近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”（即“以房养老”）。具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。消息一出，立刻引来了社会热议。“养老”和“房价”本来就是两个很热的话题，如今二者“凑”在一起，无疑像“火上加炭”，关注度迅速升温。
“银**潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。老人观念上难以接受，政策细则尚不明确，再加上“70年产权”等问题，都会制约政策的实施。推行“以房养老”还需迈过几道坎？
目前，南宁已进入老龄化社会。在养老金缺口逐步增大、计划延迟退休年龄等消息频出的情况下，以房养老是否是一条好的出路？如何才能让“以房养老”在南宁顺利运作起来？这一切都有待研究和探索。
何为“以房养老”？
所谓“以房养老”，即为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，即房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定养老资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式**的特点是分期放贷，一次偿还。
“以房养老”提出多年未有实质进展 多地试点并不顺利
事实上，多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展。
2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展**》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年**》中就提及“以房养老”，这一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。
某股份制商业银行也在两年前推出过“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。不难看出，这一产品与“倒按揭”还是有很大区别。记者了解到，这一业务属于叫好不叫座，几乎没引来什么客户。
要想顺利运作 广西需解决三大困局
来源：南国早报 记者：韦宏宁 吴欣
观念之困：多数老人尚未接受 老人愿把房子留给后代
记者采访了10位拥有房产的老人，他们的观点几乎“一边倒”，大多数不赞成以房养老。目前生活比较困难、子女也没有固定收入的李先生表示，现在他65岁，健康状况还可以，如果日后身体情况不行了，子女也没有能力养老的话，他或许会往这方面考虑。
记者走访了新竹小区、菠萝岭社区、广西亚热带作物研究所社区等社区的老人日间照料中心（站）后了解到，目前这些照料中心的使用率并不高，给老人留的床位多为闲置。居委会的负责人均认为，除了一些客观原因外，与老人仍习惯在家养老的传统观念有关，“去哪里都不如自己的屋子好。”一名老人对记者说。
广西社科院专家吴坚10年前就参与过针对广西养老制度的研究工作，他认为，目前广西的人口老龄化与全国的情况差不多，由于养老金较低，部分老人对现金的需求还是比较大的。国际上通常把60周岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65周岁以上的人口占总人口比例达到7%，作为一个**或地区进入老龄化社会的标准。根据广西统计局提供的数据，截至2011年底，南宁60岁以上的人口119.15万，占南宁人口总数的16.75%，按照这 一比例，南宁已步入老龄化社会。吴坚认为，随着现代人寿命的延长，南宁未来60岁以上的人数肯定会逐渐增多，养老市场的容量也会逐步扩大。
辉煌置业副总经理刘喜认为，国人的传统观念是推行以房养老的一大障碍。尤其是老年人，他们将房子视为自己的终身财产，一开始就想用来传承给子孙；其次，从产品适合的人群来看，富人不需要以房养老，穷人还希望把房屋留给后代，而处于“夹心层”的客户群，则需要改变观念。
操作之困：具体细则未出炉 相关环节未打通
在那些观念比较传统的老年人看来，自己辛苦一辈子挣来的一套房，死后却“流入外人田”，心理上有些难以接受，“将房产留给子女”仍是多数人的选择。但对于一些“三无”（无子女、无收入、无劳动能力）老人和孤寡老来说，以房养老或许是一道曙光。
