今年1－9月，南宁市商品房成交量大幅回升，新建商品住房价格小幅下降，全市均价同比下降0.18％，成交均价为6194.39元／平方米。根据预测，未来，南宁市新建商品房销售量将保持增长，房价总体保持平稳，二手住房市场成交量较前几个月将会平稳回落。这是记者昨日从南宁市住房保障和房产管理局了解到的消息。

    关键词：新建商品房 成交量大但价格稍降

    【数据统计】1—9月，全市新建商品房成交面积为500.24万平方米；成交均价7085.85元／平方米（市本级7647.52元／平方米），同比增长6.87％（市本级增长5.71％）。其中，新建商品住房成交面积442.09万平方米；成交均价6194.39元／平方米（市本级6674.19元／平方米），同比下降0.18％（市本级下降1.77％）。

    【分析预测】1—9月，全市新建商品住房均价同比下降0.18％，低于房价控制预期目标，远低于2013年上半年城镇居民可支配收入实际增幅8.1％。据相关人士分析，这“稳中有降”有四大原因。

    一是南宁市及时公布新建商品住房价格控制目标，及时消除购房者对房价上涨的预期，购房者理性购房，不盲目追高。二是开发商推出类型多样化、品质优良化、价位合理化的楼盘，成为市场的主流。三是当前市场库存量仍维持高位，全市商品住房累计可售面积为628.26万平方米，按正常销售量估算，可供维持销售一年左右，所以，多数开发企业为保持销售而采取维持楼盘价格稳定的销售策略。四是房地产市场价格监管强化，实行预售许可申请价格申报监管和新建商品住房网签价格监管制度，加大房地产市场明码标价的检查力度，促进了企业销售商品住房的定价自律行为。

    与此同时，随着房地产市场形势转好，企业推盘节奏加快，楼市推盘量增加，房源充足，供求关系较为合理。据悉，在已获批准上市的项目中多以80—100中小适用户型为主，其比例占35.82％，为广大刚需提供了充裕的选择空间。

    “因此，预计新建商品房销售量将继续保持增长态势。”相关人士表示，延续房地产市场转好趋势，加上南宁市住房调控政策保持稳定，自住和改善型需求仍是购房主力。

    关键词：二手房 出现短期集中成交

    【数据统计】1—9月，二手房成交面积为151.74万平方米；成交均价5998.83元／平方米，同比增长6.29％。其中，二手住房成交面积138.83万平方米；成交均价4839.73元／平方米，同比增长7.71％。

    【分析预测】受政策影响，规定对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。如按新政策，个人所得税征收额较之前大幅提高。

    相关人士说，出于规避额外税负的考虑，房屋买卖双方有意赶在新政实施前完成交易，所以，二手房短期集中成交，其中3、4、5月三个月成交量连续刷新2010年以来单月新高。“不过，随着前期各项政策影响力的弱化、前几个月受政策影响需求透支等方面影响，二手住房量价走势将延续平稳趋势。”

    据介绍，随着中央及政策效应渐退，二手住房成交的峰值已经过去，因此预计二手住房市场成交量将继续平稳回落。

    关键词：保障性住房 新开工保障房19426套

    【数据统计】1—9月，各类保障性房新开工建设19426套，占年度目标任务的100.03％，基本建成13183套，占年度目标任务的90.29％，新增发放廉租住房补贴2106户，占年度目标任务的105.3％，新增分配入住保障性住房5267套，占年度目标任务的109.73％。其中，经济适用房的成交价格为2268.78元／平方米，同比增长0.6％。

    【分析预测】据了解，南宁市已经逐步建立多层次住房保障供应体系，保障对象覆盖范围越来越全面，为“住有所居”住房保障目标作出了贡献。比如，1—8月，南宁市共开盘销售三个限价商品住房项目，分别是北湖北路昌泰尊府项目、仙葫大道南侧**路的龙凤首缘项目、北湖北路盛禾佳园限价房项目，共提供了3189套中小户型供申购户申购购买，有效解决了“夹心层”家庭的住房困难问题。此外，廉租住房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房工作也在有序开展中。

    相关人士表示，随着户籍制度改革，城市居民户口登记人数将大幅增加，一方面，南宁市需要研究调整保障性住房准入条件、申请资格等政策，另一方面，南宁市需要增加保障性住房和商品住房供给，有效解决住房困难问题和改善居住条件等问题。

    关键词：投资房、非限购房 投机房被抑制非限购房增长

    【数据统计】1—9月，外地购房者购房所占比例为11.59％，外地购房者比例逐月降低，大幅低于限购前约35％的比例。此外，今年1—9月，全市办公楼成交面积同比增长194.55％，商业用房成交面积同比增长65.82％。

    【分析预测】据介绍，因为南宁市严格执行限购政策，不符合限购政策规定的外地购房者无法购房，而且还暂停发放购买第三套及以上住房贷款。所以，投资、投机者及外地购房者购房都受到了抑制，外地购房者购买房屋数量大幅下降，外地购房者所占购房者的比例明显减少。

    另一方面，南宁在执行住房限购政策同时，积极发展非住宅商品房市场。今年以来，万达广场等一批商业、办公类非住宅类产品上市速度加快，销售节奏提升，带动非限购类房屋整体上市和成交面积大幅增长。

    相关人士介绍，南宁市将继续加强房价的监管措施，认真落实稳定房价的工作责任。同时，受商品房库存压力影响，房企大幅提价的可能性不大。因此，预计南宁市商品房价格总体保持平稳。不过受一些精装修、高品质、高价位楼盘上市影响，南宁市青秀区、兴宁区等区域房价上涨的趋势不减，局部区域上行压力仍是存在的。

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    南宁“四举措”稳房价

    房价过高，市民不高兴，政府也不允许。为了严格控制商品住房价格快速上涨，保持房价基本稳定，南宁市采取了“四措施”来稳控房价。

    一是严格商品房预售许可审核。通过信息化手段，在商品房预售审批过程中引导房地产开发企业理性定价，对预售申报价格过高且不接受指导的商品住房项目，暂不核发《商品房预售许可证》。

    二是严格执行商品房销售明码标价制度，并保持对政策执行情况督查的常态化。对房地产开发企业和经纪机构不按规定对在售商品房进行明码标价、不执行“一套一标”、标价之外加价、随意提价销售等价格违法行为加大查处力度。

    三是对存在捂盘惜售，未在取得预售许可证书10日内公开销售的开发企业，及时督促整改，在违规行为整改完毕之前暂缓办理该公司其他预售许可业务。

    四是密切关注房地产市场价格变化，做好房地产市场运行情况监测分析和预判。