“让消费更有尊严。”这是2014年央视“3·15”的主题。

    在中国人眼中“居比天大”，“让买房更有尊严”成为买房人内心*坚定的渴望。当他们满怀期望地去买房时，不再遭遇虚假宣传；透支30年的财力之后，不再陷入购房“陷阱”；收房时，收到的不是一套“闹心房”；**时，不再四处奔波吃“闭门羹”……一项调查显示，购房过程中，48.5%的购房者在房地产消费中遇到过纠纷。无独有偶，历年央视“3·15”晚会中，房地产投诉也一直是热点。

    其实，在市场经济下，购房，不仅仅是一项简单的等价交换。作为购房者，消费尊严甚至比消费本身更重要。买房，不仅仅是收获房子，更是收获满足，收获一家人一辈子的幸福。这，是每一位购房者共同的“中国梦”。

    让买房更有尊严。这不是一句简单的口号。在一年一度的“3·15”国际消费者权益日来临之际，记者呼吁：购房者在买房过程中要有尊严，遇到权益受损时，要坚决维护自身的合法权益，跟忍气吞声Say NO；开发商赚钱也要有“尊严”，不义之财不可取，不仁之事不要做，当一名诚信、守法的经营者；市场监管者，要努力完善法律法规，严格执法，坚定维护市场的尊严。

    购房梦想 拒绝纠纷，让买房回归公平

    来源：南国城报 作者：凌青妹

    房屋质量打折、虚假承诺、货不对板、一房多卖……对于购房者来说，没有什么比耗尽积蓄买了房之后，却还要艰辛**更烦心的了。对于中国人而言，一套房子承载着一个家庭的幸福，让买卖双方回归到公正的平台，让买房更有尊严，成为每一个买房人的购房梦想。

    近五成人，遭遇购房纠纷

    “交房时，简直触目惊心，房子竟成‘楼薄薄’，楼板的钢筋都露出来了。”*近，让余先生特别闹心的是，当初很看好的房子，遭遇不小的质量问题，几个月过去了，开发商都没有整改合格。透支了30年的财力买了房，换来的却是各种堵心，这样的案例，在现实中频频上演，楼市里的风险，暗藏于买房的各个环节之中。

    “说好的中心湖只是一潭死水”、“装修发现墙体是泡沫墙、“交房时间又推迟了”、“原来**的绿地变成停车位”……每到交房季节，就是业主**高峰期，这是房地产的一大“怪圈”，不少业主泣血控诉开发商：当初抢手的香饽饽，竟变成“糟心房”。事实上，业主控诉的问题，很多都是老生常谈。然而，在房地产调控时代，一些面临资金困境的房企，选择极力缩短项目开发周期、追求资金高周转率的同时，伴随而来的是楼盘品质下降、楼盘烂尾、无法办证等各种问题。

    一项调查显示，近五成购房者买房时，遭遇购房纠纷，其中近三成购房者是在购买新房时遭遇购房陷阱。无独有偶，历年央视“3·15”晚会的投诉统计中，关于房地产行业的投诉居高不下，其中投诉的重点，在于房地产商在销售前的承诺与销售后兑现的存在较大差异。南宁方面，居周刊从南宁市工商局及相关律师事务所获悉，房屋瑕疵、虚假宣传、私改**、绿化缩水、面积不符等成为房地产投诉、**重灾区。

    正当**，拒绝忍气吞声

    如果很不幸，你买到了一套“闹心房”，正当权益受损时，你要做的是，拒绝忍气吞声，正当**。在百度输入“南宁业主**”关键词，便会搜索出十几页业主对开发商泣血控诉，而*为典型的，则是文华园业主7年曲折**讨房产证，鼎盛国际600户业主4年**事件。虽然过程曲折，但结局则“相对圆满”。近年来，房地产市场日趋规范，一房多卖、楼市烂尾等现象有所收敛，但现实当中，买房时仍会遭遇各种陷阱。

