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 　　一、 南宁楼市整体概况

 本周南宁楼市整体均价为7894元/㎡，与上周持平。

1、房地产市场观察

开盘项目整体情况

广告投放情况

本期报版广告，投放项目共57个，投放总频次为80版。本周投放项目较上周有较大的提升。从投放内容看，以优惠信息为主，其次为预约信息。从投放区域看，良庆区活跃度**，其次为青秀区，西乡塘区、兴宁区、江南区依次递减。

　二、南宁土地市场情况

南宁市2014年第二十、二十一、二十二、二十三、二十四、二十五期国有建设用地使用权招拍挂出让信息

本周一级土地市场成功出让的7宗地块主要分布在平乐大道、龙岗新区以及五象总部基地，成交总面积合计共1028.4亩，除了位于五象总部基地的GC2014-031外，其余地块均为100亩以上的大面积地块，地块性质多以住宅用地为主。

GC2014-031地块位于五象总部基地，为批发零售、商务金融用地，被交通银行股份有限公司广西壮族自治区分公司以总价4218万元竞得，成交单价为222万元/亩，楼面地价为1009元/㎡。从地块所处区域来看，地块位处五象新区总部基地，总部基地内地块出让已接近尾声，多数地块已在动工建设，随着这些项目的建设，区域的商业氛围将得到质的提升，发展潜力毋庸置疑，预计该地块将建设为交通银行广西分公司的综合性办公大楼，大部分用于公司办公所需。

GCGC2014-032、GC2014-033、GC2014-034、GC2014-035四宗地块位于平乐大道和良玉大道旁，其中GC2014-032、GC2014-034地块为住宅用地，GC2014-033、GC2014-035地块为商住用地，四宗地块分别被万科、宝能、绿地、联合佳成以总价44847.0706万元、62205.4973万元、45862.2804万元、70572.8936万元竞得，楼面地价分别为1345元/㎡、1219元/㎡、1329元/㎡、1219元/㎡，与周边楼面地价964元/㎡的合景•天汇广场相比，楼面地价上涨幅度较高，可看出区域价值有所提升。从地块所处区域来看，片区目前还属于待开发阶段，周边在建项目仅有合景•天汇广场，生活配套以及商业配套较为缺乏，居住环境较差，随着万科、宝能、绿地等大品牌房企的进驻，该区域未来将打造为大型综合性商住区，商业氛围及生活氛围会越来越浓厚，区域的未来发展潜力巨大。此外，竞得GC2014-035地块的联合佳成拥有北京一家投资公司背景，该项目为公司进驻南宁的**项目。四个项目的开发将为片区提供商业以及住宅供应量合计高达176.8万㎡，未来片区的竞争格局激烈。

GC2014-036、GC2014-037地块位于龙岗大道旁，两宗地块合计共296.7亩，被合景泰富以总价7.86亿元竞得，楼面地价分别为1345元/㎡、1548元/㎡，扣除地块地段价值因素，与此前楼面地价1422元/㎡、1494元/ ㎡的阳光城•翡丽湾、中国铁建•江湾山语城相比相差不大。从地块所处区域来看，片区目前处于开发建设阶段，周边分布有销售接近尾声的昌泰•水立方以及正在开发建设中的中国铁建•江湾山语城、宝能城市广场、阳光城•翡丽湾、龙域•香醒半岛等楼盘项目，片区**建设为区级商贸中心，随着这些项目的开发，未来片区的居住氛围以及商业氛围越来越浓厚，区域发展潜力巨大。两项目预计建成将为片区提供55.8万㎡的住宅商业供应量，随着周边地块的出让，片区未来的住宅、商业供应量较大，竞争将越来越激烈。

综上所述，随着总部基地片区土地出让接近尾声，五象新区土地出让方向从总部基地转至周边以住宅为主要用途的地块，随着这些住宅地块的出让以及各大**房企的进驻，片区未来的住宅供应量巨大，区域竞争格局升级，未来片区将可能成为南宁住宅市场的焦点。

　　三、宏观解读

1、宏观经济

 4月份中国制造业采购经理指数PMI为50.4%，较上月回升0.1个百分点

2014年4月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.4%，连续2个月微升0.1个百分点，预示我国制造业继续保持平稳增长势头。

分企业规模看，大型企业PMI为50.8%，比上月微幅回落0.2个百分点，继续位于临界点以上；中型企业PMI为50.3%，比上月上升1.1个百分点，重回临界点上方；小型企业PMI为48.8%，比上月下降0.5个百分点，位于临界点以下。

生产经营活动预期指数为59.6%，连续4个月位于临界点以上，虽比上月回落3.1个百分点，但仍位于较高景气区间，表明制造业企业对未来3个月的发展态势较为乐观。

4月中国非制造业PMI报54.8% 环比回升

2014年4月，中国非制造业商务活动指数为54.8%，比上月上升0.3个百分点，高于荣枯线4.8个百分点。

分行业看，服务业商务活动指数为53.4%，比上月上升0.6个百分点，其中邮政业、生态保护环境治理及公共设施管理业、装卸搬运及仓储业和航空运输业位于60%以上的较高景气区间，企业业务总量增长明显；居民服务及修理业、餐饮业、互联网及软件信息技术服务业和道路运输业商务活动指数位于临界点以下，企业业务总量减少。建筑业商务活动指数为60.9%，虽比上月回落0.4个百分点，但仍位于较高景气区间。

