数据显示，从2009年到2012年，整个商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是住宅的1.3倍。不过，商业地产热潮所带来的一拥而上，其必然会走向一涌而下，因此，明智的地产开发者，早在综合体遍地开花、各类购物中心千店一面的同质化竞争日趋严重之时，谋求一场关于主题和业态差异化定位的剧烈变革。南宁商业发展环境的巨变，也意味着商业地产的定位已走进“微分时代”。

    业态方面，既有集吃喝玩乐购于一体的城市综合体，如华润万象城、南宁青秀万达广场；也有注重客户参与、体验和感受的体验式商业，如德利AICC，将提供以文化消费为主线的商务、休闲、娱乐体验式交流平台，利海·蓝生活，则打造集“超大型生活超市、特色美食、儿童主题乐园、专业个人护理、运动品连锁超市、休闲娱乐”6种业态的全家庭型超级生活体验MALL；而一些有实力的开发商，则专注于批发市场的挖掘，如大和平，继南宁灯饰城、新和平商场、大和平商贸城之后，在“三华”经济带再度打造华西商业城批发市场，业态涵盖酒类、食品、日化百货、五金、家电、文体、旅游用品等；城北的大嘉汇，是桂嘉汇集团开发的家居、建材、酒店用品专业市场；大商汇及华南城，在全国不少城市，均有较为成功的商业运作模式及优良的商家资源，落地南宁后，招商、活动、经营都搞得风生水起。

    此外，一些中小型的商业中心、邻里中心或社区主题商业街也在寻求不同个性的业态定制，如融晟·公园大地打造的南宁国际商业贸易中心，切入年轻人的需求，为其提供可以采购全球商品、制作全新媒体、展示娱乐才艺等以年轻、时尚为主题的交流、购物平台，并首创南宁婚庆主题一条街区；印尼园轻吧街，剑指休闲业态，涵盖商务休闲吧、特色音乐吧、茶庄、红酒坊、咖啡馆、私人会所等，将打造南宁的“后海”或“新天地”；正恒商业广场，共分品牌形象商街、成长教育商街、特色美食商街、风情步行街四大街区；保利·中央商城，则打造牛津大道、郁金香大街等荷兰风情街区，成为了江南**“吃喝玩乐购”一站式消费中心……此外，不少写字楼和办公楼项目，也开始注重细分市场的挖掘，比如盛天云中心，将提供中等面积、中等价位的写字楼投资产品，满足微小企业的办公需求，开启全民投资时代等等。南宁的商业市场，可以说是呈现出一幅业态纷呈、流光溢彩的繁荣图景。

    微分时代

    转向挖掘区域细分市场

    毋庸置疑，商业地产定位正在进入一个更加细分的“微分时代”。

    对此，华成都市项目营销总监肖湘龙认为，商业主题的细分，除了竞争环境使然，跟人们不断升级换代的消费需求也有关系。比方说，过去手机有通话、发短信、彩信的功能就可以了，现在的智能手机，要满足人们购物、上网、互动、游戏等多方面的需求。同样，人们的消费观念在升级，过去那种仅有购物功能的“穿梭式”逛街模式已经不合时宜了，因此，商业在**和定位时，除了要解决消费者基本的工作、生活物质需求外，还应关注他们日益丰富的精神领域的追求。

    在南宁市荣申博地产营销机构总经理陈戈看来，城市不断扩张，各个功能板块随之出现，因此只要有人，商业就有夹缝生存的机会。比如，虽说商务区有华润万象城坐镇，但不代表其它商业就没有市场，以印尼园轻吧街为例，整街氛围均为休闲业态，是商务区内商务人士、精英人士、白领进行会晤、洽谈、交流的好去处；利海·蓝生活，满足区域内人口日常的高品位生活需求，而这种模式放在刚需区域未必可行；德利AICC，虽说盘踞在高消费集群地，但其定位和模式，将有别于华润万象城、南宁青秀万达广场，比如建筑形态均为开放式街区，可逛性更强，功能上则满足现代都市部分独特人群“潮玩”的需求，所以就很好地避免了业态的竞争，起到相互弥补作用。总体来讲，商业经营越精细化，商业发展前景越大，经营者应结合区域的消费特点及消费需求，寻找属于自己的那部分“受众”，小众不代表不赚钱，如果把小众做好，也能实现利润增值和持续发展。

