在众多新区发展风生水起时，顶着**商圈、丰富景观资源的老城区兴宁终于憋不住。云南俊发、招商局集团等或入场，引起市场强烈关注，而这只是兴宁大旧改的“冰山一角”。今年兴宁旧改接连出招，调整朝阳商圈业态、东沟岭开发持续推进、长堽建设如火如荼……一场老城区的大旧改正在进行，兴宁即将迎来大蜕变。

    ■焦点

    兴宁旧改推进,俊发、招商或入场

    兴宁区副区长陈盛祥近日透露，兴宁东沟岭三五七组团、降桥村城中村改造与金桥小区A地块项目、丹桥小区旧改项目、鸡村一二七八队、三六九队等旧改项目正与云南俊发、中海宏洋、招商局集团、荣和集团、保利集团等洽谈，预计年底达成初步合作意向。

    兴宁大旧改已全面开启。兴宁区招商局副局长黄滨介绍，目前已获市政府批复的《南宁朝阳商圈业态调整**方案》已拉开序幕，“三街两巷”项目已开工。其中，广西高法片区骑楼城改造项目已动工，预计2014年建成；共和路北宁街片区(二期)旧改项目、共和路北宁街(一期)及南宁饭店片区旧改项目正前期筹备，有望年底有突破。

    兴宁区“十二五”**纲要要求，在快环两翼、昆仑大道沿线、东沟岭新区打造“花园+家园”式高品位居住小区；加快对大规模老居民小区的改造升级，改善城区居住环境。朝阳商圈，则致力业态调整升级，完善广西**商圈功能。今年兴宁完成在多个一线城市开展城市综合体、旧改项目专题招商推介，接洽10多个国内外大型企业实地考察。

    多项讯息透露着，东沟岭新区、朝阳商圈将有多宗旧城改造地块出让，覆盖高档住区、五星级酒店、大型购物中心、城市综合体等业态。

    /成效/

    “脏乱差”旧貌正在摘除

    经过几年建设，兴宁旧改已取得不小成就，不仅城市形象有所改善，交通等配套也逐步升级。不少老南宁感慨，近几年的兴宁变化很大。

    多年以来，朝阳商圈一直为传统市中心。随着旧城改造，悦荟广场、西南商都、天成一品等地产项目建成，新型地标增多，城市形象改善。同时，地铁1、2号线修建，加上近期商圈业态调整**获批，朝阳商圈将迎来第二春；而作为旧城改造的典范，东沟岭新区的建设也迎头赶上，广西妇女儿童医院等市政落地，保利、瀚林、中海等抢滩，多条市政路建成，曾经的“非洲村”正向着设施齐全的生态型新区蜕变；“*堵”长堽今年全面开建，主干道扩建、多座立交开工，正在回归中心。

    如今的兴宁，交通网以长堽路、明秀东路接驳昆仑大道为横轴，以邕武路、望州路为纵轴，秀厢大道贯穿。整体交通网不断升级，*引人瞩目的长堽路，今年全线开工，预计年底通车。此外，长堽路扩建、中兴大道、江桥路、沙江路、兴桂路、金禾路、虹桥路、松柏路等一大批市政路修建，并不少已实现通车。

    居住环境也有了较大提升，记者统计目前在建的旧城改造项目就有近10个，包括荣和·山水绿城、瀚林·山水源、瀚林美筑、香樟林、江宇世纪城及新项目西南商都2期、时代茗城等。“整个城市面貌是有了很大的改善。”广西江宇地产副总经理杭祖力表示，近几年旧城改造的力度加大，不少曾经“脏乱差”的路段都得到了改善。

    /困境/

    拆迁、成本是难题

    旧改升温，稀缺地段地产项目也有所增多，尽管区域价值凸显，但也带面临不少问题。拆迁，便是困扰旧城改造**的问题。

    “拆迁的问题特别大。”被问及开发旧城改造项目什么问题*棘手，杭祖力在接受采访时回答。他介绍，尽管目前在开发的江宇世纪城有政府较大力度支持，且是改造钢材市场旧址，但还是遇到了不少难题，工程进度有所受阻，开发成本也在诸多不确定性中增加。

    “近年政府加大旧城改造力度，对于开发商拆迁的阻力有所减小，但老大难的拆迁问题，不仅可能会阻碍工程进度，还可能给开发商带来更高的开发成本。”广西丽原投资有限公司副总经理陆红也如是说。“旧城改造项目，**的不是资金问题，而是拆迁问题。”广西瀚林地产营销副总监蔡德珑也曾表示，对开发商而言，如果前期问题解决不清楚，就会影响到后期供应，不确定性更大。旧改项目对开发商对来说，需要投入相当大的人力、物力进行前期准备。

    还有业内人士分析，旧改项目会带来两个问题，一是开发商自身的资金实力问题，由于拆往往与迁、回建等有挂钩，因此开发成本不确定因素增多；二是拆迁的力度和时间问题，会影响项目的开发进度。因此，针对兴宁将大规模开启旧城改造，多位业内人士认为，政府推出优惠力度，正确有效引导老居民，采取有效措施，引进实力房企，都是非有必要的。