    “到处借钱才买到的这套房，没想到交房时，竟然与宣传严重不符，说好的大阳台，**只有巴掌大，要不是迫于无奈，谁会轻易走上**路？”在某楼盘买了房的黄女士，从去年年中起，便与其他业主们走上**之路，售楼部拉横幅、向有关部门投诉……虽然**比她想象中要困难得多，但讨回合法权益的决心并未改变。

    此外，买房过程中，许多看似约定俗成的销售行为，*终演变成各种陷阱，从而给购房者置业带来莫大的烦恼。广西思贝律师事务所律师满文勇告诉记者，在他接触的**事件中，购房者签署的合同存在诸多陷阱，为后期的**留下更大的难度。他提醒购房者，签订合同时注意将开发商宣传材料中明确的内容加入到合同条款中，开发商的口头承诺，要有意识地保留证据，以避免双方在日后就宣传资料和合同条款不一致发生争执，更避免购房者的利益受损。当购房者发现自己的权益受到侵害时，应该通过正规的渠道进行申诉。

    行业规范，让购房者更有尊严

    我希望，我的房子不是“楼脆脆”；我希望，我不用走上**之路；我希望，我的房子能承载一家人的幸福……让买房更有尊严，成为每一位购房者的心声。

    其实，要让买房更有尊严，除了购房者擦亮双眼买好房，正当维护自己合法权益之外，*根本的则是行业规范以及法律的健全。

    广西瀚林地产营销副总监蔡德珑表示，瀚林地产能够在市场上树立起自己的品牌，从瀚林华府开始至今的每一个项目，均用心做好房，竖起精工大旗，所以赢得了市场的口碑和业主的首肯。作为一名开发商，只有诚信经营，维护市场的尊严，才能让购房者买房更有尊严。对于开发商的诚信经营，事实上，全国很多城市已建立或拟建信用系统。从开发商自身的企业资质、银行信贷、行业评价、媒体评价、交易对方评价等内容，评估一个企业的信用度。而南宁不少房企的信用，在全国企业征信系统可查看企业的诚信。广西辉煌房地产项目咨询有限公司副总经理蔡思荣认为，维护房地产尊严，开发商要言而有信，承诺的必须做到，做一个有诚信的开发商，房地产行业诚信体系的建立，首先要求行业自觉、自律。

    让购房者更有尊严地买房，除了开发商自身诚信经营，房地产行业的自律之外，当购房者遭遇不公平待遇时，应及时申诉，这时“有法可依”尤为重要，房地产法律法规也应努力完善，健全法律保障机制，维护房地产市场的尊严。

    ■链接

    开发商10大霸王条款

    ①买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《房地产买卖合同》。

    ②无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款，或不允许使用公积金贷款。

    ③售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府*终审核为准，买方签订合同未受此影响。

    ④车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。

    ⑤卖方保留变更**及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议。

    ⑥卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。

    ⑦先收楼后验房。

    ⑧质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准。

    ⑨买方违约金无上限，卖方违约金设上限；卖方解约权期限2年，买方3个月，或卖方有解约权，买方无解约权。

    ⑩所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

    应对霸王条款律师开良方

    ①建立合同附件备案审查制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案；

    ②开发商公开全部格式合同文本，允许购房者购房前复制，以熟知相关条款；

    ③建议法院出台审判指导意见，对一手房格式合同的相关问题做出规定，指引开发商诚信缔约；

    ④尽快修订《格式合同条例》，规定包括开发商在内的所有格式合同的提供方必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督；

    ⑤呼吁、推动公益诉讼制度，降低购房者个体**成本。

    ■记者手记

    让买房回归公正的平台

    “让消费更有尊严”，是今年央视““3·15晚会”的主题，而买房作为中国人人生中重大决定，“让买房更有尊严”占据浓墨重彩的一笔。很多中国人几乎是“毕其功于一役”，透支30年财力，才换来一套房。但是，买房也不是一项简单的等价交换，一套房子，被赋予了超过其自身价值的内涵，它承载的，是每一个购房者家庭一辈子的幸福，也更事关房地产行业的尊严。

