调控持续，投资渠道收紧，“国五条”之后，全国的商业地产逐渐释放、升温，南宁也不例外。来自南宁市住房保障和房产局数据，1~7月，商业营业用房签约面积为21.14万平方米，同比增长106.85%。其中，商铺就占了大头。进入下半年，商铺供应加码，接力上市。从目前南宁的情形来看，当下商铺耍起了**。瀚林、保利、盛天、联发、中海、正恒和江宇等**房企纷纷发力抢占市场。在这场激烈的商铺之争，项目个个身怀绝技，要么引进大型主力店，要么背靠大社区，要么处在中心地段……这些商铺一经亮相，便引发投资者的热切关注。然而，商铺投资，并不同于一般小商品投资，更须擦亮眼睛看明白。业内人士提醒，投资商铺须谨慎，投资**率达8%以上，才能达到一个较为可观的收益。因此，投资者需要对商铺的地段、位置以及企业的运营能力等进行综合考量，尽可能规避风险，获得**的收益

    投资升温，**会战商业

    来源：南国城报 作者：欧永潘

    这是一场商铺投资的盛宴，绝不亚于时下一片喧闹的刚需市场。

    发生在南宁各个角落的商铺之争，从未有过**这般激烈。兴宁荣和、中海、盛天、江宇、大嘉汇；青秀联发、北投、五洲、人和；城南龙光、保利、西部时代；西乡塘瀚林、正恒……不谋而合，都在试图夺取南宁商铺市场的份额。因为投资需求的不断升温，开发商也坐不住了，一场全城**会师商业的硝烟正在席卷全城。商铺，向来只是南宁楼市的跑龙套，如今因为全城品牌房企会师，而耍上了**。

    **房企会师商铺

    瀚林君庭商铺8月10日开盘，瀚林·山水源、瀚林美筑商铺紧接着预约，并计划在8、9月上市。这是瀚林近期关于商铺的日程安排，这也是该企业**大举发力商铺市场。无独有偶，中海雍翠峰·汇金街在两周前**推出商铺、联发·臻品在上周启动东葛路街铺预约，计划近期上市……近期的商铺市场异常活跃。

    其实，今年以来商铺市场一直动作不断，积极推出商铺的品牌房企远不止这两三家，尤其是近期。翻开居周刊商铺周报，目前正预约商铺的项目就有10多个，品牌房企是这场商铺之争的“**主力军”。据初步统计，这些项目，涉及荣和、瀚林、龙光、五洲、联发、北投、中海、人和、江宇、大嘉汇、保利、西部时代和正恒等14家品牌房企，涉及房企之多，蓄势规模之大、范围之广，也是南宁商铺市场未曾有过的**局面。

    其实，这股商业势力，在今年上半年的推货项目中，就已经显山露水。上半年开盘的商铺不多，但个个都是**，如正恒·国际广场、江宇世纪广场、大嘉汇·国际酒店用品市场等。就连自然发售商铺的项目，也集中于品牌房企，如荣和·绿城天街、莱茵码头、五洲国际等。

    记者还了解到，在这轮全城推商热里，忙碌的不只是已有商铺销售的房企。上周，香樟林商业部分已正式签约引进南城百货；接下来，盛天东郡首期商铺即将亮相，标志着盛天集团时隔一年后，再度杀回商铺市场。下半场，随着参战的品牌房企不断增多，南宁商铺投资盛宴会更加丰盛。

    个个身怀绝技登场

    随着这一轮商铺之争的序幕拉开，硝烟战火没有*浓，只有更浓。不少品牌房企为了抢占商业市场份额，纷纷使出浑身解数。

    “买一层得两层的商铺很多，但买两层得三层的商铺却不多。除了我们项目，估计再也找不到第二家了。”上周，中海雍翠峰·汇金街置业顾问告诉记者，项目之所以能在未大幅推广的情况下吸引各地买家，主要原因在于有着9.7米层高的街铺，性价比高，自然吸引不少投资者的眼球。

