2014年11月以来，央行共进行了6次降息。此次密集降息后，5年以上的商业贷款基准利率从*初的6.15%，降至了目前的4.9%，房贷利率创下10年来新低。这也给不少还在犹豫是否出手的购房者注入了一剂强心针。不过，很多购房者对按揭买房要注意的问题一知半解，不少购房者也打来电话咨询相关事宜。对此，居周刊提醒，按揭买房前5大问题要弄清。

    1、贷款审批速度受何影响？

    一般来说，5类指标可影响贷款审批速度。主要受借款人个人信用情况，包括自然状况类、与银行关系类、清偿能力类、保障能力类和减分项目类。

    自然状况类包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工作时间、住房状况8大类目。一般来说，银行对房贷申请人的年龄有一定要求，25~40岁的贷款人****。学历越高越好，公务员、教师、医生、律师、注册会计师业主、职业经理人等职业能获得较高的评分，在银行等一类竞争优势较大的行业工作的申请人也更容易获得审批。

    清偿能力包括家庭年均收入、家庭金融资产、家庭净收入及其他收入4类。保障能力类包括医疗保险、养老保险、意外伤害险及住房公积金等，其中前两项为银行主要考虑项目。申请人的个人信誉良好、能保持良好的征信记录的贷款人更容易被银行接受。

    2、个人有信用逾期记录怎么办？

    通常情况下，银行会查询申请人前12个月的信用卡记录，若申请人名下只有1~2次金额不大（小于1000元）的逾期记录，这对贷款的申请影响不大。贷款人可以向所逾期的信用卡所属银行提出申请，开具相关说明即可。

    3、主贷人怎么选？是否设共同贷款人？

    银行的住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”，不仅要求是为“贷款人”的直系亲属（夫妻、子女、父母），还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。

    一般情况下，建议将收入高、个人信用资质较好的一方作为主贷人，可以获得较高的贷款额度。设立“共同贷款人”的原因也在于扩大贷款的额度。现在不少银行在审批住房贷款的时候，要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。如果考察夫妻双方家庭总收入，更容易获得更高贷款额度。

    4、提前还款是否要交违约金？

    签订贷款合同时，须明确提前还款是否需要支付违约金，需支付多少违约金。当前南宁的银行，一般都会收取1%~5%的违约金。一些银行还会规定，部分提前还款应该在贷款满1年后提出，并且归还的金额应该超过6个月的还款额。因此，借款*初的1年内**不要提前还款。

    须要注意的是，借款期限内，贷款人的偿还能力出现问题，还贷出现困难时，可以向银行提出申请，延长借款期限。银行在调查属实后，一般都会受理。还有一点需要提醒的是，当贷款人还清贷款本息后，一定要持银行的贷款结清证明及房产抵押的他项权益证明，前往房产交易管理中心进行解押。

    5、购二手房贷款额如何算？

    当买家与卖家签订了购房合同后，向商业银行提出按揭申请时，银行在受理申请后一般会派出指定的中介评估机构，从地段、房龄、装修等多个方面对房屋进行价值评估，并出具具有法律效益的评估报告。然后再根据评估价格确定购房者能贷到的额度，并非完全以买卖双方的成交价格来确定。

    一般来说，所购房屋房龄较小、地段好且贷款人资质较好的，贷款额度可以达到评估总价的70%甚至80%。

    另外，由于二手房的贷款需要经过评估机构、中介结构、银行等多个机构的操作，所以耗时较长。建议贷款人在贷款过程中积极配合各个机构，包括个人资料的准备、面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在*快的时间内办理完全部手续。