    房地产交易中，没有话语权、隐形条款重重，霸王条款、**遭遇踢皮球……诸多漏洞，也让房地产行业的诚信蒙上了阴影。事实上，让买房更有尊严，这不是一句简单的口号。它所倡导的是，是对行业诚信、公平的呼唤。作为第三方，居周刊提醒购房者，买房，需做足功课，对买房的各个节进行攻略，货比三家，选择市场口碑良好的楼盘，****地规避各种买房风险，买到好房。但是在市场行为当中，折损房地产行业尊严地事件频频爆出，购房者这只“胳膊”，往往拧不过开发商这条“大腿”，再加上**成本耗时耗力耗材，很多购房者往往选择忍气吞声，处于弱势。

    让买房更有尊严，关键是让购房者重拾话语权，让交易双方回归到公平对话的平台上。这是一项系统工程，需要从购房者、房企以及法律等多方面，多管齐下：购房者合法权益受损，不忍气吞声，用正当手段**；开发商诚信经营，不做不仁不义之事；法律保障体系更健全，有法可依。

    投诉焦点 揪出房产投诉7宗罪

    来源：南国城报 作者：钟荣芳

    面积缩水、虚假广告、延期交房、私改**等欺骗购房者的行为屡屡发生。而近年来，房产类消费纠纷一直位居各类消费者投诉事件的前列。现在的购房纠纷主要有哪些形式？居周刊走访市场，并从南宁市工商行政管理局专业市场管理分局房地产市场工商所了解到，2013年以来其接待、受理的近百件购房纠纷中，房地产行业格式合同引发的消费纠纷*为常见。

    合同纠纷，占比投诉**

    虽然受**调控政策的影响，房地产市场消费趋于理性，但购房纠纷仍时有发生。根据南宁市工商行政管理局专业市场管理分局房地产市场工商所统计的数据，2013年的消费申诉数量较之前有了大幅度下降，所接待、受理的消费申诉、咨询有近百件。其中涉及商品房买卖合同投诉有20起，占20%。

    南宁市工商行政管理局专业市场管理分局房地产市场工商所所长邓建英介绍，在她们所接待、受理的消费申诉、咨询中，房地产行业经营者在房产交易和服务过程中滥用格式条款侵害消费者合法权益的尤为突出。在房地产新政调控下也出现了新的问题，其中碰到比较多的情形有两种：在合同履行期间出现了**楼市调整新政策的情况，比如首付提高了、购房人的条件有新的限制等，造成合同不能履行；还有一种是开发商承诺可以为消费者办理银行按揭手续，但结果办不了，导致合同不能继续履行。

    7大投诉，购房过程常见

    房地产政策调控下，购房机会减少，首付比例的提高、银行利息的增加，开发商开发的产品更趋于紧凑的情况下，2013年南宁购房投诉主要出现以下7种情况：其中，*明显的是商品房定金退还的纠纷。不少购房者在销售人员的促销劝说下，很容易失去理性，在没有认真仔细考虑自己的实际情况和消费条件下，头脑一热，盲目下定金并签订《认购协议书》。待事后冷静下来，后悔了，但此时只能按合同约定执行，定金退不回来了。

    其次是出现楼盘广告与实际销售不符的情况，广告是对整个楼盘的宣传，如“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”等定义较为模糊的宣传，而如购房者在收房时，发现两房变三房中的第3个房间仅4平方米，而俯瞰江景可能需要望远镜才能看到，现房与广告宣传极为不符。

