今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房价居高不下，将来肯定还会上涨，甚至直言中国房地产泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。

    一石激起千层浪，席勒有关中国房地产泡沫严重的断言，犹如在波澜不惊的中国房地产市场投入一枚炸弹，引起一阵波动。对席勒的直言相告，有人赞成，认为是一语中的；有人不以为然，甚至不屑一顾。

    房地产是否存在泡沫，泡沫严重与否，我们都应理性看待，应该结合中国实际，一分为二地进行辨证分析。

    理性看待席勒对我国房地产业忠告

    来源：红网 作者：王传合

    我们不妨这样理解，作为世界知名经济学家和美国耶鲁大学**教授的席勒，以对资产价格的实证分析获得诺贝尔经济学奖受之无愧。而他对中国房地产泡沫严重的预言，应该说不无道理。席勒按照房价与收入比例换算得出的结论，值得我们重视和深思。从另一个角度看待席勒对中国房地产泡沫严重的断言，作为外国人，或许置身中国房地产事外的席勒的看法更为理性、客观、公正。

    其实，对生长在这片热土上的每一个中国人来说，对房地产市场目前的状况，应该拥有更大的发言权。因为，对房地产市场的兴衰和波动，以及产生的泡沫，我们每一个人都有着切身体验。衣食住行每个人都离不开，住房作为人生活的**大需求，每个人都不可能独善其身，置身房地产市场之外，毕竟，房地产市场与每一个人都是利益攸关的，这毫无疑义。

    还应该看到，我国目前的房地产市场是呈多元化发展趋势的，不同的地区和城市，由于供需关系的差异，市场需求千差万别，加之不同阶层的收入差距，对房地产的承受能力不尽相同，对房地产泡沫的看法亦是大相径庭。

    据说，美国目前的房价仍在下跌，其负债率已经上升到了前所未有的高水平。倘若中国产生严重的房地产泡沫，势必会给经济发展带来不利影响。

    因此，从这个意义来说，席勒对中国房地产的看法，我们无须狭义的去理解。既然人家没有恶意，又是直言相告，我们就应该以海纳百川的胸襟，广开言路，集思广益，吸取有益的建议，为我所用。只有这样，我国的经济社会才会走上良性发展之路。

    热点预测：席勒直言中国房地产泡沫严重

    来源：新京报 作者：沈玮青 李蕾

    今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。

    2009年12月罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”

    席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”

    2009年，罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大**金融学院举办的EMBA论坛，当时他在接受媒体采访时表示，对上海的房价比较担忧。“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子?答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”罗伯特·席勒当时说。

    2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。

    他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的**政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

    诺奖得主预言中国房价下跌或成真

    来源：中国证券报 作者：李宇嘉

    现实经济世界遇到的难题需要在理论界获得突破，以找到可靠的技术手段，近几年诺贝尔经济学奖授予对象充分支持这一点。今年的诺贝尔奖经济学奖授予了奠定资产价格认知理论的三位经济学家，这三位经济学家中，尤金·法玛的理论假说是“有效市场假设”，即资产价格迅速反映一切市场信息；而另一位获奖者罗伯特·希勒则是行为金融学的重要奠基人，他强调心理因素（如动物精神）的作用，认为价格中充满误导性的“噪音”，市场并非是法玛所说的有效市场，但在中长期内是可以预测的；第三位获奖者拉尔斯·彼得·汉森则否定简化的、无摩擦的模型，在发展标准风险模型方面具有重要贡献。

    今年是以雷曼兄弟破产为标志的全球金融危机爆发五周年，将诺奖颁发给上述三位研究资产价格定制和趋势分析的经济学家，不仅凸显了需要全面反思过去10年全球普遍性的资产价格上涨，以及与本轮危机爆发的关联性，而且凸显了近年来资产价格决定机制、演变趋势异常复杂的现实，需要完善原有资产定价模型的原理和更新影响因子，学术领域的创新亟待突破。

    在金融危机爆发5年后，主要发达经济体复苏前景不明朗，很多**仍旧在糟糕的经济泥潭中挣扎，而新兴市场**正在经受增长乏力、结构性问题严重，而主要经济体的资产价格（股价、债券价格和房价等）却完全背离了宏观环境和资产价格模型所能解释的波动区间，而出现了严峻的错误定价趋势。为什么会有这样的走势，原有的资产定价理论无法给出信服的答案。正是基于此，诺奖委员会将奖项授予上述三位经济学家，希望能够融合对市场规律的探寻、资产定价机制的创新等理论和资产价格波动趋势预测的实证方法论，意在再造新的资产定价理论体系，用心可谓良苦。

    2008年全球金融危机爆发以来，政府**是各国经济政策的主题，可以说，如果没有各国政府的**，包括美国和中国在内的主要经济体难以出现象样的复苏迹象，各国的资产价格也不会出现无法预测的、脱离经济环境的反弹，而中国城市的房价更不会出现逆经济周期、逆收入增长、逆体制性和结构性制约下的上涨。可以说，近年来资产价格波动迷思，在很大程度上是在原有的、基于市场规律作用的资产定价机制中，政府因子作用的范围在扩大、作用的原理难以捉摸所致。

