核心提示

    每年的9月、10月，一直以来都被人们看作是楼市的“金九银十”。那么刚刚过去的“金九”，南宁楼市是如何表现的呢？昨日（10月22日），**统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，从统计数据看，9月份的南宁楼市可谓量价齐涨。

    数据显示，9月，南宁市新建商品住房的价格指数为100.5，与8月相比上涨了0.5%，这已经是从2月至今南宁市房价连续8个月上涨。同时，数据也显示，从去年9月至今年9月，南宁的房价涨幅为8.9%，与北京、上海、广州、深圳等一线城市高达20%的涨幅，还是存在较大的差距。

    业内人士认为，虽然南宁房价保持了连续的上涨势头，不过涨幅都不算高，而且一年来的涨幅也没有超过10%，但是一线城市已经达到了20%的涨幅。根据目前情况来看，虽然整个楼市一片涨势，但是从中央到地方也没有任何信息要出台新的调控政策。由此可见，目前的上涨趋势是政府部门可以接受的，也在控制范围内的，属于稳定上涨。只要市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在未来几个月总体呈现上升的迹象。

    房价上涨 南宁楼市“慢半拍” 扎堆现象突出

    来源：南宁晚报 作者：韩沛

    昨日，**统计局发布《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，9月份，南宁新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比上涨0.5%，涨幅在全国众多上涨城市中处于略低水平。同时，适逢楼市传统销售旺季到来，南宁市新建商品住宅成交量也有显著增长。

    数据发布 65个城市房价环比上涨

    据了解，9月份新建商品住宅价格与上月相比（环比），70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的有3个，上涨的有65个。**涨幅为1.9%，**下降0.3%。与去年同月相比（同比），70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的有69个。**涨幅为20.6%，**下降为1.8%。

    二手房的交易情况变化也很大。70个大中城市中63个城市价格环比上涨，价格下降的城市有4个，持平的有3个。环比价格变动中，**涨幅为1.8%，**下降为0.6%。70个大中城市中价格下降的城市只有2个，上涨的有68个。**涨幅为17.8%，**下降为5.3%。

    数据显示，房价环比上涨的城市个数在减少，但一线城市同比涨幅较高。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比8月份减少了1个；同比上涨的有69个，与8月份相同。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对平和。9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比价格涨幅均达20%以上。

    业内人士表示，同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。9月份城市新建商品住宅价格同比上涨，既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。

    本地表现 9月现“冰火两重天”

    数据显示，9月份南宁市新建商品住房销售价格环比上涨0.5%，与去年同期相比，上涨幅度为8.5%。其中，环比0.5%的涨幅在全国众多上涨城市中处于略低水平。与新建商品房的涨幅相比，二手房的涨幅则没有那么明显，环比和同比分别为0.5%和3.4%，均处于略低位置。值得一提的是，9月份，南宁市新建商品房成交面积62.21万平方米，环比增长2.13%；成交套数6551套，环比下降6.55%，其中住房成交面积为55.06万平方米，环比增长4.92%；成交套数5646套，环比增长0.52%。

    宝资嘉项目咨询策划有限公司总经理陈伟分析，南宁房价指数的上升，主要原因是9月是房地产销售的旺季，即俗称的“金九银十”。9月28日前大量楼盘集中开盘，不少开发商加大了促销力度，使得新建商品房的成交面积和成交量都出现“小**”，房子好卖了，价格也就上去了。加上*近推出的一些楼盘，如别墅、写字楼、商铺等高档住宅，在一定程度上也拉动了房价上扬。

    “尽管如此，南宁市的房价还是呈现‘冰火两重天’的发展态势。”陈伟认为，一方面是个别宣传力度小、受关注度不高的楼盘为走量以较低价格销售的情况；另一方面是一些资金实力雄厚、性价比高的楼盘呈现出“高价飘红”的局面。

    业内预测 将持续量价齐升态势

    进入9月，楼市开始“升温”。根据相关数据中心监测，国庆长假后**周，各地商品住宅成交强势反弹。40个大中城市商品住宅共计成交592万平方米，环比前一周大幅增长136%，其中一线、二线及三四线城市涨幅分别为153%、143%、125%。业内人士表示，9、10月份是传统的楼市旺季，也是推盘高峰，供应量季节性加大，绝大多数城市潜在供应充足，房价以稳为主。

    面对房价的不断上涨，**一季度楼市将呈现何种发展态势？业内人士认为，虽然金融环境收紧的信号越来越明显，但目前看来未对房企形成决定性影响，开发商主动降价促销的可能性很小。房地产市场仍将持续目前的量价齐升态势，但价格涨幅将会相应缩小。