    记者了解到，不少将推出商铺的品牌房企，都在竭力打造出具有核心竞争力的产品。有人设计超高层高商铺，如瀚林·山水源、荣和·摩客天街均有超10米层高的临街商铺；有人则引入品牌商家作为主力店，如已引进南城百货的龙光·尚街、有北京华联的保利城；还有人则将商铺做成熟了才拿出来卖，如已****运营的大嘉汇·国际酒店用品市场、现铺销售的五洲国际；还有本身是超大社区或占据核心地段，如东葛路一线的联发·臻品、航洋商圈的凤景湾·香榭丽舍街区等等。

    记者还观察到，目前活跃的商铺类型，大多是社区商铺或临街商铺，不过也有部分专业市场及综合体商铺，如打造城北**商业中心的江宇世纪广场等。

    从这些商铺项目资料来看，面积跨度较大，从17~250平方米都有，投资者选择面很广。不过，也有一个明显的特征，更多的商铺集中于中小面积，这也意味投资门槛有所降低。其中，瀚林3个项目商铺均在10~70平方米，凤景湾、联发·臻品、江宇世纪广场、荣和·山水绿城等均以80平方米以内的商铺为主。

    调控深化商业升温

    “调控持续，投资渠道继续收紧，我认为商铺还是不错的投资选择，尤其是大型商业中心的商铺。”投资者张先生认为，目前南宁的商铺价格仍在洼地，而处在开发初期的商业项目，未来价值看涨。正是因为有着庞大买方市场的支撑，南宁商铺市场持续升温。

    反观南宁商铺市场，今年以来尽管开盘不多，但个个卖得都不差。具体来看，1月19日，正恒·国际广场首期商铺开盘，引来火爆哄抢；江宇世纪广场于4月29日、6月1日分别推出40多间、20多间商铺，均实现“日光”；大嘉汇·国际酒店用品市场5月25日首期开盘，开发商表示，58间天地铺当天售罄。此外，相继发售商铺新品的荣和·绿城天街、大嘉汇·建材家居城、大和平·华西商业城等，也都传出销售佳绩。再到上周瀚林君庭商铺的上市热卖，再一次印证商铺市场升温的事实。

    探究商铺升温之原因，与调控持续深化不无关系。“虽然门槛比较高，一间商铺动不动就数百万元。但没办法，住宅被限购了，手头上的钱都不懂往哪投。”有着一笔闲余资金的吴女士认为，任何投资都是风险、收益并存，但相对于黄金、股市等，商铺要稳当得多。记者采访发现，南宁商铺市场除去纯投资客，还有不少由住宅转入的买铺人。

    “尽管调控持续，但投资需求仍然很旺，从多个商铺项目不错的成交也能看出这一点。”广西江宇地产副总经理杭祖力分析，今年以来，“国五条”及其细则相继出台落地，市场变得明朗起来，有实力的开发商都有意识地向商业地产倾斜，这也是促成商铺升温的一个影响因素。南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟也曾说，征收“20%个税”等政策一度**楼市抢跑,而到了5月依然悬而未落,市场趋于平静。住宅投资受到抑制,商业地产升温预料之中。

    商铺投资有新机

    开门七件事——柴米油盐酱醋茶，过日子都图家门口便利；人生四大事——衣食住行，衣、食的消费占据一半。因此，尽管商铺不如刚需房那般总能让人们趋之若鹜，但其投资潜力依然被看好。

    **房企纷纷亮出商铺，商铺投资迎来前所未有的机遇。“买商铺，跟买住宅差不多。都要看开发商实力。”成功投资过多间商铺的莫女士告诉记者，近期南宁多个品牌房企推商铺，一来容易圈定目标，二来这样的商铺往往比较有保障，所以买到有投资价值的商铺机会更大。

    杭祖力认为，投资**房企的商铺，不仅产品设计凸显性价比，销售时会引入品牌商家等，在后期也会有较好的物业管理等，运营更有保障；**有商业中心的商业项目更为投资者看好，这样的商铺也更具备投资潜力。目前多个**房企都在启动商业项目，无疑是给投资者带来较好的机遇。