    第三种主要投诉情形则是商品房出现质量问题，出现渗漏、裂缝、空鼓，墙皮脱落等情况。

    此外，还有未按时交房、车位层高不够、小产权房及商品房中介纠纷等也是购房投诉比较常见的问题。

    分清职责，投诉**有门

    对于购房者而言，无论出现任何纠纷，*关键的是投诉有门，事情能够得到解决，不要让买房的喜事变成闹心事。

    据了解，如果出现“定金”纠纷，“**人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法法律若干问题的解释”第四条、第二十三条规定：“因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而出现楼盘广告与实际销售不符的情况，消费者要保存好相关资料，消费者可提供合同及广告相关证据到工商部门进行申诉。商品房出现质量问题时，消费者可直接到南宁市建设工程质量监督部门处理相关事项，该部门是商品房的质量鉴定和监督的职责部门。车位纠纷则属于业主与物业公司的纠纷，是销后服务的范围，归房产部门物管处或物价部门处理。

    还有一种情况就是小产权房，购房者**慎买。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。近日，参加全国两会的国土资源部部长姜大明接受媒体采访时也表示，针对小产权的清理，目前28个省（区、市）已拿出工作方案，这段时间主要针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。同时，国土资源部也在对各地小产权房的情况进行清理、统计，在这个基础上再研究，提出分类处理的意见。

    ■部门提醒

    购房过程中应注意的事项

    根据购房过程中常见的一些纠纷，南宁市工商局专业市场分局提醒，购房时要注意以下几点：

    事项1

    房产是否五证俱全。所谓五证，是指建设用地**许可证、建设工程**许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证。房屋预售必须五证俱全，否则不允许开发商对外预售。

    事项2

    售楼广告与实际是否相符。业主与房产开发商发生的纠纷，有很大一部分是由房产开发商的售楼广告引起的，*主要的表现就是，开发商做虚假宣传和夸大宣传。建议购房者不能只轻信广告，应以实物为准，**到现场观看。

    事项3

    购房定金的作用。定金一般是双方在签房屋认购书的时候约定的，由业主向开发商交纳一定数额的定金做为其履约的担保。当给付定金的一方不履行合同时，其无权要求返还定金，而接受定金一方不履行合同的时候，其应当双倍返还定金。

    事项4

    按揭贷款办不下来的责任。能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。在签订购房合同时，如果采用按揭方式付清余款的，一定要明确约定办不下按揭贷款后余款的处理方式，以免日后产生纠纷。其中，购房者也必须满足一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任；但如果因为购房者想退房进而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料，致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任。

    事项5

    收房时查“两书”。两书是开发商在竣工验收合格时通知业主入住后提供的两份法律文件，一是住宅质量保证书，二是房屋使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记及保修年限，正常使用情况下，各部件的保修期，如防水是3年，墙面、管道渗漏是1年，对墙面抹灰脱落是1年，地面大面积起砂是1年等。

    事项6

    房屋面积是否与合同约定的面积一致。合同约定的销售面积是房屋建筑面积加分摊面积之和，对于分摊面积和房屋建筑面积在合同中应当明确约定，而对于购房者而言*有用的是房屋的套内使用面积。一般是误差在**值3%以内的据实结算，如果误差超过3%，购房者可以解除合同。

    事项7

    开发商延迟交房。对于开发商而言延迟交房一种常态，因此购房者在与开发商签定房屋买卖合同的时候，应当明确开发商延迟交房的法律责任，并明确不可抗力的范围。因为开发商在延迟交房的情况，多是引用不可**力条款来推卸责任。

    事项8

    办理产权登记。办理产权登记对购房者来说，是相当重要的环节，因此在房屋买卖合同中，应当明确房屋产权证在什么期限内办理，不能如期办理的法律责任。

    ■部门表态

    制定措施减少购房纠纷

    购房可能是消费者一辈子消费的**宗商品，*不希望购买的房子出现纠纷。为让购房者明明白白买房，进一步规范房地产广告市场秩序，提高房地产企业和广告经营单位的自律行为，今年，南宁市工商行政管理局专业市场管理分局房地产市场工商所，将通过建立监测、指导、联动3项机制，制定一系列的临管措施。

