2015年是楼市政策出台*频繁的一年。从“3·30新政”伊始至今，降低首付、降准降息、公积金政策持续宽松、限外令松绑……不到1年时间，政策如“十二道**”接踵而至，传递出一个明确的信号：房地产从“抑制投资”、“从严调控”转向“支持”、“促进”、“稳定房地产消费”。楼市政策风口转向，盘点这一年的政策，效果如何？

    政策风口转向，从抑制到支持

    12月12日，南宁被大雾笼罩，灰蒙蒙一片伴着细雨，天气冷飕飕，但嘉和城的置业顾问陈先生却满面春风。他说，做置业顾问的这5年来，经历了“限购到不限购，再到利好**”的完整过程。今年的利好政策一波接着一波释放，他接待的购房者更多，是政策的“受益者”。

    的确，2015年利好政策纷至沓来，不难发现，这场“政策变天”，政策风口已从“抑制”转向“支持”。这在今年3月5日的十二届全国人大三次会议上的定调，已经初露端倪。“稳定住房消费”、“支持自住和改善型住房需求”等关键内容写入政府工作报告之中，释放重大信号，一改以往“调控”、“警惕”、“抑制投资”等词汇。

    中央为何如此定调？专家分析，当前房地产供求关系发生变化，政策的转向，让居民住房消费成为拉动经济增长的强劲动力。**经济学家厉以宁分析，中国经济没有房地产带动，就会拉力不够。目前房地产在中国经济发展和带动消费中所起的作用不可低估，它仍是维系中国经济增长的**引擎。

    事实上，2014年以来，中国房地产就已经出现明显的分化调整，多地库存高企，供过于求。**统计局的数据显示，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，是*近6年来商品房成交量和成交额的**下降。2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长26%。这样的背景下，政策风口转向理所当然。12月12日，**统计局公布，目前楼市库存高达6.96亿平方米，创下新纪录。

    11月，中央高层密集表态去库存，去库存提到前所未有的高度。12月14日，中共中央政治局会议召开，会议提到要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这意味着，未来围绕去库存战略导向，相关政策或陆续出台。

    中央地方合力，打出政策组合拳

    中央定调发出信号，政策组合发力。而这一场政策大戏的拉开，始于“3·30新政”。

    3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。自此，2015“楼市政策年”序幕拉开。这只是“降首付”的**招。9月1日中央再发文，实施“认贷不认房”，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金贷款购买住房，**首付款比例由30%降低至20%。1个月后的国庆前夕，央行和银监会再放大招，不实施限购的城市，首套房首付比例调整为不低于25%。

    首付比例一降再降，而购房者的贷款利率更是跌破10年来纪录。10月23日，央行宣布“双降”，自10月24日起，下调人民币贷款和存款基准利率，商贷利率降至4.9%，创10年来新低。其实，降息并不是一蹴而就，今年以来，央行已经5次降息，平均两个月降息一次，5年以上的贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。简单来说，以等额本息，贷款40万元30年为例，5次降息后，月供减少314元，总利息减少11.3万元。

    一面是中央频频放大招，而地方政府也因地制宜“出谋划策”，公积金“活络”起来。今年3月，住建部部长陈政高强调，将进一步增加公积金贷款额度，降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。之后。广西的公积金新政密集出台。认贷不认房、北部湾4市公积金贷款同城化、南宁公积金贷款额度提高至60万元、子女可提取父母公积金买房……再加上“9·30新政”支持全国异地贷款政策，释放购房需求。

    不仅如此。政策自上而下地松绑，也“由内而外”地全面放开。8月27日，六部委联合发文，明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内买房。这是“限外令”自2006年颁布以来，**在全国范围内松绑。毋庸置疑，2015年的楼市政策，比以往来得更猛烈，范围更广。

    新政叠加效应，房地产稳步回暖

    新政利好频出，叠加效应将产生什么“化学反应”？房地产是否能够一改颓势？

    官方数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米，同比增长了7.2%，增速比前9月回落0.3个百分点。前10个月全国实现商品房销售额6.48万亿元，增长了14.9%，增速回落了0.4个百分点。但一二线城市和三四线城市成交分化明显。一二线城市土地成交火爆，但三四线城市成交量迟迟不见好转。

    落地南宁，这一波新政，基本全面落地，直观的数据上，呈现上涨势头。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，11月，南宁新建商品住房签约93.98万平方米，9014套，环比上月分别增长9.33%和9.09%，单月签约量再攀年内新高。1~11月，南宁新建商品住房共签约717.1万平方米，69607套，同比分别增长56.8%和58.85%。新政提振楼市信心，不少购房者一扫观望情绪，从容入市。

    南宁市荣申博地产营销策划有限公司总经理陈戈分析，今年一些列的楼市利好政策叠加，从宏观层面上来说，的确提振楼市信心，释放市场需求，**了楼市的稳步增长。

    不过，也有业界人士分析，系列新政叠加效应，虽能让房地产销售一度回暖，但2008年4万亿带来“猪都能飞上天”的风口并未重现，政策边际效应正在递减，楼市后续增长动力不足，楼市库存依然高企。

    南宁宝资嘉项目咨询有限公司副总经理黄忠就认为，新政利好叠加**楼市销售，但不可否认，今年以来，整个市场的分化十分明显，卖得好的楼盘依然好卖，卖得不好的楼盘，成交量也不尽如人意，过去房地产暴涨暴跌的时代一去不复返。

    延伸阅读

    2015楼市政策盘点

    1 首付下调

    2015年3·30新政。 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，**首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，**首付30%。此外，财政部、**税务总局发布，个人转卖普通住房，免征营业税期限由原来超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

    认贷不认房。 9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，**首付款比例由30%降低至20%。

    2015年9·30新政。9月30日，央行和银监会联合下发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭**购买普通住房的商业性个人住房贷款，**首付款比例调整为不低于25%。

    2 降准降息

    降准0.5个百分点。2月4日，央行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微企业贷款占比达到定向“降准”标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

    降息0.25个百分点。2月28日，央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

    降准1个百分点。4月19日，央行决定自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点。

    对称降息0.25个百分点。5月10日，央行宣布自5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

    降息0.25个百分点定向降准0.5个百分点。6月27日，央行宣布6月28日起“降息”0.25个百分点至4.85%，同时定向“降准”0.5个百分点。

    降准降息0.25个百分点。8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

    降准0.5个百分点降息0.25个百分点。10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点至4.35%，个人住房公积金贷款利率不变。下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    3 公积金松绑

    首套首付20%。4月24日，南宁全面执行公积金首套房贷款**首付比例为20%，不再限制购房面积；二套房**首付已经实现从50%降至30%。

    支持异地贷款。5月6日，自治区政府印发意见稿，指出广西将全面落地认房不认贷，公积金贷款申请不再查询借款人家庭持有住房套数。支持异地贷款。

    贷款额度提高。 5月25日，南宁市公积金贷款额度提升至60万元，购买棚改房和旧改房且无个人住房公积金贷款余额的，均可申请个人公积金住房贷款，不受住房套数或公积金贷款次数的限制。

    公积金北部湾同城化。6月2日，南宁、北海、钦州、防城港4市正式实现公积金贷款同城化，这4个城市的居民可在其中任意一座城市申请公积金贷款购房。

    全国异地贷款互通。9月30日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发文，明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务。

    提取公积金购房。10月23日，广西出台了住房公积金异地贷款具体实施办法。广西全面推行公积金异地贷款，子女可提取父母公积金买房。

    4 限外令松绑

    8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，**在全国范围内松绑。