宝创点评

4月以来大、中、小型企业新接订单均有明显增加，显示企业运营再度活跃。数据显示，4月大、中型企业新订单指数均在50%以上，分别为52.1%和50.4%，较上月分别上升0.2和1.4个百分点。小企业新订单指数虽然仍在50%以下但明显上升，比上月上升0.8个百分点。

PMI指数回升主要受需求端带动，反映出经济运行稳中有升，增长态势趋于巩固； 在一季度经济增长放缓，尤其是名义GDP增速下降的情况下，市场关心经济增长动能何时见底企稳。自3月份以来，一些衡量工业经济运行的指标，比如发电量、重点企业粗钢产量等均有明显回升，4月份这一回升趋势仍在延续，令市场期待有所上升。

2、政策法规

北部湾经济区五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房

4月28日晚间，南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，文件称：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

宝创点评

南宁市房产局借助北部湾同城化的政策导向，对南宁楼市限购政策做出调整，意味着北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市居民可在南宁购买2套房。此政策的出台将可能会对部分在南宁长期居住和工作的五市居民住房购买需求产生促进作用。同时，对于外地客户占比较大的青秀区、良庆区等区域市场会有一定的影响，但由于这些区域在售项目价格水平均相对较高，受客户支付能力的限制预计政策效果并不明显，反而对于价格水平相对较低的江南区以及西乡塘区会有一定的**效果。另外，从良庆区、仙葫片区等不限购区域上看，由于限购政策的松绑会对价格水平较高的良庆区市场产生一定的客户流失，仙葫片区则由于外地客户的可选择购买项目增多以及片区的欠成熟也将会有客户流失现象。综合来看，放开购房限制预计将会对市场产生一定的政策效果，但本次的调控政策对于南宁市场的**作用影响仍有待市场检验。

　　四、本周楼市综述 

本周宏观方面， PMI指数回升的主要原因为需求增加，反映出经济增长态势。此外，一季度GDP增速虽有所下降，但随着发电量、重点企业粗钢产量等衡量工业经济运行的指标的回升，二季度市场对GDP增速预期有所上升。4月28日，南宁松绑北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市的楼市限购，但从客户群体及购买实力两方面来看，本次的调控政策对于南宁市场的**作用影响有限。

    本周一级土地市场方面，成功出让的7宗地块主要分布在平乐大道、龙岗新区以及五象总部基地，成交总面积合计共1028.4亩，除了位于五象总部基地的GC2014-031外，其余地块均为100亩以上的大面积地块，地块性质多以住宅用地为主。出让地块竞得者多为实力雄厚的企业，其中不乏万科、宝能、绿地、合景泰富这些**房企，随着这些住宅地块的出让以及各大**房企的进驻，片区未来的住宅供应量巨大，区域竞争格局升级，预计该片区将成为楼市竞争聚焦点。

    本周二级市场方面，本周南宁楼市整体均价7896元/㎡，环比上涨0.03%，本周共有2个项目开盘，其中华南城住宅、商铺均有推新，江宇世纪城仅推出商铺。华南城本次推出的住宅以大户型为主，当天到场客户较多，现场气氛较为活跃，但由于户型较大且价格较上期略有上涨，当天去化率仅为52%。另外，华南城本次推出的商铺物业，因总价较低受到了众多投资客的青睐，此外华南城周边区域高速发展带来的升值潜力也是客户在此投资的重要因素。江宇•世纪广场本次推出均为6.5米左右层高的商铺物业，买一层得两层，折合均价较为划算，受到项目住宅业主及周边地区客户的青睐，此外万达影院的签约进驻在一定程度上也对商铺的推售起到一定的促进作用。

    此外，本周五一期间举行房博会，从整体来看，今年房博会人流量较去年有所减少，参展企业以及参展项目数量较去年均有所下降，分区域看，青秀区参展项目仍然占据**比例，由于良庆区新入市项目明显增多，因此该区域参展项目数量明显上涨。销售情况上，房博会期间各在售项目促销折扣力度较去年均有所减弱，促销方式仍然以一口价以及**特惠房源为主。会展期间仅2个项目开盘推新，其中仅有华南城•江南华府一个住宅项目开盘，由于价格实惠以及蓄客期较充足，成交量较理想。各在售项目五一期间整体成交量较去年呈下降趋势，且成交情况与房博会关联不大。其中，西乡塘区、兴宁区以及江南区的刚需项目成交量占比**，主要依靠项目前期积累的客户以及项目市场认知度成交。从宣传方式来看，除了发传单等传统的宣传方式外，大多数参展项目选择微信等网络互动平台来扩散项目信息，提高项目的关注度与认知度。此外，房博会期间开盘项目与去年同期相比有所下降，主要与开发商对楼市的预期有关。在我国信贷收紧的宏观环境下，部分库存量较大的一、二线城市在售住宅项目出现较为明显的降价促销，随后部分三、四线城市政府开始出现松绑楼市的迹象，综合近期楼市的表现使开发商对市场的预期持谨慎的态度，因而，在各区域项目报版投放量明显增多的情况下，五一期间多数项目在推售节奏上较之前趋于慎重。

    综上所述，本周市场受房博会影响，活跃度有所提升，新增预约项目为2个，投放报版的项目较上周明显增多。从整体来看，房博会期间开盘量减少主要由于目前市场处在多数市场活跃度较高的主要在售项目处于清盘阶段供货量减少，而新项目未入市多处在蓄客阶段的时期，预计市场后续供应量将存在短时间的不足。随着房博会的结束，处于强销期且蓄客量充足的项目将有所放量，但出现爆发性集中放量的可能性较小，预计未来南宁楼市将持续平稳态势。