楼市：空头绝迹是何预兆？

    在刚刚过去的十一长假中，和出游热情同样高涨的就是人们买房的热潮。十月的**周，北京、上海等多个城市，日光盘频频出现，排号、抢购的场面也在不断上演，房价和成交量在这样的热潮中轮番上涨。在过去的两年当中，一度被楼市淡化了的金九银十好像又回来了，这到底是怎么回事？央视财经频道主持人沈竹和**财经评论马光远、刘戈共同评论。

    刘戈：2012年是政策沉默期导致今年的房价预期发生变化

    (《央视财经评论》评论员)

    如果我们回顾一下过去几年来的调控政策，它是在每过一段时间里，就有某一个部委，或者就是某个领导人出来，大概三、四个月会有这样一次敲打，这个敲打非常重要，保证了在2010年到2012年的房价相对平稳。尤其到了2012年年底，我们同比上涨的城市已经变成了极少数，大部分的城市即使上涨的话，也是1%、2%的上涨。现在这一年过去了以后，再没有这样的声音，那么这时大家的预期发生了变化，也就是说房价就是这个样子，再不调控了。在这种情况下，我一定要买，就产生了现在的购房**。在短短的一年多的时间里，北京、上海、广州、深圳，这样的城市涨到接近20%，二线城市涨到接近10%。这就是预期的改变，就是大家都认为房价一定会涨，让一些本来没买房打算的人也积极地进入市场，这一定会在一段时间里形成房价不断攀升的势头，这样*终积累的泡沫肯定会越来越多，而且一定会有泡沫破裂的危险。

    我讲一个真实的案例，一个小伙子今年以前一直喜欢摄影，也没有什么积蓄。上个月决定要买房子，他其实没有存款，他卖了一架自己的相机，卖了两万块钱。然后首付的80万块钱是东拼西凑得来的，而且办了五张信用卡，然后贷了186万，在北京的六环外，买了一套房子，而且他现在说，每天他在半夜里要笑醒，为什么？因为下一期开盘的房子已经飙到了2万3，他买的时候是2 万，他说我已经省了50万。如果越来越多的人有了这样的一个预期，通过这样的一种方式进入楼市，那楼市的上涨势头在一段时间里就是不可逆转的。

    马光远：现在的房地产市场已经热到空投死绝了

    (《央视财经评论》评论员)

    因为我们观察房地产市场也很多年了，中国房地产市场化也十多年了，但是今年非常奇怪。在这十多年里面，房地产的热潮经过了很多轮，但唯有在这一轮里，你会发现，在每一年的九月、十月，市场也好，专家也好，还有各界人士都会讨论有没有金九银十，但今年根本没有人讨论，大家已经默认了这种事实，就是金九，也是金十。我时常去参加一些讨论会，基本上感觉，从六月份到现在以来，空投的人数越来越少，以前看空房地产市场的，认为房价还会降的几个**人物，有些转了向，有些甚至现在也会看好房价。

    我们知道每一年的多空对峙非常激烈，特别九月、十月份。因为到明年马上开两会，到年底地方要开两会，在这种情况下，事实上九月、十月是一个市场的转折点，也是一个大家看好的转折点，今年没有转折点，这个转折点到现在没有到来，我认为这是非常可怕的。就是房地产市场热到这个程度，热到空投死绝了，没有一个人敢出来承认我是空投，我还看空房价。那么这个一边倒的市场，在某种程度上，一方面我们看到它的热，另外一方面我觉得很可怕。而且我们看全球性的房地产一些泡沫，有一个现象基本是共同的，就是当所有的人都扑向房地产，认为该去买房的时候。前两天有一个粉丝连发了几个私信给我，说他所在的村是一个非常落后的，非常穷的村子，但是现在村子里边有相当一部分人在探讨怎么样到城市里去买房、圈地，村支书也说拿出钱来去圈地。他认为在这么一个穷的地方，大家都在讨论房地产的时候，是不是意味着某种危险的势头已经来临了？

    马光远：一方面感觉到一个很燥热的市场另一方面是危险正在来临

    (《央视财经评论》评论员)

    中国房价有三个基本逻辑：它是一个政策市，政策本身对它的影响很大。今年是政策的沉默期，大家都在说究竟国五条有没有执行？是不是放弃了？第二是资金市，资金今年没有变化。我们现在的货币政策是既不收紧也没有放松。第三个需求，也就是城镇化的需求导致。后面的这两个因素今年的带动力非常大，在这种情况下，政策方面如果没有预期，就是一线城市带动所有人认为现在所有的城市都在暴涨，然后带动了很多人进入。在这种情况下，我觉得大家应该分地域来看，并不是说所有的地方都在涨。一线城市的确在涨，但事实上就全国来看，比如说长三角地带，上海虽然是一线城市。但是现在因为高铁让长三角一带的距离特别小，上海到无锡只有二十**，那么它的产业也向周边进行疏散。那么未来，上海的房价要暴涨的可能性不大。为什么呢？有一个沉积，那么珠三角也是。还有一些城市，在今年涨的过程中，只有温州没有涨。

