中国社会科学院财经战略研究院12月3日发布了《中国住房报告（2015~2016）》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期，初步测算，前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04%，创下2000年以来新低。一方面库存高企，房企去化压力增大；另一方面，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡。2016年中国楼市内部条件与外部环境不乐观的背景下，房价也存在较大幅度下跌的波动运行可能性。不过由于宏观政策进一步宽松，房地产市场也不会硬着陆。

    楼市分化将更严重

    报告认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。如果整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，2016年商品住房销售增长将比较乏力，库存压力缓解有限。

    报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，**住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

    去库存是首要任务

    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策**力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。截至10月底，全国新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。

    报告指出，以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年；现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。

    按照**合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米；现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米。去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间。因此，2016~2017年房地产市场调控首要目标仍是去库存，实现销售大幅增长。

    房价走势不容乐观

    今年楼市暖冬现象较为明显。中国指数研究院数据显示，11月主要城市楼市成交面积环比上升3.84%，超六成城市环比上涨，同比上涨21.18%；房价方面，5月份以来，百城房价已经连续7个月环比上涨，连续4个月同环比双涨。

    不过，倪鹏飞对于明年的房价走势并不乐观。宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波较大幅度下跌的可能。未来房价具体走势，一方面取决于房地产市场的自我调整程度，另一面受宏观政策的影响。

    尽管对于房价的预测加上了特定的前提，中原地产首席分析师张大伟仍持反对意见，他认为，当前房地产市场的确需要去库存，但并未严重到全面过剩，房价会出现调整但绝不是“断崖式下跌”。

    建议 实施减免交易税费等6项政策

    2016~2017年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促投资：房地产投资恢复到正常水平。对此，社科院建议实施六项政策。

    1、金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖。

    2、财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。

    3、土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应。

    4、行政措施：调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续。

    5、配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化。

    6、供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。