在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场四年之久的限购政策，即将淡出。近日有住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

　　住建部人士：除北上广深 其它城市限购可自行调节

本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

    住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

    这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

    对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放松限购这个问题上充满动力。

    2013年全国土地出让金超过了历史**点的4万亿元，而2014年前四个月，土地购置面积同比降了8个百分点。

    同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南，依赖度**的杭州高达156.4%。

    地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。

    **的传闻是天津，计划直接放开第三套房，但截至目前官方并未直接发文。

    值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。

    住建部一位相关司局的人士向南方**记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。

    “现在是改革调控手段的**时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。（扬子晚报）

    即将退出的限购政策

在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场四年之久的限购政策，即将淡出。

    有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。

    对此，接近住建部的权威人士向记者确认，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。

    2010年4月，为应对部分城市房价过快上涨，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。

    2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”，更是给市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，导致房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。

    “目前中国楼市不是淡，而是冷。继续下去，恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店，部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

    也正是房地产市场的快速降温，为重新考量限购等政策提供了条件。

    对此，接近住建部的权威人士向上证报记者确认，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购，因为之前(房价)上涨过快，且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

    “我咨询了很多房地产企业，现在企业层面还没有得到这个消息。但我们感觉这个政策执行的可能性很大，无论它以怎样的形式表现出来。”中原地产首席运营官李文杰表示。

    四年限购路

    限购，这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器，也曾因其行政色彩而引发争议。

    为应对部分城市房价过快上涨，兑现“一定要把房价上涨趋势控制住”的承诺，2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。

    纵观四年限购历程可以发现，其影响**的阶段是2011年和2012年。当时，绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商，成交量骤减。绿城无奈走上卖项目、卖股份的求生之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁解除行政性调控时，住建部有关人士曾私下无奈地表示，“目前除了行政性强行限购，谁还有更好的调控房价的办法，我们虚心求教。”

    一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购，比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等，而多数变相或直接的松绑，都以地方政府否认、收回，或上级政府叫停等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

    不过，限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足，是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。

    2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”，更是对市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，导致房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。

    “双向调控”启程

    “目前中国楼市不是淡，而是冷。继续下去，恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店，部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

    也正是房地产市场的快速降温，为重新考量限购等政策提供了条件。

    今年的政府工作报告中重申，中国将遏制房地产投机。即，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

    今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确指出，今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

    市场将上述动向解读为：中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”，限购政策或存在松动的空间。

    而根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是，这些放松限购的政策基本得到认可。

    对此，住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报记者表示，这个方向没错。他分析，今后中央不会再出台全国统一的房地产调控政策，而是重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。政策思路主要为：其一，将对房地产市场进行因城因地分类调控，以地方政策为主；其二，实行“双向调控”政策，即一、二线热点城市，继续抑制投资性需求，调控方向难以改变，调控力度也难以放松，同时，增加中小户型住房的供应，对于合理的自住需求有相应政策支持；其三，对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

    “今年以来我国房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况，为此必须实施分类调控。”赵路兴说。

    “限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的作用。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说。（上海证券报　于兵兵 于祥明）

　　业内观点

　　住建部松绑楼市 银行态度是关键

中投顾问研究总监郭凡礼表示，住建部终于表明自己的态度，除了北上广深之外的城市将允许地方政府放松限购、限贷等楼市调控政策。楼市进入调整期，甚至未来会经历寒冬期，这对宏观经济是一个威胁。在整体经济结构面临调整、产业转型升级的阶段，房地产行业如果过快的萎靡将对国内经济增长造成很大的威胁。

而当前房地产行业的相关数据，显示楼市行情很不妙。4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。其中房价下降的有8个，分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，持平的城市有18个。环比价格变动中，**涨幅为0.4%，**为下降0.7%。

房价涨幅趋缓，越来越多的城市房价持平、滞涨，行情进一步发酵，会有更多的城市房价不涨反跌。楼市成交量明显下降，市场观望情绪浓，虽然各路大佬鼓吹不断，但是人们已经很难被忽悠继续蜂涌买房。谁都不想在楼市**点入市购房，正如股市面临调整期一样，抛物线顶端的徘徊微调，很难说明未来趋势的走向，明显面临较大的风险。2013年相对宽松的货币环境、不断被突破的限购、限贷政策等造就了房价的突飞猛涨。楼市明显存在一定的泡沫。现在泡沫虽然不会立马被刺破，但是市场规律已经开始制约其继续膨胀和嚣张。

楼市行情倒逼楼市调控政策开始放松，另一方面，在政府工作会议上提出的“分类调控”的指导思路也与当前政府的态度相吻合。国内楼市行情出现分化，未来恐怕很难出现全国普涨普跌的行情，各个地区库存量多少、人口结构、经济发展状况有很大的差别，楼市也会发生相应的变化，不同地区的人们对房子的态度也会有微妙的调整。中央出台全国性的楼市调控政策的几率很小。

放弃楼市调控政策会对楼市有怎样的影响？首先，从宏观环境上来看，调控政策的放松在某种程度上表明了中央的态度，整体环境和氛围是有利于楼市发展的；其次，从楼市预期来看，限购、限购的松绑对普通老百姓而言，有可能是一种潜在的威胁，一些人连首套房都买不起，另一些人却可以光明正大的出手买第二套、第三套房子了，这有利于托市，房价下降的速度或放缓，坐不住的人们只好再次出手买房；**，从信贷方面来看，银行的态度是关键，如果银行不放松房贷，限制房贷业务，那么刚需购房者的购买力很难发挥出来。因此，未来楼市调整幅度的深浅，很大程度上取决于银行对房贷业务的态度。目前看，商业银行不会做出很大的调整，除非央行放松银根，下调准备金率，否则已经成为银行鸡肋的房贷业务不会得到商业银行的青睐。　（作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监）