聚焦业委会

    第3篇： 破局

    各方畅谈业委会成立难运作难破解之道

    政府作后盾 业委会不再“难产”

    核心提示

    南宁市莱茵湖畔小区业主委员会筹备组成员被打一事，连日来在邕城大街小巷、大小论坛持续发酵，市民、网友讨论的焦点渐渐归向这样一个话题：成立小区业主委员会为什么这么难？有没有破解之道？

    正如一位受访市民所说，就像每个人性格各自不同一样，每个小区也有其特殊之处。要探讨小区业委会成立难、运作难的问题，首先需要政府部门重视起来，其次，还应借鉴其他地方先进的方式方法，结合自己小区的特点难点，这样才能找到一剂适合自己的“妙方”。

    **之路

    依靠政府

    解决业委会成立难

    依靠政府解决小区业委会成立难、运作难的问题，是在水一方业委会主任张凯的经验之谈。2013年9月，南宁福泰恒物业有限公司退出在水一方小区之后，大门没人守，垃圾没人清理，商铺没电用，整个小区一团糟。而小区首届业委会也于是年8月29日任职到期。

    福泰恒物业有限公司于2012年11月受聘进驻管理小区的，但由于小区内的水管经常爆裂，造成公摊水费过多，部分业主不愿交公摊水费，也不交物业费。物业无力垫付，只能撤离。可以说，当时的在水一方就是一个烂摊子。

    后来，小区内16名热心业主报名参加了第二届业委会筹备小组，其中就包括转业干部张凯。张凯与众业委会筹备小组成员积极奔走，向政府呼吁，请求政府帮助，*终在政府部门的指导、监督下，由筹委会牵头选出了新任物业——建凯物业公司，并于2013年11月进驻小区进行管理。2014年3月29日，在水一方小区第二届业主委员会成立了，张凯当选为主任，另设副主任和委员等职位若干。

    “遇到问题的时候多跟政府及相关部门沟通，能够有效提高业委会筹建的运作效率。”张凯说，他跟业委会筹备组成员经常给政府有关部门去函，在获得有关部门的帮助后，促使开发商出钱重新更换了新水管。张凯觉得，在成立业委会筹备小组、召开业主大会、选举业委会主任、副主任、委员的过程中，多跟职能部门沟通，获得职能部门的指导与帮助，都有助于解决业委会成立难、运作难的问题。

    变通之路

    是否能够

    成立业委会协会

    张凯是幸运的，因为他有幸得到了政府相关部门的帮助，从而及时、快速地成立了业委会。但据不完全统计，目前，南宁市有物业管理的小区共有2000多个，但成立业委会的不足20%。究其原因，除了业主不了解相关流程、工作不细致，还有两个重要原因，就是有关部门没有进行详细的指导，开发商不提供材料。

    瀚林美筑业主魏先生说，今年1月19日，该小区400多名业主的签名已提交给兴宁区房管所，但由于开发商没有提供成立业委会必须提供的小区建筑平面图等材料，因此，业委会筹备小组迟迟不能成立。这也是很多小区业主遇到的*头痛的问题。《广西物业管理条例》第十条规定：交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门，并提供包括筹备**业主大会会议所需的资料；第五十六条规定：建设单位违反本条例第十条**款规定，不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

    魏先生认为，对开发商来说，罚几万元根本不算事，因此，先成立业委会协会或许是解决业委会成立难的一个方法。他建议有关部门帮助业主成立业委会协会，让不了解流程的热心业主在协会里能学到实用知识，为小区依法成立业委会打下基础。

    必经之路

    物业职能

    朝新方向转变

    “物业职能转变，业委会的方式方法转变，用新型方式让财务公开、渠道畅通，业委会的筹建自然也就顺利了。”南宁市天策房地产项目管理有限责任公司一位工作人员告诉记者，长期服务和接触多个小区物业以及业委会，他们深刻感受到每个小区业委会的成立跟小区物业息息相关。实际上，很多小区业委会迟迟无法成立，均存在物业管理不善的诱因，如果物业在管理方面有较大改进，对业委会的成立应该能起到积极的推动作用。

    该工作人员认为，现在许多物业公司普遍存在服务人员素质较低、整体服务质量较差的情况，很多公司还是按照过去的老方式、老办法进行管理，很难跟上当前形势的变化。

    记者采访了解到，目前，南宁市一些小区已经开始采用智能化管理，例如引进“熊奶奶电子社区平台”等，这些方式，突破了传统的物业费收取形式，将社区服务拓展到方方面面，小区业主也切实感觉到服务质量上去了、矛盾减少了，盈利方式增加了、高素质人才引进了……在这种情况下成立业委会，自然是水到渠成的事。而且，新型社区综合管理服务系统在深圳等地早已铺开，只要通过网络辅助，就可以将业委会工作、停车费、公共物业租赁、建筑物维修基金等全都在系统上显示出来，让全体业主明白缴费，甚至可以辅助召开业主大会。

    而西乡塘区西湖社区也自己摸索总结出一套物业调解方式，他们将社区、物业以及业主等三方都纳入调解方位内，任何涉及业委会与业主之间、物业与业主之间的纠纷，三方都面对面地坐下来参与调解。由于问题更直接地摆在大家面前，调解、处理的效率也就更高了。

    光明之路

    政府部门多作引导和指导

    “业委会的成立，确实存在不同的情况和问题，需要根据各自特点去解决。”南宁市西乡塘区房产管理所所长李琼波说，以他平常接触到的小区来说，如果小区物业服务在前期做得相对较好，那么对成立业委会会有一定的积极促进作用。但这也容易导致一个尴尬，就是容易造成业主对成立业委会的愿望没有那么迫切，或者感觉到成立业委会对业主有约束力，因此不大积极响应。

    李琼波说，业委会首先是一个群众自治组织，需要小区的部分热心业主主动参与其中，这是要付出一定时间和精力的。但只要有热心业主牵头，作为职能管理部门，房管所一定会在程序上给予指导，遇到困难也会尽快解决。“如业委会成立和运作所需的相关材料，我们职能部门可以通过内部协调来沟通和解决，让相关工作进展得更为顺利，这样一来既减少了业委会的筹办难度，对业主们也是一种积极的帮助。”李琼波说，在实际工作中，房管所有时也遇到一些业主不理解办理程序，自行减少一些步骤的问题。“这既浪费了时间，又增加了工作量，往后还会牵涉到更多问题，带来不必要的麻烦。”李琼波说，作为业主，也应该提高依法治国的意识，严格按照职能部门的要求办事，这样才能更好地达成筹建业委会的目的。

    “无论如何，我们都希望大家能跟我们多沟通、多了解，我们也会更多地关注小区业委会，多对他们进行指导。”李琼波说，今后他们将多到各小区走访，实地了解各小区的实际情况，从各个环节指导业主筹建业委会，尽力解决小区业委会成立难、运作难的问题。