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    一、楼市总体概况

    本周南宁楼市整体均价8078元/㎡，环比上涨1.53%。

    二、房地产市场观察

    开盘及加推项目

    三、广告投放情况监测

    《南国早报》广告投放情况

    本周广告总体投放情况：

    本期报版广告，投放项目共70个，投放总频次为87版。本周投放项目较上周大幅增长。从投放内容看，以开盘信息为主，其次为优惠信息。从投放区域看，青秀区活跃度**，其次为兴宁区、西乡塘区。

    四、一级土地市场

    南宁市2013年第四十二、四十八期国有建设用地使用权招拍挂出让信息

    宝创点评

    9月25日，国土局拍卖出让两宗地块，分别为GC2013-057与GC2013-058，前者位于江南区清川桥南侧，为城镇住宅、批发零售用地，被骋望集团竞得，成交单价820万/亩，总价125071.788万元，楼面地价3643元/㎡，后者位于高新区安阳路以西，为城镇住宅、批发零售用地，被盛天集团竞得，成交单价850万/亩，总价31102.8501万元，楼面地价2460元/㎡。

    GC2013-057地块位处江南区清川大桥南侧，为城镇住宅、批发零售用地，被骋望集团竞得，成交单价850万/亩，总价125071.788万元，楼面地价3643元/㎡。从地段区域来看，该地块有以下几个特点：其一，有较好的交通便利性，北面临近主干道——江南大道，西面为沙井大道，但目前江南大道与清川大桥缺少牵引桥，交通便利性受到一定影响；其二，有稀缺的一线江景资源，适合打造中高端江景住宅，适合提升项目的品质；其三，地块周边**尚未成熟，目前生活氛围不足且生活配套不够完善。从地块的本身来讲，地块方正，适合楼栋的排布。地块周边近年仅有1块地块成交，为广西正恒房地产有限公司所竞得的GC2013-097，楼面地价2877元/㎡。而GC2013-057地块还须配建小学以及90㎡以下户型必须达到30%等限制性条件，因此GC2013-057地块的楼面地价高于市场预期，但竞得方对该片区市场未来前景充满信心。目前地块东南方向为正在开发保利城，当前在售价格6500元/㎡（精装）。综上所述，虽然GC2013-057地块楼面地价高于市场预期，但随地块的开发建设，预计会对该片区的房价有一定的拉升作用。

    GC2013-058地块位于高新区安阳路以西，为城镇住宅、批发零售用地，被盛天集团竞得，成交单价820万/亩，总价31102.8501万元，楼面地价2460元/㎡。从地段区域来看，该地块交通便利性一般，目前仅地块东面连接市政道路——安阳路，但目前道路情况较差。目前地块周边为建设起相对完善的物流仓储、汽配商城、家居建材等市场，居住氛围相对较差，但根据政府**，未来这一现象将逐步改善，上述行业将逐步搬离此区域，改建并完善生活办公环境。地块的沿街面较宽，地块方正，便于对商业的开发利用。该片区近年无地块成交，目前周边在售项目仅为香域中央，当前在售价格5200元/㎡。

    G GC2013-066地块位于平乐大道西侧，为商住用地，被广西合景房地产开发有限公司竞得，以起始价257万/亩成交，其地块总价为65197.1093万元，楼面地价964元/㎡。从地段区域来看，地块北邻自治区重大公益项目用地，东靠广西体育中心，西邻五象岭森林公园，东南方向为**中的地铁2、3号线交汇处，总的来说，地理位置较为优越。从地块的的指标要求来看，该地块将会出现大体量的商业，据悉，本地块为竞得方——合景泰富（上市公司）进入南宁市场的**项目，该房企关于该地块的定位是集高端住宅、超甲级写字楼和大型商场——shoppoing mall为一体的城市综合体。预计，随着该地块的建设，会对五象新区核心区域定位的商务金融中心建设起到促进作用，同时使该区域的竞争更激烈。

