房。王先生告诉记者：“**高端的项目，往往配套会更为高端，居住也会更舒适。现在经济条件好了，不光是自己，家人也一样，注重居住品质，所以想一步到位***。”

    很享受

    他们对居住品住要求更高

    “衣食住行，生活的四大要素，其实*贵的要算‘住’，所以我也更注重居住的品质。”近两年，生意红火的马先生，意气勃发，对他来说，居住品质没有**，只有更高。他告诉记者，他心目中*满意的别墅，不仅要小区环境好、空气清新，还要建筑设计时尚、典雅，内部格局则要有会客、居住功能的区分。

    实际上，被冠以神话般分量的别墅买家，绝大多数和普通买房人一样，买房，就是为了居住、生活。只是，他们对于居住的品质有着更高的要求。

    “虽然有投资客涌入，但接触到的并不多，绝大多数还是自住的客户。”盛天源墅销售负责人告诉记者，虽然看重别墅升值潜力的客户不少，不少人***除了自住还会用于会客或办公，但单纯的投资几乎没遇见。“客群还是以生意人为主。”近期推出顶级豪宅的嘉和城·天著，项目负责人也透露，高端客户对高端产品的用途还是很多，不仅局限于居住，还用于会客接待，甚至商务办公，不过居住还是首位。“对于独具法式经典风情的项目定位，建筑风格，也有人为这些情结而买单。”金源中央墅销售负责人透露。此外，碧园·山外山、山渐青等多个在售项目，销售负责人也认为，大多客户都十分注重居住环境和品质。

    而且多个别墅项目置业顾问透露，这些客户范围较广，有企业家、社会名人、外地成功人士，甚至有人们津津乐道的“富二代”。“刚开始做别墅介绍时，我很紧张，但后面发现这些客户大多很有礼貌。”置业顾问小黄告诉记者，这些别墅的买家，没有想象中那样说话刻薄、眼睛往天上看。   

    这3类人为别墅埋单

    真正的别墅买家，不一定开豪车；

    真正的别墅买家，未必一身**；

    真正的买家，不一定都穿金戴银；

    真正的买家，下单都很直接豪爽；

    他们生活在常人难及的圈层，但随时都可能从你我身边路过。他们只是对居住品质有着更高要求，对居所功能有更多用途，对于邻居有着别样的理解，但终究，他们也和平常人一样，是个买房居住的购房者。

    通过多个销售一线负责人透露信息，及多方打探，记者了解到，目前主要有3类人在买南宁别墅。他们或是为了提高居住品质的**置业者，或是用于居住投资的成功人士及少量以办公为主的公司机构。

    1“创一代”的生意人

    何先生，目前正与合伙人经营一家装饰公司，眼看生意越做越大，亟待有高端会客场所用作接待，于是意气风发的他萌生了干脆买套别墅的想法。看过设计时尚前卫的盛天源墅、有着超大会客厅的嘉和城·天著，他很是满意。他告诉记者：“1000万元左右的别墅，都会考虑。”山渐青等多个项目负责人也透露，生意人是比较庞大的消费群体。

    2 “重文化”的60后

    “很明显的特点是，我们的客户以50岁以上的为主，大多对法式风情、建筑有着深厚的情节和认同感。”金源中央墅销售负责人告诉记者，项目在园林、建筑上都贴近法式风格，让这些注重异域文化的圈层有归属感。江山麓府**打造东南亚风情别墅群，虽然未上市，但也已吸引诸多有异域文化情怀的企业家。

    3“爱个性”的富二代

    多位业内人士透露，在***的也有年轻人，他们有家底厚实的父母为之买单。“我想住别墅，但不想住郊区。”“我想住别墅，但不想没有城市生活。”……通过层层关系，记者接触到两位人们口中的“富二代”，他们对城市中心别墅情有独钟，居住环境要好、够个性，还要交通够方便，不能离城市中心太远。他们无一例外，都看好凤岭北的荣和·公园墅、柳沙的盛天香墅。