    而南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司副总经理黄忠则认为，商业的精细化，可以把市场做得更透，指向性更强，从而将消费人群精确化地进行引导、划分，如美食街、建材市场、体验中心，这类型的商业，更便于统一招商、管理、运营，是对消费者和经营者都有利的双赢局面。

    冲出红海

    体验式消费将成主流

    商业红海业态迷乱丛生，市场很大，抓住机会一本万利，走错方向则全盘皆输。那么，从投资角度来看，哪些行业或产业更具利润的增长性？投资经营者又如何在已处于白热化竞争的商业红海中，虎口夺食，分得一杯羹，开辟出属于自己的新蓝海？

    记者与广西利海财富资产管理有限公司副总经理易治新交流中，他三番五次提到，自己非常看好儿童体验中心及老年人产品市场，他说，随着中国长达30年计划生育政策带来家庭结构“1＋2＋4”的固化，以及人口大国、第二大经济体等因素促动，使得儿童市场将成为未来商家必争之地，“小太阳”时代悄然来临。在一线城市，动辄3000~4000平方米的儿童体验中心随处可见，由于儿童业态具有连带消费多、持续性强、粘性大，停留时间长、对楼层和位置要求不高，且易汇聚人气的特点，因此能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。此外，随着老龄化的日益加重，关注老年人健康的产品、场所也存在着较大的开发前景。如果有机会，利海会尝试朝着这两个方向去发展，开发出一些别出心裁的商业模式。

    说到一站式体验消费的发展前景，陈文安也表现出极大的兴趣，他认为，城市郊区化的发展，使得一些偏远的区域，不可能像市中心一样，配套样样俱全，因此，对那种能解决他们一站式吃饭、娱乐、休闲、运动的体验中心更为渴求，尤其是现在交规严格，“喝酒不开车、开车不喝酒”会让很多人不能尽兴玩乐。

    而在广西正恒房地产发展有限公司总经理毛文广看来，在城市中大的ShoppingMall非常多，竞争反而更为激烈，但目前做得出色的社区商铺不多，而社区居民的大部分消费，都围绕在步行5**的范围内完成，因此，在社区铺里下功夫，引进一些居民喜爱的商家，前景也不比大型商业中心差，招好商、定好位，把商业做“活”了，才能把商业做“火”。

    竞争惨烈

    呼唤创新主题商业

    “八百里分麾下炙，五十弦翻塞外声，沙场秋点兵。”古代战场上的群雄逐鹿、奋力厮杀，用来形容**南宁商业的竞争局面也不为过。随着华润、万达等国内商业地产大鳄的进驻，以及本土各区域新商业中心、各社区铺的崛起，南宁的商业可谓是点线面、海陆空全面铺开，从原来只有一个朝阳中心，到现在埌东商圈、凤岭商圈、西大商圈、五一-沙井商圈层层交叉叠加，热烈程度空前绝后。

    不过，令人担忧的是，如此多的商业中心，大多千篇一律，门店一样，装修风格类似，商家品牌雷同，毫无新鲜感，因此也造成了部分商业中心自始至终人气平平，甚至濒临关门。例如，自华润万象城开业之后，凤岭-埌东商圈一带不少业态定位重复的店铺门可罗雀；朝阳中心周边的商业城，任凭节假日打折促销底牌亮尽，也未能阻隔市民涌向传统市中心的步伐。而遭遇人工、租金成本不断上涨、电商狙击的传统百货，则已呈江河日下之势。

    不少所谓的风情商业街，也难逃魔咒，存在没有文化或同质化带来的审美疲劳，即便卖相十足、外表妖娆，开街后*终也难逃因产权分散而导致的混乱经营，从而不了了之。此外，准确招商、按时开业，并在后期经营中持续吸引人气、延长顾客停留时间，也成为不少社区铺的难题所在等等。

    这意味着，要想在夹缝中生存，在危机四伏中杀出重围，商业主题、业态的定位必须出类拔萃、一鸣惊人。

    主题谋变

    商业定位百花齐放

    实际上，这一点早被聪明的开发商摸透，也正如世嘉·瑞邦投资咨询（南宁）有限公司董事总经理陈文安所描绘的那样，近几年南宁的商业格局正在发生着“横向”、“纵向”交叉变化。从横向来看，商业中心群雄割据、硝烟四起；从纵向来看，各类型主题的商业百花齐放、百家争鸣。