南宁市菠萝岭社区居委会主任杨明红获悉以房养老细则将会出台后，直呼“是件好事”。在长期服务社区老年人的工作中，他了解到，目前已有一些人盯住了老年人（以“三无”老人、孤寡老人为主）的房产，私下与老人达成了这样的协议：老人的生活由他们照料，老人过世后，房产归他们所有，这些协议也会请有关机构进行公证。“这些人与老人没有血缘关系，只是为了得到房子，是否真正关爱老人的健康、用心照料他们的生活就不好确认了。”杨明红认为，如果由政府牵头，让银行等金融机构来保证老人的晚年生活，会比个人的信誉好很多。
南宁望州社区居委会党总支书记邓志凤也在等待细则出炉。据她回忆，该社区曾有一名孤寡老人，生前由社区的社工来照料。老人过世后，房产归社区所有，政府将这间房改建成了社保中心。“目前可能只有孤寡老人比较适合这种养老模式，但如果老人的房子比较简陋，是否达到抵押标准？每月能得多少生活费？”志凤认为，*需要获得此类保障的老人，或许房屋条件也不会太好，金融机构还得花钱重建房屋，未必有很大的盈利空间。
以房养老牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素。以房养老的“倒按揭”模式，涉及众多领域和部门，还需政府机构从中协调关系和打通相关环节。
风险之困：“70年产权”是瓶颈 房价未来走势不明
除了老年人不积极之外，金融机构的担忧也成为影响以房养老推行的一个重要因素。浦发银行南宁分行的有关负责人彭女士说，以房养老在国外已有比较成熟的经验，但要在国内推行或许有一定难度。一方面，并非所有房屋的产权都在居住者手上；另一方面，我国现有房屋的产权只有70年，是推行该政策的一个瓶颈。
虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
民生银行南宁分行小微及小区风险管理部有关负责人认为，如果金融机构启动以房养老项目，除了银行可以提供服务外，还应引入第三方机构合作，对房产进行评估和处置等。每月发放给老人的金额，一方面要以房屋当前的价值来判断，另一方面也要根据房龄长短来评估。至于老人每月能领到多少钱，该负责人认为可以参照该房屋的月租价。
宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟表示，现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。70年期满以后，是否要补交土地出让金？如果补交，补交标准是多少？如果“70年后房屋产权”不明了，以房养老预计会难以推行。
业内人士普遍认为，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”则恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。吴坚认为，目前确实还没有相关法律明确房屋70年产权的问题，但其实相关的研究和讨论已经在展开，相信问题会得到妥善解决。
此外，房价的未来走势，也是金融机构必须考虑的问题。北京一家保险公司的负责人指出，未来房价不一定像这几年一样只升不降。即使房价上升确定无疑，但上升幅度会有多大，很难现在就作出准确判断，这对保险公司而言将是不小的风险。
专家解读：以房养老是有益补充
尽管以房养老政策面临诸多难点，但业内人士普遍认为，以房养老的出发点是好的。如果顺利启动，还是会吸引特定范围的老年人和金融机构参与。
“以房养老对于城镇中生活不是很宽裕，达到60岁左右的老年人是利好。”吴坚表示，城市中一些企业的老工人本身有面积较小的房子，对现金的需求也比较强烈，希望改善生活。如果将房子卖了，他们会担心没地方住，租出去又不放心。将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月给他们支付一定数额的养老金，他们继续居住原房屋，待去世后将房产出售偿还贷款本息，不失为一个好的选择。但以房养老作为一种商业养老保险，只是社会保障制度的一个有益补充，两者不应混为一谈。
吴坚认为，如果全国明年推出以房养老的各项细则，明确房屋升值部分仍归房主所有，应该会对以房养老的顺利推行有一定促进作用。
“以房养老”预计主要对象为孤寡老人
居家养老仍是主流模式
来源：南国早报 记者：贾经纬
“以房养老”是否适合在我区开展？我区650万老年人可以选择哪些方式养老？9月16日，记者就相关社会热点话题进行了采访。
“以房养老”需多部门协调推动
从国外经验看，以房养老既盘活了老人沉睡的不动产，也解决了老人养老资金难题。
据统计，我区已有约650万60岁以上老人，我区在人均GDP571美元时进入老龄化，是非常典型的“未富先老”地区。此外，我区拥有机构养老床位数也远低于全国平均水平，是“未备先老”的典型地区。以房养老的新模式距离我区老年人有多远？