    陈伟认为，第四季度是一个比较敏感的季度，尽管成交量和价格都在攀升，但对这一季度楼市也不能太乐观。目前，中国房地产业预警信号频现，部分大中城市的房地产开发商已不再盲目涨价，而是以走量为主。南宁市的房地产发展和国内主要城市相比，通常呈现“慢半拍”状况，且扎堆现象突出。对于老百姓来说，要根据自身需求理性购房，不要受到所谓“热销”“售罄”等宣传的误导，盲目抢购住房。

    南宁房价9月环比涨2.16% 涨幅居全国百城第18位

    来源：当代生活报 作者：胡宁军

    中国指数研究院日前发布《9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，报告数据显示，全国100个城市（新建）住宅价格9月环比上涨1.07%，自2012年6月以来已连续第16个月环比上涨。而记者进一步联系该研究院获悉，作为广西楼市风向标城市的南宁，房价涨势同样迅猛，其9月新建商品房房价环比涨幅为2.16%，位列百城房价环比涨幅排行榜第18位，这也是南宁今年以来连续8个月上涨。

    据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，今年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比涨幅比上月扩大0.15个百分点，达到1.07%，其中79个城市环比上涨，北京涨幅居首，为3.75%；21个城市环比下跌。与上月相比，9月价格环比下跌的城市个数减少8个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有6个；9月环比上涨的城市比上月增加8个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有34个，较上月增加3个。

    而就同比来看，百城住宅价格同比2012年9月上涨9.48%，连续第10个月上涨，且涨幅比上月扩大0.87个百分点。其中，90个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数与上月持平，而北京、广州、郑州、汕头等8个城市涨幅超过20%。另外，有9个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数与上月持平。其中，温州、海口跌幅超过10%，分别为10.69%和10.61%。

    值得一提的是，南宁新建商品房平均价格今年以来已连续8个月环比上涨，9月涨幅为2.16%，达到了7915元/平方米（报告样本数据，下同），环比位列西部省会首府城市之首。

    记者调阅今年以来的数据分析发现，自今年2月起，南宁房价已连续上涨8个月，累计涨幅10.4%。而记者还注意到，国庆期间，南宁楼市成交异常火爆，多个楼盘开盘大卖，个别楼盘甚至开出日光盘，其中个别豪宅项目开盘均价达到15000元/平方米左右。有业内人士就担心，国庆黄金周的火热行情，或将助推10月份的南宁房价继续上涨。

    广西房产人士：南宁房价不高近期不列入房产税试点

    来源：南国早报 作者：韦宏宁 廖敏

    日前，以针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标面积累进税率等为主要内容的“杭州房产税征收试点方案”，在正式下发前**一刻被国务院叫停。但在8月5日，财政部表示将扩大房产税试点范围，以“杭州方案”作为基础性主流方式之一，结合地方情况和中央试点需要进行微调。那么，南宁是否会成为下一个试点城市？如果入围又有多少购房者需要缴税？这些问题成为各界关注的焦点.

    焦点 锁定增量房是否新老划断？

    “杭州方案”成为不少南宁市民心目中的“参考版本”。虽然财政部等部门也透露出锁定增量房的信息，但不少市民还是感觉疑惑，指出“杭州方案”中虽然也提出是以针对增量住房征收为主，但在人均免征面积的划定和认定上，已经涉及“存量”。

    市民曾先生提出，按照该方案，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。也就是说，在试点之后如果不买房，原有的房产就不征税，但如果试点之后买房，就需要征收房产税。在划定免征面积时，要计算个人以前拥有房产的面积，然后再确定应缴的房产税税额。

    “锁定增量房，客观上来说也很难做到**的新老划断。”广西社科院经济研究所专家吴坚谈到，该方案从内容上看还是比较温和的，并没有触动到拥有住房者的既有利益，实施起来阻力预计会小一些。但是，为什么又难免涉及到存量房呢？这也可以看出抑制投机性购房目的，这与**促进房地产市场健康发展的目标是一致的。

    吴坚谈到，虽然该方案中交易房产的税率征收比例并不大，但需要查询购房者的以往购房记录，这会对持有多套住房的人群起到一定威慑作用。此外，对刚需购房者来说也是一个利好。按照家庭为单位综合计征，划定人均60平方米的免征面积也比较客观。比如在南宁，一个三口之家的小家庭拥有180平方米的住房面积也是比较宽松的。

    南宁是否可能列入试点？

    按照国务院的**要求，在继续完善“杭州方案”的同时，房产税试点征收扩围的方式，要采用“集中批准一批”的方式，而不宜采用单个会签、单个批准的方式。据媒体报道，除杭州之外，还有特大型城市在内的多个城市上报了技术方案。不少市民表示关注，南宁有没有可能列入试点？