    1、建立媒体广告监测机制。 依托常态化巡查工作模式，安排专人每日对报纸、杂志、印刷品等新闻媒介逐一进行检查。重点检查五类房地产广告违法行为：未取得商品房预售许可证擅自发布售房广告；未经登记擅自发布房地产户外广告；发布含有投资**、升值或融资等承诺的广告；对房地产项目位置、面积、销售价格等内容进行虚假宣传；房地产广告使用**化用语、比较性语言等。

    2、建立行政指导监管机制。 将行政约谈与行政建议相结合，不断增强经营单位的自律意识。不定期约谈房地产企业负责人或广告经营单位，通报、点评房地产广告发布情况及存在问题，提出相应的整改建议和要求。

    3、建立股所联动执法机制。 在整治工作中，结合市局重点工作量化考评方案，充分发挥业务股室的法律法规援助作用，由股室直接参与工商所检查执法，实行联合执法、联合办案，提高基层工商所办案能力。

    议案说法 业主**6大关键词

    来源：南国城报 作者：雷金园

    精装房“精过头”；广告语“言过其实”；逾期交房索赔遭拒；私改**致无法办证和落户；中介绕过买家榨取高额差价；物业“设关卡强收买路钱”……有买卖，就有伤害，尤其是房子这样的大宗商品，涉及到建筑商、开发商、物业、中介等多个利益主体多个环节，稍不留神，就会陷入买房陷阱中。居周刊精选房屋质量、虚假承诺、交房延期、私改**、中介宰客、物业收费6方面侵权案例，请合作律师支招，教广大“房主”如何**。

    关键词1

    精装不精

    典型案例：去年刘先生买了一套精装房，没成想，交房后发现问题百出：所谓的**门，其实是压缩板，一沾水，门都关不上；墙体腻子有裂痕；卫生间渗水；墙脚处木地板没铺平；电线线头暴露……刘先生了解到，不止是他，整栋楼不少业主在验房时查出了各种各样的问题。本来交房是件喜事，刘先生却怎么也高兴不起来。

    律师支招：根据《**人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”此外，根据《商品房销售管理办法》第三十三条，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。”

    点评：为图方便省事，不少购房者倾向于购买精装房，但南宁精装市场不算成熟，精做精装的房企也不多，部分精装盘相关技术团队的施工技艺还跟不上，造成了“批量生产”的粗制滥造。建议购房者，**买有做精装经验且口碑较好的精装盘，购房时对涉及到用材用料等细节的条款约定好。此外，如果自行修复，应搜集好相关发票和证据，以利于后期的索赔。

    关键词2

    虚假承诺

    典型案例：曹女士的爸妈想买套房养老，看见某楼盘打出“毗邻公园、俯瞰江景、赠送小花园”的广告后，没有好好考察就签约办手续了。交房后，两位老人才发现该楼盘离公园至少有3个公交站，所购房源既看不见江，又没有小花园赠送，二老感觉上当受骗了。

    律师支招：《**人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为‘要约邀请’，开发商就商品房开发**范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的应视为‘要约’。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同的内容，当事人违反的，应承担违约责任。”

    本案中，开发商在向购买人发出的宣传广告，虽未写入合同，但应视为合同内容。若开放商所交付房屋未达到上述标准的，购买人可要求其承担违约责任。

    点评：为了“赚取眼球”吸引买家，往往将一些华丽的辞藻或楼盘的个性特点附属在广告楼书当中。所以购房者在买房时，务必到实地考察，尤其是自己在意的“配套”，一定要落实清楚，不要轻信广告语。

    关键词3

    交房延期

    典型案例：邓先生前年在某楼盘买了房，当时交了15万元首付，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，将于次年6月份交房，逾期交房，开发商需向购房人支付所交房款万分之二的违约金，开发商需在交房使用后120天内办理权属登记。而到了去年9月份该房子才交付，且至今未办理房产证。

    律师支招：根据相关规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。此外，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，开发商逾期3个月才交房，且至今未办理权属登记，其行为已构成违约。