据自治区民政厅社会福利处处长韦华云介绍，社会上对以房养老持多种观点，不少人认为，以房养老是将现今的高房价和老人绑架在一起，这对老人不负责。
韦华云称，以房养老在我区还没有很具体的先例，以房养老涉及的部门、领域多，需要等**的具体操作办法出台并在广西试点后，我区再结合区情开展工作。
我区多数老年人生活在农村或小城镇，不少人认为，针对农村老人实行以房养老有些不现实，金融、保险机构可能不愿意接受农村住房。毕竟对于这些机构来说，随着城市化过程的进行，城市的房产利用价值可能更大。
市民多不愿拿住房换养老金
我区各相关部门没有实施以房养老的相关经验，在多数市民看来，以房养老似乎有点不靠谱。
南宁市新竹社区的老人姜先生称，自己每个月的退休金1500多元，虽然不多，但够生活。要是把房子抵押出去，每个月手头的钱会多点，但心里就没了“根”。老人吴先生也认为，把房子交给金融保险机构，子女会反对，等自己百年之后房子留给子女，能减轻他们一点经济负担。
有观点认为，继此前热议的“延迟退休”、“延迟领养老金”后，以房养老也是为了缓解养老金不足的压力。业内人士魏女士给出看法：养老金短缺不会靠以房养老来解决，多年前有专家提出以房养老时，就曾说明主要实施对象是无子女老人，社会上“以房养老剥削老人”的观点站不住脚，以房养老是否对老人有益，对哪些老人有益，得看具体操作方案“。
居家养老仍是主流模式
我区一些养老行业从业人员分析，如果实施以房养老，主要对象可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。
据悉，为了给老人创造更好的养老条件，我区已初步构建了适度普惠型的老年福利制度。对无劳动能力、无生活来源又无法定赡养、抚养义务人的老年人，实行政府供养。各级政府部门也逐步建立了80岁以上老年人补贴制度、养老服务补贴制度等。我区还将探索建立老年护理保险制度，支持建立老年人意外伤害保险制度。
“中国以分居为不孝不悌，以五代同堂为美德”，尤其是老年人，到晚年更需要子孙绕膝，这被视为天伦之乐。自治区民政厅认为，居家养老模式不用去养老机构购买床位，既节省了开支，又能通过政府对老年人提供的福利服务解决基本的养老需求，适合国情。
居家养老服务以上门服务和社区日托照顾为主要形式，内容涵盖日间照料、生活护理、家政服务、医疗保健和精神慰藉等。记者采访中发现，居家养老符合中国传统和《老年人权益保障法》规定，是绝大多数老年人的意愿和实际选择，也是世界各国通行的主要养老方式。
调整结构健全养老服务体系
记者了解到，“十二五”期间，我区将形成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。体系中，社区可以为功能正在弱化的家庭养老服务提供支持，养老机构能够为失能老年人、不适宜居家和社区养老的老年人提供专业照料。同时，养老机构还可以辐射示范周边社区，提高社会养老服务专业化水平。
在人口老龄化和市场经济的双重推动下，养老服务已经突破原有的生活照料、医疗康复等传统领域，拓展到更多行业。据了解，2011年10月在扶绥破土动工的全国老年宜居养生示范基地“中国乐养城”，建成后将给老年人提供康复、旅游等多项服务。我区将继续在发展满足基本养老需求的基础上，拓展新兴领域，满足高层次需求。
据统计，全区建有100多家民办养老服务机构，有近20家公办福利机构推行公建民营或委托经营模式。我区将坚持政府、社会和福彩公益金投入相结合，改进和完善金融服务方式，探索拓展养老产业市场化融资渠道，扶持引导社会力量参与社会养老服务体系建设。
险企打造养老新模式 养老保险**应未雨绸缪
来源：南国早报 记者：赖武慧
如何养老？谁来养老？在哪养老？这是每个上了一定年纪的人都会思考的问题。业内人士指出，对于以房养老，目前险企顾虑重重，有待政策的扶持。而在现行的社会保障体系下，个人合理运用理财工具，提前通过保险产品**养老，未雨绸缪无疑可以有效地化解百姓的养老压力
“以房养老”险企顾虑重重
对于以房养老，险企顾虑重重。“风险大，面临的困难也多”，邕城的一位保险业内人士认为，就目前情况看，以房养老真要具体操作起来，对保险公司有很大的难度。养老金支付多少合适，要根据房产评估价值来定，那么，就要求险企评估要精准。客户寿命预估有多长，“倒按揭”可能带来多大亏损，有多大风险，很考验险企的精算水平；出现房产纠纷怎么办，庞大的现金流需求如何应对，又对险企的管理和投资能力提出巨大挑战。
保险业内人士蒋女士认为，商业保险的养老潜力肯定有，也不小，但能不能挖掘出来，怎么挖，*关键的，要看**配套的政策有无足够吸引力。
