在南宁的别墅版图中，仙葫板块可以说是*适合开发别墅产品的区域，其距离市区较近，又有依山傍水的优质环境。但由于各方面因素，仙葫却成为几大区域中别墅开发并不起眼的板块。“仙葫适合开发别墅，却缺乏标杆产品”成为业界的共识。

    而这一切，随着9月8日江山麓府这个占地500亩的别墅大盘的惊艳亮相，让我们对这个曾经默默无闻的仙葫板块有了全新的认知。这背后，离不开一位营销践行者的努力。本期报道记者走进江山麓府，找到这位操盘手——广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶，让他为我们讲述背后的故事。

    广西佳园房地产有限公司副总经理梁世饶

    禁墅令，让别墅保值增值功能更突显

    说起现今的别墅市场，梁世饶首先给记者做了详尽的分析。他说，从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令。2006年，别墅用地已然停止审批，在用地上，这就使得纯别墅产品的出现概率日趋变小。2012年，**一纸“禁墅令”，让别墅项目不再获批。

    禁墅令的执行，让别墅资源的稀缺性和保值增值性进一步凸显，市场的需求也开始逐步升温。而此时，别墅的购买群体也在发生着变化。别墅，不再是塔尖人群的专有物，而是开始承载更多广泛人群对高品质生活的需求。不仅仅只是**财富人群，也包括了众多年轻贵族、创业型企业家。也就是说，别墅的购买人群正在向年轻化延伸。

    从历年南宁别墅的价格变化可以看出市场走向。2003年，南宁较早的纯独栋别墅玫瑰园，当年的价格为50万—80万元/套。10年过去，现在是500万—800万元/套，涨了10倍。而周边的普通住宅，当年1200—1500元/平方米，现在是5000—6000元/平方米，涨了5—6倍。可见，别墅在升值速度上高于普通住宅，故更能成为增值、保值的***稳固*坚挺的理财产品。别墅作为**置业的目标，具备满足可住可投资的双重功能。

    2013年，南宁别墅迎来“4.0时代”

    在新政的作用下，曾有人预言，未来商业、别墅市场将会异军突起，受到投资者、改善性居住者青睐。对于这个现象，梁世饶表示，南宁别墅市场起步较晚，经历了很多变迁，而2013年会有质的突破。

    据不完全统计，目前南宁房地产市场将会有13个兼具别墅产品的楼盘入市。从南宁别墅市场发展历程看，现已进入第四阶段，梁世饶将其称为“4.0时代”。在他看来，**代别墅讲究“求宽”，第二代注重“求型”，第三代“求奢”，直至**，随着客群需求的进一步发展，将更注重舒适度和体验感，第四代别墅更多地讲究文化内涵和生活品质。

    据其分析，更多别墅的供给必将导致市场竞争加剧，具备核心优势的别墅产品方能站稳脚跟。故此，江山麓府的打造以浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化，把地域元素植入现代建筑，将传统意境和现代风格对称运用在关注生活舒适性的同时，强调建筑与环境和谐共生，让文化内涵得以传承和发扬，真正满足具有国际视野又保有中国文化传统的新贵阶层投资需求。通过自身建筑内涵去营造更美的别墅，让其成为第四代别墅产品的代表作。

    未来，“经济型别墅”将成置业主流

    谈到未来的别墅形态，梁世饶表示，2012国土资源部给别墅一个新的定义：独门独院，两至三层楼。从别墅的定义来看，现在很多别墅其实是类别墅、泛别墅，这种类型的别墅将成为市场的常态。

    面对激烈的竞争环境，别墅将如何突围？对此，梁世饶给出了一个缜密的答案。他说，要围绕一个核心，一个诉求点和一个支撑点。核心点是价格定位。价格合理，能够满足客户对未来升值的心理预期是*重要的环节，但不是体现别墅价值*重要的因素；诉求点即文化内涵，现别墅产品设计大多趋同，*终能真正打动客群的还是生活中的细节服务。因此，文化内涵是别墅的核心优势。

    此外，丰富的产品线是别墅的一个重要的支撑点。在打造江山麓府之前，梁世饶做了大量的考察工作。他发现，目前的人口结构以三口、四口之家模式为主，针对别墅客群的变化，则需要在产品上下工夫，结合客群的经济情况，营造丰富的产品线，满足不同客户的需求。从近年增长比例来看，洋房供应增长3倍，别墅会增加10倍。这个微妙的关系也说明了别墅产品需要拓宽思路，细分出更多产品线。在未来，经济型别墅将是别墅发展的亮点。