    点评：业主**时间通常较长，而且此时房价肯定比购买时涨了不少，退房必然带来损失。建议业主**联合起来**，利用媒体渠道和公众平台，给开发商制造压力，要求其尽快交付，并赔偿逾期交房房主外租房屋的租金，否则，退还购房款及利息，并支付违约金。

    关键词4

    私改**

    典型案例：陈先生前几年在某楼盘买房，已交齐首付。当时所买的楼栋**为26层，后来开发商私自提高容积率，将该楼栋加盖至29层，导致房屋无法验收备案，也无法办理房产证，眼下自己的孩子到了上学年龄，小孩的上学问题也得不到解决。

    律师支招：根据《城市**法》相关规定，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市**行政主管部门核发的建设工程**许可证后方可建设。

    此外，根据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，陈先生可诉至法院要求开发商依法承担逾期办理房产证的违约责任及赔偿其它相关损失。

    点评：对于这种私改房屋**的行为，业主可以搜集证据，向城市**行政部门和建设部门进行举报，**部门和建设部门将会对此类改变**、擅自建设的行为进行查处。如果开发商没有在法定时间内整改好，业主可要求退房。为了自身的安全，业主尽量不要与现场施工人员发生正面冲突，如果在交涉中遭遇暴力袭击，业主应尽快报警。

    关键词5

    中介宰客

    典型案例：于先生计划将手中一套房以80万元的价格出售，某中介得知情况后，提出可以预先支付一笔资金，前提是于先生必须先跟公司签订一份包销协议，以及一份《委托协议书》，将所有事宜全权交由中介代理，于先生爽快答应了。几个星期后，于先生发现，他的房子被中介以92万元的价格卖出。中介撇开房东，直接与买家接触，赚取了丰厚的差价，这种做法违法吗？

    律师支招：根据《中国房地产经纪执业规则》第二十七条，“房地产经纪机构收取佣金不得违反**法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”另《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款明确规定，中介或经纪人不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。本案中，中介违背诚信赚取差价，违反了法律规定和行业准则，应当赔偿于先生相应损失，行政机关还有权对相关中介公司和人员给予行政处罚。

    点评：房产交易的消费纠纷中，中介宰客手段五花八门，买卖双方在交易前应多上网查询相关常识，以免上当受骗，必要时咨询律师，维护正当权益。

    关键词6

    收费乱象

    典型案例：李小姐的房子虽交房了，但因没有验收合格，而交给开发商重新整改。整改期间，物业上门收费，理由是“按照交房时间收费”。此外，业主装修要装运材料，但是物业规定，只能租用物业的斗车才可以进小区，且租金1天80元，这样做有依据吗？

    律师支招：根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十八条之规定：“自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。”以及第五十一条之规定：“物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。”本案中，物业的收取时间应自开放商向购房者交付达到相关标准的房屋之日起。另外，物业公司出租斗车属擅自扩大物业服务收费范围，且收费标准也未经物价部门核定，业主可予以拒绝。

    点评：按照《物业法》规定，房屋交付以后，业主可以成为业主委员会，对物业违规操作行为予以监督，必要时，可到当地房管局物业办公室投诉，也可以直接提起民事诉讼。现实中，也有业主委员会将物业单位解聘的做法，但是建议更换物业时要慎重，毕竟新旧物业更替期间，可能对小区的卫生、安防等方面带来很多不便。

    见招拆招 识破楼市江湖8大骗术

    有关房子的梦想很美，但是买房的现实却很残酷。看房、买房中，不少购房者会碰到或大或小的问题，而其中不少是陷阱和纠纷。马上又是“3·15”，为了让购房者识别和防范购房中的种种骗术和圈套，居周刊特别整理出楼市江湖8大骗术，让购房者买房时可以见招拆招。

    骗术1

    口若悬河，楼书失信

    现象解读：买房时，或许你会遇到置业顾问介绍，小区内将建溢水石壁与喷水设施等景观，并承诺，小区内将建设老年活动区、儿童活动区等配套设施。等到楼盘交房时，小区绿化面积却大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施也不见踪影。这种情况，就是目前市场上的所谓期房风险，除因开发商资金短缺导致无法完工外，还包括开发商隐瞒或故意回避楼盘的一些**设计、市政配套等实际情况。