    综上所述，南宁土地市场呈现火热态势，9月25日的拍卖现场，两宗优质地块的出让吸引了骋望、盛天等8家房企前来竞拍，一方面是因地块优质，另一方面是行业对市场前景有信心，同时GC2013-066地块的之前该区域几宗商业用地的成功出让，显示政府对五象新区的商务配套建设和完善的重视，预计随着该区域商业配套的完善，将有效增加该区域人流量，同时对该区域后期出让地块的楼面地价的提高起到促进作用。

    五、宏观解读

    1、宏观经济

    央行本周逆回购1680亿

    数据显示，央行于9月24日以利率招标方式开展880亿元6天期逆回购操作；26日，央行再度以利率招标方式开展800亿元14天期逆回购操作。

    国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》

    本周27日，国务院印发了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》，《方案》提出自贸区今后运作目标，使其成为我国进一步融入经济全球化的重要载体，在通过两至三年的改革试验，建设具有国际水准的投资贸易便利、货币兑换自由、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。《方案》明确了试验区建设的主要任务措施主要体现在五个方面，一是加快政府职能转变。积极探索建立与国际高标准投资和贸易规则体系相适应的行政管理体系。二是扩大投资领域开放。选择金融、航运、商贸、文化等服务领域扩大开放。三是推进贸易发展方式转变。积极培育贸易新型业态和功能，推动贸易转型升级。四是深化金融领域开放创新。加快金融制度创新，建立与自由贸易试验区相适应的外汇管理体制，促进跨境融资便利化。五是完善法制保障。各部门要支持试验区深化改革试点，及时解决试点过程中的制度保障问题。

    宝创点评：

    本周，央行进行了2次共计1680亿的逆回购举措，主要原因是本周出现市场流动性出现紧张趋势，当前，一方面在央行公开市场操作连续放量的举措下，另一方面，上周美联储暂缓QE退出，加之我国经济企稳回升态势确定，跨境资本流出压力大为减缓情况下，我国市场流动性紧张得到缓解。本周出现短期逆回购的放量操作，并不意味折货币政策的放松和转向，而是货币政策保持稳健基调的体现。本周27日，国务院印发了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》，标志自贸区正式启动运作。自贸区是在全球贸易竞争激烈化、人民币国际化以及自身改革需求为背景的基础上建立的。因此自贸区在贸易自由化、投资自由化、金融国际化以及行政精简化方面进行较深程度的改革。在投资自由化方面，全面实施准入前国民待遇和负面清单管理，即坚持“非禁即入”的原则。在金融国际化方面则是为了推动人民币国际化。实现人民币国际化必须要经历的是放开资本项目管制，以推进贸易投资便利化为重点，推动跨境人民币结算业务发展，扩大人民币在贸易、投资、保险等领域的使用，*终实现人民币国际化的目的。因此自贸区的设立不仅可促进地方经济的发展，从今后来看对国内金融制度改革，加快全国的经济转型及发展都有着重大的意义。

    2、城建动态

    本周无城建动态

    3、政策法规

    本周无政策法规

    六、综述

    本周央行逆回购总额达1680亿，创出7月底以来**量。此次投放资金主要还是为了平抑季末资金面的过度波动，央行意图稳定短期流动性，维持金融市场平稳的目的十分明显，央行加大逆回购规模，有助于巩固经济回升的态势。预计随着后续外汇占款阶段性恢复以及财政存款的季节性投放，都将令四季度流动性较目前有所改善，从长远看货币政策预计仍将保持稳健为主的基调。国务院9月27日印发《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》，其中在自贸区内试行利率市场化，风险可控下人民币资本项目可兑换等多项金融政策仍旧引人关注。自贸区的设立不仅可促进地方经济的发展，对国内金融制度改革，加快全国的经济转型及发展都有着重大的意义。

    本周南宁楼市整体均价8078元/㎡，环比上涨1.53%。本周楼市均价上涨较为明显，主要由于青秀区新入市的高端项目开盘价格明显高于楼市整体均价，同时，于本周集中供货的兴宁区刚需项目价格温和上涨，由此引发本周楼市均价出现明显的上涨势头。本周仅有一个休息日，但就有多达18个项目集中开盘。究其原因,主要是下周为国庆假期，期间外出、旅游人数较多，相当部分客户被分流，因此众多项目经过充分蓄客之后，纷纷选择在国庆节之前争取这波客户购房的高峰，从实际效果来看，多数项目也确实取得了上佳的销售业绩。