    /憧憬/

    未来是商贸宜居区

    “朝阳商圈是南宁商业的晴雨表，这除了有强大的商业功能，还是市民旅游休闲的好去处。‘旧改’成功实施，将给朝阳商圈旧业态和面貌带来质的飞跃和提升。”陈盛祥说，目前兴宁已对传统商业街区进行科学**，纳入“旧改”，升级后的朝阳商圈将“高端大气上档次”。

    按照**，新朝阳商圈不仅范围扩大，内部功能区也将更清晰。由北向南**“三区一带”的商圈功能分布新格局，“三区”为综合功能区、商圈核心区和商务休闲 区，“一带”即景观休闲带。综合功能区内将新增3个写字楼和3个四、五星级酒店，休闲景观带增加酒吧街、夜总会、专业酒楼，商圈核心区增加1处涵购物中 心、写字楼的城市综合体。

    而已取得初步成效的东沟岭，将建设成功能齐全、配套完善、交通畅通、经济繁华、环境优美、特色鲜明的现代 化生态型新区，**有物流中心园区、商贸区、行政办公区及东沟居住区。有消息称，今年或引进实力开发商，打造大型CBD城市综合体、商业配套、公寓、住 宅、五星级酒店等。

    兴宁提出“三区一带”发展思路，即：朝阳商贸中心区、东沟岭新区、三塘工业集中区和南梧-昆仑大道经济带。旧城 改造加速，或迎来区域面貌的全面提升，打造成商贸宜居城区。而兴宁是森林覆盖率**、水库资源*丰富的城区，景观资源丰富。对此，广西保利置业集团高层则 表示，兴宁是南宁上风上水的一个区域，宜居指数相当高，这也是广西保利大力布局兴宁的原因之一。

    楼市

    大鳄云集人居升级

    多个**洽谈兴宁旧改项目，有业内人士认为，老城区或迎来楼市竞争升格。

    据统计，1~10月，29家房企在兴宁区完成投资44.22亿元，同比增长25.82%，占全社会固定资产投资总量35.72%。兴宁商品房销售面积80.69万平方米，同比增长16.09%。一系列的数据表明，近几年兴宁楼市竞争十分激烈。

    兴宁目前汇聚荣和、保利、瀚林、嘉和、盛天、云星、金源、中海、阳光置地、桂嘉汇、人和、江宇、红日东升、澳宇、天健等众多品牌房企，是**房企*集中的区域，也是品牌房企数量*多的区域。倘若云南俊发、招商局集团等进驻，品牌房企将更上一个层次。

    业内人士分析，**房企进军兴宁旧改，可以说明兴宁旧城有较大吸引力。媒体报道，云南俊发地产已明确落子南宁，项目位于新老城区交界处，位于邕江边一线江岸，连接南宁中山路与民族大道繁华商业圈，业界揣测有地块位于朝阳商圈内。据悉，俊发南宁项目总规模有3300亩，预计投资450亿元，将打造集多重业态于一身的BD城市新型综合体。还有人士分析，楼市竞争加剧的同时，也将给兴宁老城区带来人居、环境升级，且购房者将获得更宽的置业空间和丰富体验。

    陆红曾表示，实际上老城区的价值一直被人看好，只是近年土地供应匮乏，出现断层现象。不过随着旧城改造，旧改项目增加，加上品牌房企进场，将会给楼市增色不少。

    兴宁旧改关键词

    旧城改造

    朝阳商圈将乘着旧改东风，构筑“三区一带”商圈功能分布新格局，购物与餐饮、娱乐等功能进行重新配比；长堽，全面开启市政建设，长堽路扩建、长湖-长堽及长堽-秀厢等立交开工，两座景观公园开建；东沟岭，过去有名的脏乱差棚户区，南梧路、景观大道等路网升级，已引进多家品牌房企，接下来有望引进云南俊发、招商局集团等。

    产业升级

    着力打造广西商贸物流基地。保持朝阳商圈为广西**商圈的基础上，将沿着昆仑大道经济带继续往前推进，使三塘片区融入到整个南宁市东部的发展当中来，形成一个经济发展的产业带。在三塘镇路东村建设花卉苗木生态园区，开展生态观赏、农耕体验等系列观光活动；在五塘镇六塘村建设特色养殖观赏、果蔬观光采摘园区。

    生态环境

    重点发展商贸物流基地、旅游经济，依托朝阳商圈和金桥商贸中心，构建“广西药用植物园—九曲湾—嘉和城—昆仑关”昆仑大道养生休闲旅游带；“十二五”期间，兴宁将打造**5A级景区一个，新增**4A级景区两个。在原有广西药用植物园、人民公园、狮山公园等丰富资源下，区域将增加沙江河流域的五座滨水公园，还有茅桥东湖·西湖等。