“一房变两房，两房变三房”、“超高赠送率，可达30%”、“买两层得五层”……曾几何时，楼盘户型的高赠送率，“没有赠送面积，都不好意思卖房”，成为开发商打动购房者屡试不爽的杀手锏。然而，随着南宁版“禁偷令”的到来，楼市“神偷”或难再偷，“N+N”房或将成为历史。

    送面积多，其房价肯定会比没有赠送面积的楼盘高，毕竟“羊毛出在羊身上”，购房者还是要埋单的。

    事实上，不少楼盘赠送面积多，但单价确实不如“赠送面积”这般诱人。一个典型的案例便是长堽路上的一楼盘，该项目曾推出87平方米2+1房，赠送面积高达52平方米，整个项目**赠送率可达72%，但均价却也比周边楼盘高出2000多元/平方米。值得关注的是，赠送面积仅拥有使用权，没有产权，不受法律保护。

    可以做四房，79平方米可做五房，洋房买两层得五层等产品。开发商达到“没有赠送面积，都不好意思卖房”的地步。

    “新规出台很合理。”一房地产**业内人士直言，新规的意义在于，楼盘户型、产品的设计，必须是以舒适、品质为前提，如果片面强调赠送面积，而以牺牲舒适性作为代价，这类户型只能作为过渡性的产品。作为开发商，未来将更需要在产品研发上下功夫，更注重产品的通透、方正以及功能性。

    “禁偷令”再施压，将会给楼市里的户型带来什么变化？广西华蓝设计（集团）有限公司总建筑师施舰表示，按照南宁新规执行，今后楼盘“偷面积”的空间将进一步被限制，比如现在市场上流行的全赠送飘窗可纳入房间内使用，但新规规定飘窗必须是外挑，因此原来飘窗的面积，将计入建筑面积内等诸多规定，也使开发商的操作空间减小。

    楼盘不能再堂而皇之地“偷面积”，对于楼市而言，今后市场上创新户型将进一步受限制，户型的多样性也减少。广西阳光时代置地营销总监姜莹说，随着市场不断规范，目前在售有赠送面积的高性价比户型将越来越少。因此，对于购房者来说，现在不失为一个挑选高赠送面积户型的好时机。

    “偷面积”不能牺牲舒适度

    “我们一家上有老下有小，但资金有限，如何在80~90平方米里住下一家人，赠送面积多的户型适合我。”购房者林先生代表当下大部分刚需群体的心理，资金不充裕，户型赠送面积多，对于像他这样的刚需来说，确实实惠，如果以后都执行新规，可能会使一部分像他这样的购房者受到影响。

    不过，对于新规出台，不少购房者也表示，其实现在不少赠送面积的实用性并不大，赠送后多出来的房间，影响了其他功能区间。同是购房大军一员的庞女士就支持新规出台，她说，她很喜欢凤岭北一楼盘，但88平方米做四房，每个房间都小了不少，宁愿要套大三房，也不愿意要套小四房。确实是这样，当下很多刚需房赠送面积多，比较适合刚需作为过渡使用，但是舒适度肯定会受影响。

    施舰分析，“偷”出来的面积，没有计算在**报建的建筑面积和容积率内，但实际上，对整个小区来说，“偷”出来的面积，因为多住了人，会影响整体的舒适度，对周边的交通也产生一定影响，所以**对“偷面积”进行严格的规范。换而言之，从另外一个角度看，“偷面积”对于购房者自身的居住来说，多出了实用的空间，确实划算，但也是以牺牲一定舒适度为前提的。

    不过，天下并没有免费的午餐。南宁宝资嘉项目房地产咨询有限公司总经理陈伟表示，受“70/90”政策的影响，不少开发商在户型上受到诸多限制，但赠送面积的出现，使很多户型的使用面积大于其建筑面积。但有一点永远不会变的是，赠

    南宁“禁偷令”7月1日起执行

    政府对楼市“偷面积”行为再出利剑。日前，住房城乡建设部发布**标准《建筑工程计算面积规范》，新规自7月1日起实施，新规矛头直指住宅建筑面积计算法规中的漏洞，“送露台”、“多出两间房”等用来吸引购房者眼球的宣传口号或难现。

    就在中央三令五申之时，南宁楼市“禁偷”的风声愈来愈紧。早在2009年，南宁市**管理局（以下简称“**局”）就已出台《关于统一建筑阳台、飘窗及搁板**审查办法的通知》，对阳台、飘窗及搁板的面积计算进行了规范。2011年7月，**局又出台《南宁市城市**管理技术规定（2011年版）》中，对住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗、地下建筑等设置进行了进一步规范。

    而日前，部门再利剑出鞘。**局结合《南宁市城市**管理技术规定（2011年版）》的相关内容，发布《南宁市建筑工程**指引》，对住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗、搁置板的设计、面积计算进行规范，各相关单位均已收到**局的文件，并于2014年7月1日起执行。这对于正在进行**设计中的楼盘，会产生较大的约束力。

    根据规定，住宅建筑阳台的设置须符合：阳台建筑面积综合不应超过套型建筑面积的20%；住宅凹阳台进深小于等于2.8米；飘窗应三面临空，净高应小于2.2米，出挑的进深应小于等于1.1米，窗台高度应大于等于0.45米……可见，部门对于楼市盛行的“偷面积”行为进行了严格的限制。这也意味着，挑高阳台、露台等能否做封闭房间，不是开发商说了算，必须经过**部门的批准同意，否则就是私改**，会影响房屋使用功能和结构。

    N+N房或将成绝版户型

    买不买房，看户型。当下南宁楼市，在售楼盘户型大多以N+1房或N+N房为主，弹性空间主要通过全赠送、半赠送入户花园、阳台、飘窗等，达到增值效果，以吸引购房者买单。

    从2006年开始，南宁“偷面积”之风就开始出现，之后便愈演愈烈，“偷”阳台、“偷”飘窗、“偷”露台……赠送的面积在10~30平方米是再正常不过了，洋房、别墅等产品的赠送率甚至可高达260%。市场上出现88平方米。

    ■名词解释

    偷面积

    所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，赠送给购房者。也可理解为，开发商在**有关建筑规范要求下利用规则，让户型的实际使用面积**化。

    ■新规细则

    《南宁市建筑工程**指引》部分限制偷面积的内容

    一、花池

    1、花池应结合阳台栏杆和窗台设置，花池顶面必须与阳台栏杆顶或窗台面同高，且花池结构底板应高于阳台结构板和室内楼板≥0.45米。

    2、18层以上不允许设置花池。

    二、飘窗

    1、飘窗应三面临空开敞，若紧邻飘窗一侧设置空调设备井，可两面开敞。

    2、飘窗应外挑，进深应≤1.1米，净高应≤2.2米，窗台高度应≥0.45米。

    3、上下楼层之间的楼板不允许挑出外墙。

    4、上下楼层之间的出挑构件之间不允许用实墙封闭。

    5、开间宽度≥3.3米房间，其飘窗宽度较房间宽度应≤1米，开间宽度＜3米的房间，飘窗宽度可与房间同宽。

    三、阳台

    1、阳台外侧不允许外接各类设备板和结构板。

    2、阳台开间、进深应≥1.1米。

    3、住宅凹阳台、半凸半凹阳台进深（含结构板）应≤2.8米。

    4、当凹阳台、半凸半凹阳台层高≥4.4米时，该阳台应按2层计算1/2建筑面积，并计入容积率。

    5、每个户型的阳台（包括绿化阳台）建筑面积总和不应超过建筑面积的20%。