    见招拆招 对于开发商或者置业顾问口头承诺的内容，购房者应该实地查看和咨询，了解实际情况，签合同时要看清楚有无将相关条款写入合同。

    骗术2

    交通方便，图上计算

    现象解读：通常，楼盘的各种宣传材料都非常精致，语言非常动人，效果图也极其诱人。但广告终归是广告，效果图不等于实际，里边有些东西是模糊的、不确定的，购房者一定不要轻信。

    比如有些开发商在广告中对楼盘交通的宣传，水分就比较大。广告说的开车十几**到市中心，可能是开发商照地图上的距离，以80公里/小时的速度算出来的。等到购房者入住后才发现，那样的情况或许只有凌晨两三点路上没有车时，才可以实现。

    见招拆招 广告、效果图不等于实际，购房者挑选的时候一定不要轻信。类似于车程的广告其实很好识别，在不同的时间段自己开车试试就知道了，同时还能看看实际的路面宽窄、路况等。

    骗术3

    超低起价，有价无房

    现象解读 有些楼盘广告牌，打着类似“3×××元/平方米起”等极低起步价来吸引眼球。如果你到了售楼部，想以这样的价格买房，得到的回答很可能是：“只有1套，早卖了。”

    一般来说，“起步价”缺乏科学性、代表性，它大多是不规则房，或是该楼盘内楼层、朝向等*差，从而价位也**的那套房。这些房的价位尽管不具有普遍性，但其相对低的价位，却能起到聚拢购房者注意力的效果。

    见招拆招 采用这种办法，说白了就是让购房者去售楼部，置业顾问再想方设法说服你买房。购房者遇到这种情况，一定要理性看待，弄清自己的需求，多做比较。

    骗术4

    阔绰小户，其实很窄

    现象解读 很多单身一族想买套小户型自住，参观样板间时，看到的一房一厅小户型，厨卫是单独设计，功能十分完善。其实装修豪华的样板间，展示的不过是自己憧憬的美好家居生活而已。

    实际买了房子交房装修后，却发现当时忽略的问题：所购买房子卧室开间和面宽都不够，按照样板间的做法，摆放一张正常大小的床，就没地方摆放衣柜。这种情况，其实是有些开发商在样板间中放置了缩小版的家具，使得房子看起来空间阔绰，以此吸引购房者下单。

    见招拆招 消费者看样板房时，特别是小户型时，一定要留意家具的尺寸大小，当然带上一把卷尺，测量下各个空间的大小，也不失为一个好选择。同时想象一下未来生活的摆设，以免产生使用上的错觉。

    骗术5

    豪华装修，货不对板

    现象解读 个别卖精装房的楼盘，买房前开发商一再承诺，交付的房子也会做得跟样板间一样漂亮。 到了实际交房后，业主才发现，房子墙面有明显的凹凸不平、瓷砖出现大量空鼓、室内木门也安装不牢、所用的卫浴品牌也并非原先宣传中注明的品牌……

    这些主推豪华精装房的楼盘，购房者能看到的只是开发商精心设计的样板间，对于实际的装修效果，也只是开发商的一些宣传资料。很多购房者到**才发现购买的精装房，装修其实并不精。

    见招拆招 装修标准及所用的材料，**能在合同中注明。一旦收房发现问题，及时跟开发商沟通，不要着急签署收房确认书或交房验收表等，督促开发商及时整改。另外，还要注意商品房工程质量的保修期限。

    骗术6

    赠送面积，随意虚构

    现象解读 “33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。

    天下没有免费的午餐。开发商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给购房者。在开发商诱人广告面前，购房者要头脑清醒，不要被所谓的大面积赠送蒙蔽。一定要核实赠送的面积是否存在，或者能否改造成实用空间。否则，赠送的面积很可能是鸡肋不实用，也可能是“违章搭建”。

