近日，随着“以人查房”被写入《不动产登记条例》，房地产市场再次引起各方关注。记者了解到，由于银行收紧房贷、房地产市场降温等因素影响，去年11月下旬开始，南宁二手房市场大户型房源放量逐渐增多，今年4月开始价格出现小幅下调。同时，一手房市场的大户型销售情况也不乐观。业内人士预计，今年7、8月份会是大户型出货的一个节点，价格有望出现优惠。

　　1、二手大户型房源 议价空间大

近期，南宁市民王先生频繁接到二手房产中介置业顾问的电话，被告知近期市场上大户型低价房源较多，希望王先生抽空去看看房子。而南宁多位二手房房产中介公司的负责人告诉记者，实际上由于银行收紧房贷等原因，自去年底以来，南宁二手房市场上144平方米以上的大户型房源放量就在逐渐增多，且议价空间在加大。

辉煌置业区域总监杨伟华介绍，大户型住宅的销售周期本身就比一般的普通住宅长。该公司的市场监控数据显示，今年4月份开始，这些大户型的价格出现了微调，小幅下行。贵人置业营销总监兰勇泽表示，作为南宁改善型住房的集中区，往年青秀区的业绩占到该公司的一半，但今年该区对公司的业绩贡献下降到了1/3。“现在大户型的销售情况确实不怎么好，有些降价了还卖不出去”。

“现在我们手上有一套房源在青秀区埌东客运站附近，180平方米，一梯两户，房龄3年多，总价105万元。平均每平方米才5700元左右，业主光装修都花40万元了。”近日，一名房产中介公司置业顾问向记者介绍。据了解，该小区二手房近期每平方米成交均价在6700元左右，即使是120平方米左右的房源，销售情况也不太乐观。

友爱衡阳路口一套120平方米的小区房源，业主于2010年买入时每平方米价格为5500元。去年业主以每平方米7000元的价格将该房源推向市场，结果咨询者寥寥。今年3月初，业主将价格一下降到每平方米6000元，但即便如此，该房源也是在经历了10余组客户看房之后，才于今年5月底卖出去。

多名置业顾问向记者表示，其手上掌握的房源不乏一些官员的，受不动产登记政策实施预期的影响，个别官员卖房心切，未来预计这类房源还会增多。

　　2、一手大户型销售 亦不乐观

通过查看南宁住房保障和房产管理局的备案情况，记者发现，与二手房相比，一手大户型房源的销售情况也不是很乐观。

一个位于南宁青秀区凤岭北的改善型楼盘，每平方米均价在10000元左右，其中一栋楼总计拥有248套房源，房屋面积多在100～200平方米。该栋楼从去年年底开始销售，到现在仅有47套完成备案，4套完成签约，21套正在签约中，还有176套未售出。另一个位于南宁青秀区柳沙半岛、主推170平方米以上大户型的楼盘，也是今年4月底开始销售，其中一栋拥有19套房源的小高层，到现在只卖出一套房。更有甚者，位于青秀区东葛路的一个楼盘，由于前期户型过大销售前景不佳，**不得不重新设计，将户型改小。

“现在楼市不景气，改善型房源虽说品质高，环境好，但总价也高，今年怎么把我手上的房子卖出去还真是令我头疼。”东盟商务区一高端楼盘营销负责人坦言，如今南宁144平方米以上的大户型房源都卖得不太好，凤岭北一个高端楼盘的大户型从去年年中卖到现在，销量也没见起色。对于那些资金不够充裕的中小房地产开发商来说，揣在手里卖不出去的大户型，就是一个烫手山芋。

 　　3、银行限贷抑制 大户型购买需求

走访中，多数房地产市场人士认为，房子总价过高、银行收紧房贷、交易综合税费较高，都是造成二手大户型难销的原因。“能承受高总价的意向购房者原本就不多，现在再加上限贷，许多即使有意向的客户也没办法下单”。

“大户型房源增多跟经济大环境有关。”兰勇泽表示，当前二手房市场受政策影响比较大，一些急需资金周转的业主只能通过降价的方式出售房源，以便回笼资金。但即便如此，也不一定卖得出去，因为现在客户对于买大户型普遍十分谨慎。

兰勇泽认为，未来大户型的销售情况能否好转，还得看银行的房贷政策会不会发生改变。目前看来，银行未有大幅松动的迹象。需要指出的是，过去3～5年是一个购房热潮期，大部分购房者才刚刚解决住房问题，至少要再过3～5年，这些人才会考虑改善住房。综合这些因素判断，市场对大户型的需求或许会因此出现阶段性萎缩。

对于一手房，合富辉煌广西分公司副总经理陈亚春认为，购买144平方米以上大户型的购房群体，多数已是二次甚至是三次置业，本身对住房的需求并不是十分迫切。现在市场对这一群体有限购限贷政策等诸多限制，他们不得不选择观望，“需求还是存在的，只是被抑制了”。

　4、“金九银十”前　或是关注时机

“改善性需求又可细分为改善居住型和**居住型。改善居住型一般指144平方米左右的住房，**居住型则是200平方米以上的住房。”杨伟华表示，根据这几年的数据统计，目前南宁对改善居住型的需求还是存在的，但**居住型的需求则没那么旺盛。此外，今年南宁一手房市场上的大户型如果在价格上出现调整，也会影响到二手房市场上大户型的价格。

杨伟华认为，今年上半年南宁一手房市场大户型的库存压力比较大。目前南宁大户型的价格调整还比较有限，到“金九银十”前，也就是7、8月份期间，开发商为促进销售可能会在价格上给出一些优惠。而二手房业主在“扛”了一年之后，看到市场已经较为明朗，也比较容易在价格上作出让步。因此，7、8月份是大户型购房者可以关注的一个节点。

兰勇泽则提醒，在今年以来楼市出现较多利空消息的情况下，业主**不要像以往那样骑驴找马，不断吊购房者的胃口，**错失了卖出的好时机。购房者则需要注意实地看房，算好大户型房源所需缴纳的税费，看清合同约定的细节条款。此外，还需注意核查大户型业主有没有存在借贷的情况，以免给自己带来不必要的纠纷和麻烦。