对于中国人来说，买房是个大事件；买一套房，可能就意味着两代人共同为了一辈子的居住条件买单。付出如此大的代价购买来的商品，要是遭遇纠纷，导致权益受损该怎么办呢？在楼市一片欣欣向荣发展的背后，因房产问题**的事件接连不断，定金不退、建筑质量问题、产权证办理难、面积缩水、楼盘虚假宣传等等。

    在“3·15”来临之际，针对当前房地产领域的消费**热点，让南宁市工商局专业市场分局相关负责人以及广西文灿律师事务所蒋文灿律师，进行解读并作消费提示，望能帮助广大消费者顺利购房。

    案例1：逾期交房

    案例：市民黄先生反映，他于2011年12月与某开发商签订了商品房买卖合同，合同约定交房时间为2013年4月，但在履约过程中，开发商一直到2013年7月才交房，延期交房超过90天。

    提醒：当遇到开发商延期交房时，若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定，则依法确定开发商逾期交房违约责任，违约金按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

    案例2：定金纠纷

    案例：2012年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而，当张小姐如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此，张小姐认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。随后，开发商通知张小姐没收其定金。

    提醒：依据**法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在这个案例中，开发商在事先未告知的情况下，要求张小姐签订有不对等条款的合同，侵害了张小姐的合法权益。在张小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金；因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定，开发商应当双倍返还定金。

    案例3：广告与实际销售不符

    案例：市民覃先生2012年购房，购房过程中，开发商的宣传广告上注明，小区内将配套150平方米的会所，还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。交房后，承诺的会所变成了对外经营的酒楼，绿地也变成了停车场。覃先生气愤地表示，当初选择这个小区，就是看中配套齐全，环境优越宜于养老；现在承诺无法兑现，开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

    提醒：广告是对整个楼盘的宣传，不会具体到某套商品房，购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说 “二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传，如果购房者是看广告宣称的内容而购房的，为了避免这种情况的出现，建议购房者一是不能只轻信广告，应以实物为准，**到现场观看。

    此外，广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准，购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时，为了预防后期出现问题时**难，**能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

    案例4：逾期办理产权证

    案例：市民周女士很气愤，因为其买房4年了，可房产证一直没有拿到。据她介绍，2009年她在某楼盘购买了一套房子，当时开发商口头承诺在9个月内办下产权证。2013年，周女士打算将该房子出让，但是因为没有产权证而迟迟无法交易。

    提醒：在项目建设过程中未按**、建设等相关部门的审批组织施工、建设，以致出现**及竣工验收困难，是造成产权证逾期的重要原因之一。遇到这种情况，可向法院**，要求退房。**人民法院在2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基本问题的解释》中，对房开商不按时办理产权证也有明确规定。购买商品房迟迟拿不到产权证，可向人民法院或仲裁机构申请赔偿损失，通过法律途径维护自身合法权益。

    案例5：房产面积差异纠纷

    案例：2012年1月罗先生购买了某小区房屋一套，在2013年12月份开发商交房时，罗先生发现房屋面积由120平方米减小到了117平方米，这种时候他该怎么办？

    提醒：根据相关法律规定，开发商交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1.面积误差比**值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，以此请求解除合同的，不予支持；2.面积误差比**值超出3％，请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还。

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    1.“定金”与“订金”该如何区分？

    在商品房交易中，“定金”与“订金”两者在法律上有明显区别。“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。买家履行合同后，定金应抵作价款或收回。若不履行，则无权收回。若卖家不履行则双倍返还。《担保法》规定：定金应以书面形式约定。“订金”并非规范的法律概念。它实际上是具有“预付款”的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。若合同不履行，则没有“不返还”或“双倍返还”的义务，只是“恢复原状”退回“订金”。

    2.商品房出现质量问题该如何解决争议？

    1998年5月12日，建设部公布的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。所以购房者在收房时，开发商应提交有关“商品房质量合格证明”。商品房的质量鉴定和监督，职责部门是南宁市建设工程质量监督部门，购房者可直接到该部门处理相关事项。

    3.如何解决商品房中介纠纷？

    2011年1月20日，**发改委、**住建部、**人社部联合发文（第8号令），《房地产经纪管理办法》已于2011年4月1日实施。目前房地产中介行业由南宁住房保障和房产管理局统一监管，购房者可到该部门处理相关事项。

    4.房地产的“五证”主要包含哪些？

    （1）《国有土地使用证》：证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金；

    （2）《建设工程**许可证》：证明该房屋的**已取得**部门的许可；

    （3）《建设用地**许可证》：表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；

    （4）《建设工程开工许可证》：允许该项目的工程进行施工建设；

    （5）《预售许可证》：允许期房预售和现房销售。

    （报道相关资料由南宁市工商局专业市场分局提供）