以“农业三产用地”、“商服用地”等为名目，申报开发建设，房子建成后作为商品房销售，据南宁市房产监管部门摸底调查，类似锦钰国际商贸城这样的项目，南宁市有不少于60处，也就是我们常说的“小产权房”。

    目前，对于“小产权房”，依然争议较大。但在现行法律框架下，国土、**、建设、房产多部门，却面临着监管真空，使得小产权房为数不少。

    “小产权房”是城市扩大的必然产物？

    “5年前，这里还是一片荒地，现在你看多少楼盘建起来了。”高新区西明村的居民曾先生指着家门口的一片高楼说，在他的记忆里，这里曾经是一片坟地和菜地，人迹罕至，眼前的这片楼盘，是他做梦也想不到的。

    一年多来，家住五一路的小何每天都看到很多年轻人站在人行道上，手举着一块牌子，逢人就问：“有兴趣看房吗？可以办房产证的特价房。”他们所举的牌子上是地产广告，打出的价格普遍在3000元/㎡左右，甚至还有不少2字头的房子。这些“小盘”的房价，远低于同地段的很多“大盘”。这些楼盘表面上看起来都一样，但性质却差异巨大。

    “这些房子低价的奥秘，在于土地性质。”有着10年房产从业经验的谢先生告诉记者，近年来，随着南宁市的扩张，原来的农村区域逐渐并入城市，其中包括了大量的农村集体土地，部分作为“农业三产用地”获准开发。与一般“城镇住宅用地”不同的是，这些“三产用地”不用经过国有土地“招拍挂”的程序，因此拿地成本很低。

    农民在城市中手握土地，却无资金开发建设，开发商手中有钱，但却不愿付出高额的土地成本。于是，双方一拍即合，以“合作建房”的方式，以农业三产用房的名义，通过相关部门的批准，但建起来的却是商住两用的项目。双方根据协议，部分房源留给村民，用以改善村民居住环境，剩下的房源，则被开发商当成商品房出售给城市居民。

    由于这些房子的申报项目为农业三产用房，而非商品房，因此在房管部门没有备案，更没有《商品房预售许可证》，将来也无法取得跟普通商品房一样的房产证，无法办理落户、入学的一系列程序，这便成了我们俗称的“小产权房”。

    “小产权房”凸显监管真空

    据南宁房产监管部门的摸底调查，南宁市至少有60处这类的“小产权房”项目，所有这些非国有土地上建起来的项目，都很难得到当地政府的承认，同样无法办理落户、入学等一系列程序。

    “小产权房”数量不少，虽然给房地产市场带来了影响，但监管问题却让相关部门很头疼。“如果它申报农业三产用房，证件齐全，你能不给他批？”南宁市城乡建委相关人士表示，农业三产用房和住宅楼的区分并不明显，开发商申报的时候，肯定会有所隐瞒，不会说自己建的是住宅楼。

    而对于房产管理部门而言，他们只能监管到经过备案的商品房是否存在违规的情况，而这类农业三产用房的申报、开发过程，根本不经过房产管理部门，如果开发商偷偷卖房，根本无从监管。并且，不少“小产权房”打着“入股”、“合作建房”的旗号，这在现行的法律框架下，难以找到处罚依据。

    不过，目前一些城区、开发区也在探索联合执法，对“小产权房”的销售行为进行查处。今年3月，针对和德新天地、嘉信时代广场等小产权项目，涉嫌使用欺骗手段进行房屋销售的情况，高新区就成立了国土、**、建设房产、工商、法制调处等相关部门组成的联合整治工作组，从报建审批、广告管理、监督执法、信息公开等多方面进行联合管控。

    买房者承担巨大风险

    “规避买房风险，不能光靠部门监管，买房者也需要擦亮眼睛，谨慎购买‘特价房’。”南宁市房产监察支队相关负责人表示，“特价房”看起来很诱人，但难保不是“毒苹果”，有些买房者贪图一时的便宜，却承担了巨大的损失。

    对于正规的商品房销售，开发商有房管部门管着，房子投入和建设达到一定规模，取得预售证后，才能向买房者收取购房款，这有利于保障购房者权益。但在一些“小产权房”项目，由于开发商资质有限，急于回笼资金，常常房子地基还没挖，就要求购房者交定金、意向金，甚至要求在很短的时间内付清全款。一旦开发商资金链断裂，卷款潜逃，购房者的权益就无法保障。

    另外，一些开发商卖房时声称可以让土地“变性”，几年后即可从“农业三产用地”转变为“国有城镇住宅用地”，收了钱后，开发商又改了口，导致很多购房者当了冤大头，几十万元投入买房，等了5年后，看到的依然是一堆黄土。南宁市并不乏这样的案例，江南区、柳沙半岛、五象新区都曾发生过这样的事情。

    对此，房管部门提醒购房者，理性看待“特价房”，看房时要看好“五证”，即《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程**许可证》、《建筑工程施工许可证》，一般而言，有了《商品房预售许可证》，其他四证均会持有。如果购房者对预售证存在疑问的，可登录南宁市房产管理局政务网查看相关预售证的信息。

    “小产权房”何去何从？

    目前，在高房价的背景下，“小产权房”的出现有着其必然性，尤其对于收入不高的工薪阶层，以及寻求过渡性住房的大学毕业生，其相对低廉的价格，有着巨大的吸引力，这也是“小产权房”屡禁不止的根本原因，也侧面反映了其存在的合理性。

    今年开始，**在一些地方试点农村经营性集体建设用地入市，这让很多拥有“小产权房”的人看到“转正”的曙光，不过随后国土部明确表示“小产权房”依然不能“转正”。但土地政策风向的转变，使人产生了很多遐想。

    南宁市房产监察支队相关负责人表示，不管未来政策如何转变，但在现阶段的政策范围内，购买“小产权房”的风险依然巨大，作为购房者，还是需要谨慎从事。