2013年第五十二期国有土地江南区南站大道GC2013-072地块拍卖价格评估报告

    一、GC2013-072地块详细信息

    1.1地块区位图

    地块位于江南区沙井片区南站大道附近，地理位置较为偏僻。

    片区**以工业为主，以及大型住宅社区。

    片区周围配套较少，并且该地块要求建设80~90%的商务金融办公面积，其余为批发零售面积，因此从项目的**建设上分析，烽火预测该地块应该为政府定向开发商的开发地块。

    本项目位于江南片区南站大道附近，周边无太多参考办公项目，因此烽火地产将以周边住宅项目的价格，再加上住宅和办公物业的价格权重测算，来制定该地块项目的市场实际价值。

    1.2 项目地块指标

    二、地块投资收益分析

    2.1 地块综合指数分析

    2.1.1 地块评分

     总分值为10分

     假设标准分值为5分，项目优势与周边项目相当

     分值＞5分，项目优势大于周边其它项目

     分值＜5分，项目优势小于周边其它项目

    2.1.2 项目得分计算

    项目得分=∑（目前得分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=项目得分/∑（标准分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=4.6÷5=92

    2.2.1 办公部分

    2.2.1.1 2013年10月周边项目住宅均价

    根据以上对项目地块综合指数评分，计算项目地块预计住宅销售均价：

    2.2.1.2 项目目前可售价格预测

    目前地块所属区域板块均价×项目标准分=目前可售价格

    5800元/㎡×0.92≈5336元/㎡

    2.2.1.3 2014年12月份入市项目可售价格预测

    目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价

    项目如在按期在2014年12月入市销售，入市销售价格约可以定在5572元/平米；

    根据办公物业为住宅物业1.75倍的物业价值计算，项目如果**建设商务办公物业，则计算为

    5572*1.75=9751元/平米（烽火约以9700元/平米测算）

    小结：项目1年半后可实现的办公物业销售价格为9751元/平米，烽火根据市场价值的四舍五入计算，计算项目地块办公市场价值的价格约为9700元/平米。

    2.2.2 商业物业（批发零售）部分

    1、项目商业物业均价测算

    项目目前周边尚没有在售的商业物业，我司暂时以2012年江南片区的整体商业均价作为参考。

    商铺价格

    片区底层商铺均价*项目修正得分=本地块当前底商可售价格

    25251*0.92=23230元/㎡

    综合以上分析，可得：

    本项目底商未来可实现销售均价：23230元/㎡（以23000元/㎡计算）

    2.3 地块各物业类型占地指标（商业指标以20%上限计算）

    2.4 地块综合物业销售均价计算

    根据以上测算，项目结合办公物业和商业物业的收益金额，烽火建议地块项目的物业综合销售实现均价为约12360元/㎡。

    三、地块价格计算

    3.1 地块投资估算与取费标准说明

    房地产项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见下表）

    根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除去土地费用后）房地产项目（办公物业）投资的综合建设成本费用，约为3000元/平米；

    如加上公共部分及内部的精装修成本约400元/平米，则综合成本约3400元/平米

    3.2 地块拍卖价格对应的实际楼面计算价格

    该地块成交起始单价为422万元/亩，当成交单价为422万元/亩~900万元/亩时，楼面地价如下表计算所得：

    成本总价=拍卖价格*占地面积

    计算后楼面地价=成本总价/实际总建筑面积

    3.3 利润率计算

    税前利润率=（实际销售单价－总成本价）÷实际销售单价

    税后利润率=税前利润率－利税率（15.8%）

    当成交价格为422~900万元/亩时，成交价格如下表计算所得：

    注：对于目前南宁市场办公物业房地产项目来说，25%-30%的税后利润较为合理；根据南宁房地产市场开发项目整体平均利税率为15.8%计算。

    根据以上测算得出该地块项目拍卖时的购买建议：

    1、当土地价格在每亩650万元/平米时，楼面地价为3250元/平米，地块总价约为6953万元。税后利润为30.4%，适合目前南宁办公物业房地产项目投资合理的税后利润水平，项目综合开发利润合理。

    2、当土地价格在每亩800万元/平米时，楼面地价已经上升到4000元/平米，地块总价约为8558万元，税后利润为24.3%，低于25%的税后利润，对于目前南宁办公房地产项目投资税后利润率来说较低，较难控制项目的投资成本和盈利水平，项目综合开发利润较低。

    以上建议仅供参考，烽火地产顾问公司负责对此测算的*终解释权。