    广西荣和集团营销总监谭志宏曾说，商业*重要是扎堆效应。而品牌房企打造的商业项目，往往产品更能适应市场需求，在商业氛围的营造及后期服务上更有保障。

    不过，有投资就会有风险。因此落到选铺上还需细细考察。世嘉·瑞邦投资咨询（南宁）有限公司总经理陈文安给出这样的建议，要注意商铺的具体地段和位置，因为每间商铺位置不同，带来的人流也会有较大差异。还有业内人士建议，对商铺本身软硬件还需考量，经营业态、商铺开间、烟道排给水系统等都可能会影响商铺经营或出租，只有综合考量了，才能将机遇**化地发挥。

    **商铺，都有一招必杀技

    来源：南国城报 作者：凌青妹

    菜品可口不可口，厨子的手艺是否“到家”很关键。无论是何种类型的商铺，要想吸引投资者买单并成功运营，就要“身怀绝技”。在这场抢人大战中，没点“必杀技”，哪好意思卖铺？

    借力发力，引进主力店

    代表项目：保利·中央商城、荣和·摩客天街、江宇世纪广场、正恒商业广场

    跟着“大腕”去买铺，这是很多投资者的投资定律。而“大腕”便是那些品牌响当当的主力店，如沃尔玛、北京华联、南城百货等，借着他们的招牌和名气，开发商卖铺就更有底气。

    不难发现，**旗下商铺与品牌主力店“联姻”已不是什么稀罕事。龙光·尚街牵手南城百货，江宇世纪广场携手万达国际影城，正恒商业广场引进沃尔玛，保利·中央商城签约北京华联……强强联合所形成的合力，往往会影响一个区域的商业格局。正如江宇世纪广场引进万达国际影城时，广西江宇地产副总经理杭祖力就如是分析，城北是老城区，虽人口基数大，但长期缺乏高档商业，随着万达国际影城以及后续品牌商家的进驻，城北巨大的商业价值将得到还原。

    然而社区引进品牌主力店并不是那么简单的事。品牌主力店进驻，往往都要经过层层考察，分析后做出可行性报告。如沃尔玛在选址时，要求非常苛刻，商场要临近主干道，周边常住人口须达10万~15万，商圈内人口年龄以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。这意味着，品牌主力店进驻的地方，均有着强劲的消费力亟待释放。

    事实证明，品牌主力店的引进，将会带来商铺的旺销。江宇世纪广场两次开盘，共推出50多间商铺，均出现供不应求，共吸金3亿多元。“万达国际影城都进驻了，再加上周边庞大的消费力，不愁不旺。”在江宇世纪广场买铺的王先生如是说。此外，正恒商业广场两次开盘两次大卖，保利·中央商城去年40间商铺半个小时销售九成，现2期商铺即将上市。

    商铺名称引进主力店主力店规模江宇世纪广场万达国际影城，未来还将引进北京华联等品牌-正恒商业广场沃尔玛1.5万平方米保利·中央商城北京华联8000多平方米荣和·摩客天街农业银行、建设银行、中国电信等-

    天生旺铺，占据核心地段

    代表项目：瀚林君庭中央街、联发臻品、凤景湾·香榭丽舍街区

    8月10日，瀚林君庭中央街首期商铺开盘，38间商铺一上市便引发抢购潮，更有投资者毫不手软连拿4间铺。身为瀚林雅筑的业主黄女士受访时表示，瀚林君庭周边人流量大、消费力强，出手瀚林君庭中央街准错不了。据悉，瀚林君庭位处高新区，毗邻西大学府板块，周边云集十几个住宅小区，常住人口达十几万人，是高新区人口*密集的区域。

    地段，一直是商铺投资的黄金定律。因为占据核心地段，就占据了庞大的人口红利，当商铺价值达到**化时，商机便一触即发，若是处在市中心或者大型商圈核心，那更是投资者眼中的“香饽饽”。正如联发臻品处在市中心，周边布局多个大型商业中心，商铺无需养，即开即旺。目前，中国移动、三星电子等商家已经进驻营业，与周边商铺形成一体，商业氛围甚是浓厚。近日项目的2期商铺启动预约，打出“中心旺铺”的概念，随即受到投资者关注。据项目负责人透露，商铺地段优越，根本不愁卖，新品预计近期上市。