一些业内人士透露，其实不少险企都在研究以房养老这一新的金融模式，但到目前还没有成型的产品。在西方发达**，养老体系分为公共支柱、职业支柱、个人支柱，商业保险公司在个人支柱中扮演着重要角色，是让老年人避免贫困并尽量维持退休前生活水平的重要途径。假如**层面能配套出台相关优惠政策，险企参与和推动以房养老的力度会大一些。
“这是未来的潜力股，但公众接受有个过程。”合众人寿广西区公司营销部经理周女士认为，公司曾做过相关调查，发现在上海、北京等自发组织过以房养老的一线城市，虽然公众养老迫切性强，但以房养老的操作量并不大，效果也不理想。他们认为，或许是受传统习俗观念、以及相关政策的条条框框所限，只有**能配套出台相关优惠政策，根据市场需求制定细则，才有可能深入民心。
养老新模式初现端倪
以房养老目前尚停留在讨论与猜测阶段，不过国内已有多家保险公司先后进军养老社区，险企的养老新模式已初现端倪。
在南宁五象新区龙岗江湾路，合众人寿的中高端养老城项目已在紧锣密鼓施工中。泰康人寿也计划在南宁、桂林、北海建设养老社区。
由险企投资管理的养老社区到底是怎样的呢？泰康人寿广西分公司一位负责人介绍，今年6月，泰康人寿的“泰康之家•燕园养老生活体验馆”已在北京揭幕。根据两家险企介绍，在养老社区，入住老人能享受包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活，还能根据入住人员身体情况进行分区照管，如设独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等，配备高端的小型医院。听上去，这样的养老生活令人向往。
险企进军养老社区
入住这样的养老社区需什么条件？到底保险公司能不能帮咱们养老？记者了解到，可通过两种方式入住险企的养老社区。一是年轻时购买与养老社区相关的保险产品，年老时入住，用保险产生的利益来支付每月的房租和居家费用；二是自费掏钱入住。
据了解，合众人寿与养老社区挂钩的保险产品，若选期缴十年期产品，入住十年的每年约交3万元，入住终身的每年约交5万元，投保人可在70岁后入住社区。另外，通过租房形式也可入住养老社区，缴纳5万元押金并每月缴纳租金即可。而泰康人寿宣称打造的是高端养老社区，配套保险产品的缴费起点为200万元，可1年期趸缴，也可分为10年期缴。
记者走访南宁多家养老院发现，若从环境及配套设施来说，多数养老院处于中低水准，符合高水准的只有一两家。而入住老人每月的开销，低的两三千元，高的有六七千元。多位市民表示，相比之下，险企的中端养老社区更让人期待。
据了解，中国人寿、新华保险也准备开发养老社区项目。业内人士分析，养老社区的建设已成为延伸寿险产业链的重要举措。但以房养老政策若门槛过高、条件太苛刻，同样满足不了公众的养老需求，改变不了眼前的养老窘局。
借力保险**养老
“富足而退，优雅一生”，这是每个人的愿望。但如何将财富持续延伸，将幸福移植到未来？不少人选择了商业保险。保险到底怎么买才划算？能为你筹备到多少资金？能否有助于你**养老？
40岁的陈先生，为3个月大的女儿买了一款分红险，基本保额为23万元，每年交29万元保费，连续交5年。满三年起至终老，每年可领取一笔3万元左右的固定生存金。固定生存金、浮动红利金等各项累计，女儿9岁时已有152万。此后领的钱相当于“赚”了，多领的钱可当女儿的婚嫁金，也可做自己的“养老金”。
徐女士在30岁时买了一款**险，年缴保费6000元，交20年，包含了意外身故、大病保障各10万元。到了60岁，徐女士的保险账户上将有12万元本金及13万元的利滚利。徐女士说，退休金加上商业保险的补充，晚年的她基本不需子女照顾了。
中国平安广西分公司理财顾问邓劼表示，目前各大险企中，没有主要针对养老的商业保险产品，客户可以根据自身需要，选择相应类型的保险产品作为养老补充。养老**越早越好，邓劼说，30岁左右的人更应考虑养老补充，可选分红型、**型保险产品，根据实际需求组合产品更好。
30岁的人，此时多已成家或有了宝宝，购买分红型养老险，有助强制储蓄，稳健理财，抵御通胀。40岁以上的人，可考虑分红型、年金型保险产品，在**理财的同时又可获得每年的养老补充。
业内人士建议，保险方面的资金投入，控制在家庭年收入的15~20%为宜。值得注意的是，与健康相关的医疗险，超过50岁就不能投保了；**型寿险超过60岁不能投保，部分分红型寿险投保年龄则可放宽到65岁。
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