日前，以针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标面积累进税率等为主要内容的“杭州房产税征收试点方案”，在正式下发前**一刻被国务院叫停。但在8月5日，财政部表示将扩大房产税试点范围，以“杭州方案”作为基础性主流方式之一，结合地方情况和中央试点需要进行微调。那么，南宁是否会成为下一个试点城市？如果入围又有多少购房者需要缴税？这些问题成为各界关注的焦点。

     锁定增量房是否新老划断？

    “杭州方案”成为不少南宁市民心目中的“参考版本”。虽然财政部等部门也透露出锁定增量房的信息，但不少市民还是感觉疑惑，指出“杭州方案”中虽然也提出是以针对增量住房征收为主，但在人均免征面积的划定和认定上，已经涉及“存量”。

    市民曾先生提出，按照该方案，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。也就是说，在试点之后如果不买房，原有的房产就不征税，但如果试点之后买房，就需要征收房产税。在划定免征面积时，要计算个人以前拥有房产的面积，然后再确定应缴的房产税税额。

    “锁定增量房，客观上来说也很难做到**的新老划断。”广西社科院经济研究所专家吴坚谈到，该方案从内容上看还是比较温和的，并没有触动到拥有住房者的既有利益，实施起来阻力预计会小一些。但是，为什么又难免涉及到存量房呢？这也可以看出抑制投机性购房目的，这与**促进房地产市场健康发展的目标是一致的。

    吴坚谈到，虽然该方案中交易房产的税率征收比例并不大，但需要查询购房者的以往购房记录，这会对持有多套住房的人群起到一定威慑作用。此外，对刚需购房者来说也是一个利好。按照家庭为单位综合计征，划定人均60平方米的免征面积也比较客观。比如在南宁，一个三口之家的小家庭拥有180平方米的住房面积也是比较宽松的。

    南宁是否可能列入试点？

    按照国务院的**要求，在继续完善“杭州方案”的同时，房产税试点征收扩围的方式，要采用“集中批准一批”的方式，而不宜采用单个会签、单个批准的方式。据媒体报道，除杭州之外，还有特大型城市在内的多个城市上报了技术方案。不少市民表示关注，南宁有没有可能列入试点？

    南宁一家大型房地产公司负责人唐先生说，据他了解，南宁目前还没有申请成为试点城市。但是，南宁作为一个省会城市，会不会有可能被**列入试点范围，在决策层有意将房产税试点扩围的背景下，这也存在一定的可能性。当然这也要充分考虑地方政府的实际情况，以及对地方楼市的影响。8月5日，记者联系南宁市房产局等相关政府部门，希望就南宁会不会提出申请或入围进行采访，没有获得答复。

    “房产税在南宁试点的可能性比较小。”吴坚谈到，南宁楼市在全国来说不算火爆，南宁房价在全国来讲也不算高。房产税不同于其他简单的行政手段，涉及到数以亿计的购房者的利益，不再是政府想征收就征收的，*终还需要通过人大立法，这一过程*短需要两到三年。在这过程中，中央还会考量杭州、重庆、上海等各地房产税的试点效果，综合考量形成*终的共识。

    “预计至少要到明年上半年，**才会对房产税试点的扩围工作作出更具体的举措。”广西辉煌集团副总经理黄明诚也谈到，目前杭州的试点效果还未显现，如果效果真的好，南宁才有可能会成为下一个房产税试点城市。

    如果入围多少人缴税？

    据相关报道，住建部、财政部和国税总局已经形成共识，将“杭州方案”作为下一批试点扩围城市的模板，即征收工作将基本以杭州房产税征收试点方案作为基础性的主流方式之一。参照该方案，税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4‰的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格的8‰的税率征收。

    黄明诚分析，该方案中的标准如果在南宁市实行，对南宁购房者的影响还是比较广泛的。近年来，南宁的投资性商品住宅主要集中在青秀区，从南宁房地产业内做的一些调研和统计分析结果来看，现在南宁普通的家庭有两套住房是比较普遍的，一些家庭拥有多套住房也是一个不争的事实。如果以家庭拥有住房为基础，只计算商品住房，那么南宁人均60平方米以上的购房者，占了持有商品住宅者的四成左右，“也就是说至少40%的有房人士需要缴税”。

    另一家房产中介机构的负责人陈先生也谈到，按照该方案，参照南宁普通住宅的交易价格，假如一个三口之家的住宅面积减掉180㎡的免征面积之后，仍然超标100㎡，如果是位于青秀区，以7500元/㎡的交易价格计算，则需要缴纳3000元/年的房产税。陈先生说，假设超出面积为一套用于出租的投资性住宅，按照该城区同等面积三房户型普遍月租金为2000元来计算，相当于损失1.5个月的租金收益，陈先生认为，如果该方案在南宁执行，面积超标的家庭可以通过出租闲置的住宅等方法应对，但是已经出租的住房也有可能会加租，从而推高南宁部分城区的房租水平。

    房产税对调控政策有何影响？

    业内人士普遍认为，房产税是比较有效的楼市调控政策之一。如果房产税改革大范围铺开，又会对其他调控政策产生什么影响？对楼市、房价有会产生什么影响？采访中，不少专家人士表示，房产税执行后，限购令有望逐步放开。

    吴坚指出，**在对房产税试点扩围的同时，预计会逐步放松之前的限购令，因为限购令毕竟是短期的手段。这对楼市来说是利好，会**房地产市场的需求，但不会明显推高房价。因为房价上涨主要还是受土地出让价格的影响，如果土地供应量加大，地价不涨，房价上涨的动力也会不足。此外，地价停止上涨甚至下跌也并非不可能，现在区外已经有政府在试点转变土地财政的制度。如果南宁政府进行制度创新，对土地供应量和土地价格进行调整，那么对于房产持有人来说，也是一个风险。从本届政府的决心看，如果改革有利于推动经济发展，各地政府很有可能进行制度创新。

    “房产税试点扩围是政府逐步放松限购令的一个基础。”黄明诚分析说，之前的限购令在释放刚性需求的同时，误伤了改善性需求，房产税试点扩围乃至*终实施会有利于释放改善性住房需求。房产税的出发点还是遏制房价过快上涨，但遏制效果如何，还要看各地执行的标准和决心。

    广西经济管理干部学院工商管理系副主任甘宜沅教授也谈到，以香烟要纳税为例，抽烟的人并不因为要缴税而改变抽烟的习惯，不抽烟的人也并不会因为香烟不需要纳税而去抽烟。在土地政策、刚性需求、通货膨胀没有改变的情况下，房产税抑制房价上涨作用有限。