    政府的经济决策考虑因素很多，包括短期的经济增长、选民的呼声、政客的利益等等，这让资产价格的波动远远不是计量模型所能够预测的。政府的政策是改变经济主体的预期，但是正如罗伯特·希勒所言，公众对经济的基本面会有自己的认识，对政府故意做出的乐观表态会有自己的理性预期，所以政府不太可能“骗出一个好的均衡”。

    反而，政府的**政策会扭曲经济主体的行为，突出的就是利用政府“担责任”而激发严重的道德风险，而美国“次贷”危机的爆发、欧洲债务危机的爆发，从源头上来讲，就是政府干预造成的。前者如政府激励银行为本不具有购房能力的人提供贷款，**房价及其衍生金融产品的非理性上涨；后者如政府为选民承诺远远脱离财政实力的高福利，造成债券价格的非理性波动等。

    中国的房价之所以脱离城市居民收入、城市化和人口红利等因素，一个原因就是政府的干预，这让屡次预测中国房价下跌的经济学家大跌眼镜。因为他们是用城市居民收入、城市化和人口红利等一般决定因素来构建中国房价分析机制，并得到中国房价上涨不可持续的结论。但是，与其它**相比，我国政府介入经济（如房地产）的机制更加复杂、更加难以量化，这是国外经典资产价格计量模型所无法预测的根本原因。当然，这也是诺奖表彰拉尔斯·彼得·汉森在否定简化的、无摩擦的模型和发展标准风险模型上所作出的贡献的主要原因。

    但是，正如诺奖委员会对于罗伯特·希勒基于行为金融理论所提出的“资产价格在中长期内是可以预测的”这一观点的认可，罗伯特·希勒认为中国的房价在中长期内必然会下跌，因为人的本性（动物的精神）在全球是相同的。目前，中国各大城市所洋溢的乐观情绪与2005年的美国是一样的。大多数人认为，即便是房价下跌，也是软着陆。但是，美国的房价还是出现了超过30%的下跌，部分区域下跌过半。

    近年来，在全球各国政府的**下，美国房价从2012年下半年开始反弹，而中国房价更是飞速上涨，这是诺奖经济学家没有预测到的，但正如罗伯特·希勒所证实，从长期来看，政府无效干预的影响必然会体现在房价下跌中。在中国，正如一些地方造城运动引起的房价下跌已经在发生，诺奖获得者关于房价下跌的预言在未来也不得不防。

    房地产泡沫明显 投资风险加大

    来源：中国证券报 作者：admin

    对未来的房价趋势，大体有以下几种看法：上涨论认为政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高，城镇化也将继续推高房价；大幅度下跌论认为温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌；区域分析论则认为，四大核心城市房价还会涨，二三线城市会恢复到合理水平。应该说，上述看法对我国房价的分析都存在一定的道理。但就具体分析来说，房价有上涨的推动力量，也有下降的拉动力量。

    推动房价上涨的因素

    首先，我国经济繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价而不包括房价，意味着房价不会成为控制的目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。

    其次，流动性依然充足，对房地产有利。人民币汇率升值预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。

    第三，城镇化城市化比率不断提高，预计未来10年我国年均增加850万人口，到2022年人口达14.37亿，而城镇人口按年均增加2300万，城镇化率将达65.16%，比2012年的52.57%提高12个百分点。

    *近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共**了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共**了200个；161个县级市中有67个也要建新城。

    第四，地方财政支付困难因素。随着地方财政的偿还能力下降，偿还债务的出路就是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

    抑制房价上涨的因素

    首先，宏观经济环境将对房价产生影响。我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，可能会爆发更大规模的产能过剩、生态环境问题。只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业具有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

    其次是货币和财政政策的影响。货币和信贷是房地产的血液。长期以来房地产企业的资金充足，但未来资金供应状况正在发生转变和转折。首先，汇率升值预期导致的货币供应增加将减少。其次，2009-2011年的结构逆向调节不会再次出现。2009年由于美国金融危机，原本需要紧缩的房地产投资在2009年以后加速发展，我国经济结构出现逆向调节，资金大量涌向房地产，2012年以来银行表外业务、信托等资金大量流向房地产。随着影响银行的行为规范和风险增加，从信托和影子银行获得资金的规模将会减少。

    利率市场化对房价影响突出。存款利率上浮将推高房地产的信托资金筹集成本，目前房地产企业15%-20%年利率成本不可持续，一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险，持续的时间越长，风险越大；金融风险加大，信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。

    与此同时，目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，而今后可出售的土地越来越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而地方财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是重要的税种，地方政府对其具有很高的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征遗产税、房地产持有税等的操作性已经大大增强。一旦开征遗产税、房地产持有税，住房价格的回落也就成为必然。

    第三，是房地产市场本身的影响，房地产的泡沫征兆已经很明显。在国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国则大大超过这一比例。目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达**的大城市，如果汇率升值，这将更明显。同时，房地产的投资**价值缩小，而风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，投资价值明显减小。

    高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高。为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能升值而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会稳定与和谐。在过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。

    未来房价趋势如何？笔者认为，中长期(两年之后)房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。

    随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强，尤其是新一届政府致力于经济结构转型升级，经济增速比过去有所降低，结构调整的力度会加大。当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势也会不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资而言，则需要多方面权衡。