    本周市场关注度**的是万达公馆和荣和•公园悦府的**开盘。青秀万达广场在经过商铺的快速销售之后，于本周推出住宅物业，均价为16000元/㎡，依靠万达广场的成熟配套及品牌强大吸引力，多数客户对万达公馆价值及前景均表示认可，当天实现销售198套。荣和•公园悦府为荣和大地三期产品，经过对户型的改进及个性化精装修的加入，开盘均价为13400元/㎡，较之前大幅上升3900元/㎡，但整体仍旧实现销售280套，显示市场强劲的购买需求。值得关注的是，上述两个项目同样定位高端，价格范围在13000-17000元/㎡之间。这远高于片区乃至全市的价格水平，但依旧取得了上佳的销售业绩，显示当前高端改善型客户依然具备强劲的购买能力，他们对于开发商品牌、成熟的配套、合理的户型、高标准的精装修有强烈的认同感，也愿意付出更高的价格去购买此类产品。

    在高端楼盘入市火热销售的同时，其余项目更多依靠或合理的价格、实用的户型，或良好的市场口碑，争夺着基数更大的刚需型客户。兴宁区的荣和•山水绿城一次性推出726套房源，蓄客充分、项目在其所在片区的大盘形象、合理的价格区间等原因是此次开盘热销的重要原因。瀚林•山水源推售10#144套物业，价格较之前有200元/㎡涨幅，但项目品牌的吸引力及市场的、良好口碑等原因仍促成95套成交。天健•世纪花园此次推售户型仍旧延续赠送面积多的特点，加之本次开盘均价较之前下降近500元/㎡，本次推售房源销售一空。保利•爱琴海开盘价格较之前有200元/㎡上涨，但创新的户型和品牌效应是吸引客户购买的重要原因，本次开盘销售100套。青秀区的华凯•逸悦豪庭二期开盘，价格较上周回落788元/㎡，以低于凤岭北片区均价推售，当天去化率超过9成。江南区的和居•邕江郡、华南城•江南华府取得较好销售业绩，前者蓄客时间长，推售物业面积小、总价低和赠送多的特点获得刚需客户的追捧。后者依靠华南城的大配套，加之销售物业均为现房，本期仍取得不错去化量，共210套。汇东星城推售C#二单元231套物业，产品主要以中小户型为主，当天销售130套。良庆区金源一品与启美尊府2个项目开盘，前者主要为内部认购客户，成交意向较高，当天销售去化率达到80%。启美尊府项目**开盘，蓄客准备充分，且价格在片区也具备一定优势，当天销售去化率也在8成以上。西乡塘区本周仅有瀚林新城一个项目开盘，该项目**产品入市，销售价格有450元/㎡的上涨，**的景观资源及开发商良好市场口碑是当天实现销售120套的主要原因。

    在众多项目火热销售的同时，也有少量项目成交情况并不理想。青秀区的天昌•东盟中央城开盘20天后再次推新，连续开盘导致其蓄客时间过短，预约客户不足，加之片区大量项目同时开盘也分流其部分客户，本次开盘去化55套。兴宁区红日山湖推售2#168套房源，项目因业主**投诉在市场上口碑不佳，此次开盘均价虽低于片区但销售情况一般，本次开盘销售70套。碧园•南城故事推售53#2、3单元，该项目市场宣传力度不强，在市场关注度不高，此次开盘销售42套。

    综上所述，本周南宁市场迎来推盘的高峰，大多数项目量价齐升迹象明显，这也显示出现阶段市场共需两旺的局面。本周推盘高峰之后，将迎来国庆假期，市场在上述双重作用下将会短暂休整，国庆期间，多数项目推出具有针对性的优惠促销政策，以顺销的形式销售，但总体看仍有大量项目正处于蓄客阶段，十月市场仍然存在大量新货供应。