南宁别墅的限制由来已久，可以追溯到上世纪90年代，当时国内多次颁布法令，对占用土地资源的别墅进行限定。一直到2016年，国土资源部又出台严格的“禁墅令，禁止建立独门独院的别墅，于是，别墅也迎来了买一栋少一栋的局面。

随着城市新增中产增多，他们对购置高配房产的需求日益增加，独栋的别墅被限制的情况下，联排别墅、合院和叠墅产品由此变得火热起来。

然而，南宁楼市在“禁墅令”政策严控下，买房面积竟然在2020年突破20万方，创近十年新高。其原因在于：一、别墅数量本身较少 、二、别墅产品不断升级三、置业者对改善型住宅的需求明显增加。

市场需求不断增加的情况下，南宁楼市近几年也推出许多别墅及合院产品，下表是2021年在售以及待售情况别墅和合院的情况。

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据住朋网不完全统计，截止2021年11月南宁在售/待售的别墅、合院一共有56盘，其中西乡塘区3盘，江南区5盘、武鸣区8盘、兴宁区11盘、青秀区12盘、五象新区17盘。五象新区占比独占鳌头，青秀区位踞其次。

接下来我们看各区的数据：

西乡塘+江南区+武鸣区

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这三个区是南宁合院项目占比较少的地区，尤其是西乡塘区比较少。西乡塘区新的合院盘是汉华·右江院子，2021年10月份开售。很优惠，才118万元/套起，产品特点是滨江，容积率1.2，赠送的面积很大。五房的户型*赠送98平米花园。另外，其余两盘是西乡塘比较旧的盘，荣和邕江悦府目前现房在售，面积很大，有515-560㎡，但是也较贵，750万元/套起。

江南的别墅/合院盘总体容积率偏高，集中在往南宁空港方向。有一个商墅项目，是绿港·双创城，8字头；御珑府二期有叠拼155-185㎡，实惠仅110万元/套。另外有融创江南书院值得一提，这个项目也是今年刚推出的新盘，合院户型为126㎡，280万元/套起。

武鸣区的房价一直处在南宁楼市均价之下，别墅盘基本处于景区的周边，项目的景观资源总体比较丰富。武鸣区单价低的别墅项目是绿地东盟国际城，7000出头：招商十里云裳纯中式合院，参考价138万元/套起。

兴宁区

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兴宁区一直是南宁改善型置业者购房的优选，也是南宁合院和别墅较为集中的区域。项目主要集中字在兴宁东板块及公园周边，大部分项目属于旧有盘。其中新合院住宅项目有华夏院子、北投荷院。

华夏院子为待售状态，合院打造新中式院落，园林打造十分惊艳，目前园林景观观赏区已开。北投荷院有高赠送，原面积加上赠送面积，拓展面积高达700㎡。项目参考价为280万元/套起。

兴宁区的别墅和合院容积率普遍偏低，保利山渐青，容积率才0.8，参考均价350万元/套。较贵的项目在嘉和城的依云湾、高迪山组团，产品是现房别墅，面积很大，大面积+赠送高达936㎡，为2000万元/套。国悦九曲湾也是别墅置业热门楼盘之一，别墅面积在164-175㎡之间，价钱430万元/套起。项目亮点是别墅处于4A景区九曲湾度假村内，且业主享受景区福利。

青秀区

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青秀区属于南宁改善住宅区，别墅分布在仙湖板块、天池山、五合大学城、以及仙葫大道-龙岗方向。青秀区平均较贵。容积率在各区中偏低，低是龙胤花园仅0.65 ，高是建发央著为3.5 ；荣和·公园墅地处凤岭北板块，面积大，贵：双拼别墅均价4500万元/套，户型建面约780-900㎡；青秀的丰泽· 紫微府新盘待售，亮点是别墅距离江边非常近，仅100米，前排的别墅观江角度很好。项目260万元/套起，目前实体样板开放。

招商·樾江府值得一提，项目属于半山叠墅，半退台的设计，观景更全。高拓展可使用高至600㎡，均价400万元/套。另外，龙湖郁林也是新盘，地处青秀国宾区板块，属于纯墅区。靠近青秀山，毗邻荔园山庄，景观资源很丰富。参考520万元/套起。