    南宁一家大型房地产公司负责人唐先生说，据他了解，南宁目前还没有申请成为试点城市。但是，南宁作为一个省会城市，会不会有可能被**列入试点范围，在决策层有意将房产税试点扩围的背景下，这也存在一定的可能性。当然这也要充分考虑地方政府的实际情况，以及对地方楼市的影响。8月5日，记者联系南宁市房产局等相关政府部门，希望就南宁会不会提出申请或入围进行采访，没有获得答复。

    “房产税在南宁试点的可能性比较小。”吴坚谈到，南宁楼市在全国来说不算火爆，南宁房价在全国来讲也不算高。房产税不同于其他简单的行政手段，涉及到数以亿计的购房者的利益，不再是政府想征收就征收的，*终还需要通过人大立法，这一过程*短需要两到三年。在这过程中，中央还会考量杭州、重庆、上海等各地房产税的试点效果，综合考量形成*终的共识。

    “预计至少要到明年上半年，**才会对房产税试点的扩围工作作出更具体的举措。”广西辉煌集团副总经理黄明诚也谈到，目前杭州的试点效果还未显现，如果效果真的好，南宁才有可能会成为下一个房产税试点城市。

    如果入围多少人缴税？

    据相关报道，住建部、财政部和国税总局已经形成共识，将“杭州方案”作为下一批试点扩围城市的模板，即征收工作将基本以杭州房产税征收试点方案作为基础性的主流方式之一。参照该方案，税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4‰的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格的8‰的税率征收。

    黄明诚分析，该方案中的标准如果在南宁市实行，对南宁购房者的影响还是比较广泛的。近年来，南宁的投资性商品住宅主要集中在青秀区，从南宁房地产业内做的一些调研和统计分析结果来看，现在南宁普通的家庭有两套住房是比较普遍的，一些家庭拥有多套住房也是一个不争的事实。如果以家庭拥有住房为基础，只计算商品住房，那么南宁人均60平方米以上的购房者，占了持有商品住宅者的四成左右，“也就是说至少40%的有房人士需要缴税”。

    另一家房产中介机构的负责人陈先生也谈到，按照该方案，参照南宁普通住宅的交易价格，假如一个三口之家的住宅面积减掉180㎡的免征面积之后，仍然超标100㎡，如果是位于青秀区，以7500元/㎡的交易价格计算，则需要缴纳3000元/年的房产税。陈先生说，假设超出面积为一套用于出租的投资性住宅，按照该城区同等面积三房户型普遍月租金为2000元来计算，相当于损失1.5个月的租金收益，陈先生认为，如果该方案在南宁执行，面积超标的家庭可以通过出租闲置的住宅等方法应对，但是已经出租的住房也有可能会加租，从而推高南宁部分城区的房租水平。

    房产税对调控政策有何影响？

    业内人士普遍认为，房产税是比较有效的楼市调控政策之一。如果房产税改革大范围铺开，又会对其他调控政策产生什么影响？对楼市、房价有会产生什么影响？采访中，不少专家人士表示，房产税执行后，限购令有望逐步放开。

    吴坚指出，**在对房产税试点扩围的同时，预计会逐步放松之前的限购令，因为限购令毕竟是短期的手段。这对楼市来说是利好，会**房地产市场的需求，但不会明显推高房价。因为房价上涨主要还是受土地出让价格的影响，如果土地供应量加大，地价不涨，房价上涨的动力也会不足。此外，地价停止上涨甚至下跌也并非不可能，现在区外已经有政府在试点转变土地财政的制度。如果南宁政府进行制度创新，对土地供应量和土地价格进行调整，那么对于房产持有人来说，也是一个风险。从本届政府的决心看，如果改革有利于推动经济发展，各地政府很有可能进行制度创新。

    “房产税试点扩围是政府逐步放松限购令的一个基础。”黄明诚分析说，之前的限购令在释放刚性需求的同时，误伤了改善性需求，房产税试点扩围乃至*终实施会有利于释放改善性住房需求。房产税的出发点还是遏制房价过快上涨，但遏制效果如何，还要看各地执行的标准和决心。

    广西经济管理干部学院工商管理系副主任甘宜沅教授也谈到，以香烟要纳税为例，抽烟的人并不因为要缴税而改变抽烟的习惯，不抽烟的人也并不会因为香烟不需要纳税而去抽烟。在土地政策、刚性需求、通货膨胀没有改变的情况下，房产税抑制房价上涨作用有限。