    我们经常讲美国的次贷，有相当一部分的收入不够，职业不稳定，未来的收入预期也不确定的人加入了购房的队伍。那么当这部分人进入以后，以后如果说断供，如果不可持续怎么办？在这种情况下，一方面，你感觉到一个很燥热的市场，另一方面是危险正在来临。

    刘戈：如果地方政府达不到调控目标，是不是需要做出一个解释？

    (《央视财经评论》评论员)

    我不知道结果，因为在当时设定这个目标的时候，就没有说完不成怎么样。但是既然有这样一个目标，那现在总是要做一个解释。如果完不成，以后怎么样。因为大家当时很相信这个目标，从2011年开始有这样一个要求，一些大城市对当年的房价上涨要有一个目标，那么前两年都达成了。今年的，很多城市也都信誓旦旦，在地方的两会上做了承诺。比如在北京就是说的两个稳定，一个要保持交易量的稳定，一个是价格的稳定。那么我不知道19.3%叫不叫稳定？再看上海，上海叫做落实房地产调控政策，防止房价反弹，那我也不知道18.5%叫不叫反弹？但是我想既然在年初的时候有过这样的一个承诺，那么当你现在达不到，眼看着就达不到这样一个目标的时候，是不是需要一个解释？

    大家对于行政性的调控会有很多意见。比如说它会让市场的信号发生错配。但是如果行政性的措施，我们不打算再使用了，那么这个时候，我们通过法治的方式，建立起来长效的机制，这是我们的一个期盼。原来，我们也听到这样的一种承诺，或者是一种计划。比如去年年初的时候，就说全国40个大城市的房地产的信息要连网，那么这事后来也听不到声音了。再有对于房地产税，到底推出还是不推出？现在我们也不知道。处于这样的一个空窗期，那么大家就认为所有以前的调控政策已经失效，旧的已经走了，新的还没有来。这个时候产生这样一个空窗期，大家一定会产生恐慌性的购买。

    马光远：老百姓*担心的是假调控所以政策一定要明确

    (《央视财经评论》评论员)

    从调控的历史逻辑来看，如果到年底，再出现严厉的调控措施，那主要目的是为了配合好两会，让人大代表对房地产少提一些意见。但是这种年底的政策效应，我认为对整个房地产预期是有害的。尽管今年整个来讲，房价涨得有点儿多。但总体来讲，目前整个市场的预期还是比较平稳的，我个人认为没有数字显示的那么可怕。以前很多年我们*担心的是什么？老百姓反映*担心的是假调控。你一方面喊着要严厉调控，另一方面实际上在制造形势不利，那么这样整个预期让大家感觉到，我又没赶上这一波的房价调控。我觉得还是回到以前整个对房地产的制度设计，我们不管有没有顶层设计，但*起码我们一直在强调要形成长效机制。

    大家现在又在叫，未来的三中全会可能对整个房地产会有一个比较大的设计。我倒不觉得这么一个重要的会议就谈房地产一个问题。但是房地产到**为止已经不是一个调控问题，是一个改革问题。比如土地供应的改革，比如说集体土地的入市，比如说房地产的信息问题。我们到现在为止，房地产的信息非常模糊。再比如说税收要调控，究竟怎么样进行调控？我们现在*担心的是什么？一方面是行政调控不利，另一方面通过行政调控本身又延误长效机制的建设，那么这样一个市场是比较可怕的市场。这样的市场一方面既伤害政策的公信力，又伤害我们未来对整个房地产正确的预警，所以政策一定要明确。

    李文杰：不断出现的新地王进一步**买家信心和房价上涨的预期

    (中远集团首席运营官《央视财经评论》特约评论员)

    我们先看这一轮三季度价格恢复上涨，出现量价齐涨的主要原因，一方面是由于土地供不应求；另外一方面其实很大一个因素就是信贷再度恢复了大量投放的这么一个现象。这两个原因共同带动了开发商拿地，我们看在三季度不断在全国出现新的地王，已经又进一步**了买家的信心和房价上涨的预期。信贷和利率仍旧是目前一个核心调整整个楼市的调控节奏，改变人们购买预期的核心的因素。

    刘戈：政府必须对楼市给出清晰和持续的预期

    (《央视财经评论》评论员)

    这些原因都是通过预期起作用的，如果没有一个对未来房价继续还上涨的预期。如果刚刚说的那个小伙子不预期房价会继续上涨，他会在一分钱没有的时候，卖了自己的相机去买房子？他不会去买的。所以关键就是，要么我们的政府完全不给预期，就让市场来决定，要么这个预期是清晰和持续的。如果你现在给的信息是模糊的，或者是说可以执行，又不可以执行的，那么这样必定会导致市场预期的混乱。