从上表看出，青秀区的别墅以联排及叠拼为主，面积也偏大。基本处在水系旁、半山或者景观区域。适合追求品质住宅的置业人群。

五象新区

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五象新区一直是南宁置业的热门区域，很多高预算人群纷纷考虑在五象购房。五象区主主打合院，叠墅较少，总共有17盘。大部分是新盘，许多新合院还在不断涌入，五象新区即将成为南宁宜居区域。

五象区域合院项目的容积率总体偏高，少数如中国锦园、南宁五象智慧健康城的联排项目在2.0以下，其余基本在2.0以上。墅区集中在五象湖、龙岗东板块、万达茂、平乐大道以南附近。

处在五象湖湖居头排的几个项目：建发央玺单价高达4万元/㎡起，在售的是叠墅产品，建面约127-165㎡；建发·五象印月的叠墅产品，建面约137-212㎡，单价高有37000元/㎡；龙光天宸合院较为优惠，建面143-241㎡，参考价380万元/套起。

龙岗东的项目：有北投东境、荣和·观江墅。北投东境位置处于灵龟山公园旁边，国企打造的桃源居所，是改善型购房者值得考虑的项目，建面200㎡，目前处于待推售状态。荣和观江墅在售的合院建面为143/155/228㎡，380万元/套起。

万达茂商场附近的招商新城臻樾府，参考360-500万元/套，项目主打的合院产品建面128㎡高赠送，合院装修后使用面积会高达407㎡。平乐大道附近的绿地·朗峯470-500万元/套，距离五象万象汇不远。万科翡翠中央在售合院建面122/143㎡,参考价420-550万元/套起。建面122㎡合院赠送2个车位，实用面积可达330-390㎡

关于南宁各区的别墅和合院住朋君简单给大家介绍到这里，接下来住朋君给各位推荐几个热门项目，感兴趣的请直接联系置业顾问哦~

汉华·右江院子

项目特色：汉华·右江院子坐拥滨江休闲度假区南宁城西，以田园综合示范区（美丽南方为代表）、城市亲子度假区（华侨城金沙湖轨道小镇为代表）、滨江休闲度假区（汉华·右江院子为启动区）。

动态：汉华·右江院子景观玻璃窗加层层露台设计，为视界装进自然，建面约125-160㎡ 一线江湾纯墅，118万元/套起。

地址：南宁市西乡塘区金陵大道1号路

荣和观江墅

项目特色：荣和观江墅——荣和集团首进南宁龙岗片区的项目，位于江湾路西侧、新德路北侧，一线沿江低密住宅项目。别墅与高层排列布局，**科学合理，低容积，高绿化，楼栋整体前低后高，一字排开，保证建筑整体性的同时避免楼栋遮挡。项目坐拥五象东龙岗片区生态资源，2000亩生态公园的灵龟山公园、滨江公园、南宁园博园、八尺江湿地公园、新坡湖公园（**）等，直面邕江湾区景观，拥有优越的地段和资源，打造滨江居住区。

动态： 70年住宅产权买3层，得6层认购送车位，送价值18万电梯仅需380万左右💥使用面积362㎡。

地址：南宁市邕宁区江湾路208号

北投荷院

项目特色：北投荷院项目打造东方意境的园林，营造小区内以荷为主题的小桥流水恬静家园景象，听水赏荷中，境见风雅。项目涵盖建面约125-200m²中式合院，建面约88-180m²低密小高层产品。并从中国传统院落文化中提炼建筑元素、符号，把传统建筑的神韵展现在现代建筑上，以第四代居住形式敬献雅士。

动态：北投荷院在那考河、奥特莱斯280万/套起，买3层得5层建面125㎡-205㎡享320㎡-700㎡6万享2个产权车位。

地址：兴宁区那况路那荷路交汇处

龙湖郁林府

项目特色：龙湖郁林府择址南宁东盟商务区核心，中国5A级青秀山风景区旁，打造南宁1.1容积率纯别墅区。位于东盟商务区，城市成熟核心区。青秀山5A级景区，还紧邻广西国宾区，集萃生态、政治、商业三大城市名片。

新动态：龙湖郁林府推出建面约170-288㎡官制叠墅，70年产权，参考30000元/㎡起，在售楼栋为1/2/5/7号楼，9#楼应市加推，计2023年年中交房。

地址：南宁市青秀区英华路4号龙湖郁林府