    业内人士分析，投资商铺，必须了解商铺周边的商业网点**，投资前以要投资的商铺为圆心、半径两公里之内，应出现商业地段，如果这个范围内未出现大的商圈或较多社区，投资时一定要谨慎。

    “项目的大部分来访者多是冲着地段来的。”凤景湾·香榭丽舍街区的营销负责人透露，从项目步行几**即是凤翔路、长湖路商业街，再加上项目处在航洋商圈，这本身就是一个很大的优势。

    商铺名称所处商圈周边商业凤景湾·香榭丽舍街区航洋商圈航洋国际城、长湖路、凤翔路商业街联发臻品东葛商圈悦荟广场、梦之岛百货、南宁百货等瀚林君庭中央街西大-高新商圈瀚林雅筑商业街、利客隆超市、人人乐超市等。

    人气护航，背靠大型社区

    代表项目：龙光·尚街、荣和·绿城天街、八桂·空港国际城

    靠山吃山，靠水吃水，背靠大社区，商铺就有人气护航了。有了人，不怕商铺不火。社区商铺，若是周边有几个社区环绕，那更是投资者眼中不可错过的天生旺铺。

    8月10日，记者走访龙光·普罗旺斯发现，已经营业的商铺人气很旺，整条商业街云集着饮食、SPA美体养生馆、药店、便利店、房产中介、服饰店等业态。一家便利店的老板告诉记者，龙光·普罗旺斯本身就是一个大城，规模达800亩，住在这里，不可能三天两头跑去市中心消费，因此，这里就是住户消费频率**的商铺，当初为买下这里的一间铺，可是下了血本，现在已经在慢慢回本了。据了解，龙光·普罗旺斯占地面积达800多亩，共有1.2万户，现已有1~5组团约5万业主交房入住，再加上周边还布局了四季英伦、牛顿@苹果等小区，小区的商铺未来根本不愁人气，因此，在售的商铺龙光·尚街自然也备受关注。

    荣和集团高层在谈到荣和·绿城天街的价值时，其依托的大社区成为绕不开的价值点。据悉，荣和·山水绿城占地450亩，商铺和住宅比例达1:100，商铺所能够容纳的消费力可想而知。

    社区商铺，依托大型社区，有很大的人气优势，但长期游刃于投资市场的**投资者潘女士认为，并不是背靠大社区就能稳获收益，她分析到，社区入住率和周边常住人口非常重要，如果在一个投资者占比较大的小区购铺，往往使后期租户经营难以为继，**是购买自住人口较多的中等价位社区，如此，未来社区的人流量才能更好地支撑商业门面出租。

    商铺名称背靠社区周边消费力龙光·尚街龙光·普罗旺斯四季英伦、牛顿@苹果等小区八桂·空港国际城八桂绿城汇东星城、碧园南城故事等小区荣和·绿城天街荣和·山水绿城江宇世纪城、明秀路常住居民

    挑高诱惑，商铺的“金字招牌”

    代表项目：中海雍翠峰·汇金街、瀚林美筑中央街、荣和·摩客天街

    商铺除了依靠“外力”提升价值之外，还需修炼“内功”，为自己塑造卖点。就像住宅没有赠送面积不好意思卖房一样，商铺没有“超高挑高”，怎能成为开发商吸引投资者的“金字招牌”？

    近日，中海雍翠峰·汇金街打出极具诱惑的广告，“挑高9.7米，买两层得三层”，挑拨着投资者的心弦，更有甚者，有些商铺挑高竟然达到10米，如瀚林美筑中央街、瀚林山水源中央街和荣和·摩客天街等，相当是买一层得三层。