    见招拆招 签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送面积是否合法，是否与**相符，如果变更了**，是否办理了相应的变更手续。

    骗术7

    优质**，入读名校

    现象解读 抓住中**长“望子成龙，望女成凤”的心态，“**房”一直是房地产市场中的抢手货。好的“**房”尽管价格不菲，但仍然有大批购房者趋之若鹜。优质“**房”也成为一些开发商用来吸引购房者的招术。

    当然并非所有楼盘都以此来欺骗购房者，大部分楼盘还是会告诉真实的教育配套情况。可不能不防个别楼盘以此为噱头，忽悠购房者。如果等到买了房，给孩子办理入学手续时却被告知，该小区并不能享受“**房”待遇，那就为时已晚了。

    见招拆招 “**房”具有稀缺性，越是稀缺，大家购买时就越要有风险意识。买房之前，一定要到教育部门去调查了解该楼盘是否属于名校**范围。需要注意的是，**每年会做少许调整，并非买了名校附近的楼盘，就一定可以入读。

    骗术8

    一房两卖，一女两嫁

    现象解读 由于房价高企，一些不良开发商为了获得更多的利益，可能会“一房多卖”。虽然这种情况不常见，但是仍有购房者投诉，说自己未来的新房竟然被开发商又卖给了别人，而且声称，第二家签的才是正式合同。

    见招拆招 要避免所购房产被多次卖出，首先购房前一定要看房屋的证件，比如购买期房要看“五证两书”是否齐全，尤其要着重看《商品房预售许可证》上的预售时间，确保该房屋在预售范围内；还有就是要在与开发商签订购房合同之后，要求其立即去网上对该房屋进行备案，开发商备案之后，购房者要及时去房产局申请预告登记来完善房屋的产权人。

    ■特别提醒

    目标明确才能“速配”心水房

    找房源时，**把自己的目标“外延”缩小，明确自己想要的地段、社区、户型、朝向，甚至到单价和装修标准等等，有关交易的条件如使用商业贷款或公积金贷款等要求提出来，才能迅速匹配到合适的房子。

    购买样板房可签订附加条款

    如果购买的是样板房，就有折旧问题，可以在交定金后仔细检查一遍，已发现的问题及时跟开发商沟通，修复后再签订正式合同。还可以在购买合同中签订附加条款，证明购买的是精装修房，如发现瑕疵可根据该条款向开发商索赔。

    格式合同之外可签补充合同

    购房者在买房过程中可以多学习点专业知识，并在签订合同时邀请专业律师陪同，针对具体达成的条件另外签署补充合同，对格式合同进行增补。

    多了解情况以防信息不对称

    由于政策、时间的变化，开发商承诺或时常无法兑现，或因轻浮夸大宣传而导致货不对板，购房者**是实地或通过其他渠道，如专业媒体、律师行、银行等方面了解相关信息，以免出现信息不对称的问题。

    订金和定金法律后果不同

    购房中，购房者要分清诚意登记的“订金”、“定金”的差别。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，开发商有权没收购房者的定金；若开发商违约，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，就不具备定金的法律后果了。

    多比照找到**惠贷款银行

    各类新政出台后，银行贷款和利率政策产生变化。尤其在利率问题上，不同银行给予的优惠利率仍有很大的差别，**比照多家银行的政策。

    收房前做好攻略

    收房前就要做好攻略，带齐收楼工具，如脸盆（检查下水管道有无漏水等）、小榔头（验收房子墙体与地面是否空鼓）、计算器、卷尺等。

    如果购买的是精装修的房子，验收时，其木质结构或者墙纸等细节问题，可查看有无开裂、脱落。如涉及到管道的问题，**找专业验房公司核查。

    买二手房注意是否被查封

    买二手房时一定要查清楚该房产是否被查封，如果房产因为欠款而被法院查封，是不能交易给第三方的，买家也有可能遭受损失。