近段时间，南宁土地市场持续放量。11月5日，金象四区2幅商住用地将走向拍卖席。值得注意的是，此次出让的地块曾遭遇两度“变脸”。早在3年前，这两幅地块是以一幅大面积地块拍卖，结果惨遭流拍。随后，同样的地块被分为3块地成功出让，却又遭遇退地。如今重新整合，3块地并作两块地再度走向拍卖席。

    ■记者看地

    毗邻五象岭

    配套尚不成熟

    GC2013-076、GC2013-077地块处于五象新区银海大道片区金象四区内，是两幅相连的地块。10月19日，记者抵达金地花园公交站对面的道路，沿斜坡往上行车约5**抵达地块现场。地块东面通达性较好，东北面为民宅，目前地块为净地，还有部分杂草，紧临五象岭森林公园，靠近南宁英华学校，缺少成熟配套。整体来看，目前片区**还不成熟，预计升值需要一定时间。附近在售楼盘有瑞和家园、启美尊府，均价5700元/平方米左右。

    地块周边被东银路、东风南路等**道路环绕，这些道路都正在修建，尚未通车。根据**，东风南路将横穿五象岭森林公园，道路建成后，将拉近大沙田片区和玉洞片区的距离，两片区之间的车程有望从目前的近20**缩短至约5**。

    去年11月，与这两幅地块相邻的63亩用地被广西鑫利华房地产开发有限公司以起始价330万元/亩拿下，楼面地价1414元/平方米。当时，广西鑫利华房地产开发有限公司董事长吴木华拿地后就表示，地块位于五象新区，紧邻五象森林公园，未来前景良好，可在这里打造高品质项目。但地块周边道路尚未修通，配套还没跟进，影响地块施工和地块价值的体现。

    政府积极修路

    有助地块出让

    值得关注的是，即将拍卖的这两幅地块，命运也颇为坎坷。2010年7月首度出让时为1幅面积190亩的大地块，经历了**出让流拍后，于2010年12月分作3块地进行拍卖，并被分别为盛天集团、鑫利华、精通拿下，当时成交价在410万~420万元/亩，但由于地块周边道路未修通等原因，3幅地块先后退地。如今第3次拍卖，又再度“变脸”，变成两幅用地出让。从地块的“过往”来看，周边道路未修通成为其“难嫁”的关键。据了解，为保证地块成功出让，政府已经做了相关工作，目前地块周边的主要通道东银路、东风南路正在修建。

    根据《南宁市2013年五十六期国有建设用地使用权公开出让文件》所附带的“南宁市良庆区人民政府关于GC2013-076、077地块周边主要道路的承诺函，良庆区政府承诺“于2014年6月前完成良庆区金象四区AB地块周边主要通道东银路和东风南路的建设并通车，地块公开出让后因道路未完成建设问题引起的土地交付纠纷由良庆区政府负责，并承当由此产生的违约责任。”业界分析，政府承诺道路修通，无疑将大大提升开发商拿地信心。

    ■机构测评

    烽火地产顾问：

    450万~500万元/亩合理

    这两块地位于良庆区银海大道金象四区，五象岭森林公园脚下，位置相对偏僻。当前周边居住氛围还不足，随着片区发展加速，片区居住氛围将日益浓厚。地块不临主干道，交通不太便利。但位于五象新区，周边有五象岭森林公园，长远来说有一定升值潜力。

    当土地价格在450万~500万元/亩时，楼面地价区间为1929~2175元/平方米，总地价款区间为4.44亿~4.92亿元，税后利润25.1%~28%。适合目前南宁良庆区房地产项目投资合理的税后利润水平，项目综合开发利润合理。

    当土地价格达到670万元/亩时，楼面地价就超过了2800元/平方米，税后利润15.3%，对于目前南宁良庆区房地产项目投资税后利润率来说较低，较难控制项目的投资成本和盈利水平，项目综合开发利润较低。所以当土地单价超过670万元/亩时，建议开发企业谨慎考虑其开发投资风险。