    “早些年朋友就是租了一间挑高商铺，做了一个隔板，‘偷出来’的二层生意好时可多接纳不少客源，解决了店面空间不足的尴尬。”投资者林先生说，地段稍微好的挑高商铺，每个月都有可观的额外收入。

    如以挑高6米的商铺为例，可隔出一个小隔层，一楼商铺租金若为150~180元/平方米·月，隔出的二层，租金50~60元/平方米·月，也意味着，同样的建筑面积，挑高铺的房东可多收三成左右的租金。不过，由于挑高铺得铺率高，因此价格往往比普通商铺稍贵，如江宇世纪广场挑高铺均价3万多元/平方米，而同地段普通商铺均价为2.8万元/平方米。

    不过，挑高商铺虽较具“诱惑力”，但投资需谨慎。业内人士分析，不管是何种商铺，均遵循地段、人流和升值潜力的原则，一般而言，挑高商铺的上层，可以改造为储藏室，若是作为餐饮，则需考虑排烟管道等配套设施，还需要看商铺内部结构是否合理等。

    商铺名称商铺层高产品中海雍翠峰·汇金街**9.8米，买两层得三层25~200平方米临街铺瀚林·山水源中央街**10米，买一层得三层17~70平方米的临街铺瀚林美筑中央街**10米，买一层得三层17~70平方米临街铺荣和·摩客天街**10米，买一层得三层30~100平方米的带租约临街铺。

    投资好铺，3大定律要遵守

    来源：南国城报 作者：雷金园

    正所谓 “一铺一金库，世代摇钱树”，买到一间好铺，往往连子孙都受益。投资商铺因其稳定、风险小、**率高等诸多优势，已成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种重要投资方式。如何才能选到好的商铺？投资专家告诉你，地段、品牌、类型这3大定律你不得不看。

    看地段

    人流量越大，商机越多

    早年在东葛路的荣和·中央公园买了几间铺的投资者王先生，现在成为了朋友圈中的“暴发户”。他说，每个月单收租金都可以赚好几万元，全家一年不干活都不会饿着。论其投资秘诀，王先生只简单地用了一个词概述——地段。他告诉记者，东葛商圈日均人流量达20万人/次，这20万人只要每天有200个人在他的铺里消费，他的店就可以平本。

    王先生的投资经历让人不禁想起李嘉诚的地产投资名言——“地段，地段，还是地段”。对于商铺而言，人气足、客流量大是经营的*基本条件，人流量越大，商机就越大。所以，在投资商铺时，要了解周边的居住密度、消费群体、交通状况等，千万不要相信“酒香不怕巷子深”的说法。事实是，交通便利、人流易达的临街商铺远比商场内街、地下商铺要好。同时，人流的种类也很关键，休闲人流的价值要远远高于交通人流。

    此外，一些社区密集、周边缺乏大型商业的区域，商铺也较容易旺场，如长堽路上的盛天公馆的88街区，营业不到一年，便可以实现“车水马龙、日进斗金”。

    但不是所有的“黄金地段”都可以赚钱，因为如果遇上市政**的变动、大型市政项目的长久修建，那么热闹的地段有可能一下子变成冷僻之地。所以，建议买铺时，要实时关注城市**发展动态和区域行情变动信息。

    跟**

    实力越强，吸附力越大

    为什么要跟着**开发商去买铺？首先，**开发商融资渠道多样，资金实力雄厚，无论是拿地，还是开发都是大手笔，项目往往有种“造城”的感觉，规模动辄上百亩，常住人口动辄几万人。因此，对于生活在“城中城”的居民来说，消费必不可少，而且能够买得起品牌楼盘的，往往是中高收入者，这些群体消费能力强，因此来客有保障，经营风险就要小很多。

    如城南**大盘龙光·普罗旺斯，规模达800亩，现已有5万业主入住，而且后期还将有很多业主入住。项目的商业体量8万平方米，目前有80%的商铺已开业，南城百货已营业，华润万家意向进驻，在这样的大城中投资商铺，不用养，不用到处拉客宣传，光是辐射本社区的居民，已有足够的赚头。

    其次，**房企往往具有较强的品牌吸附力，能够吸引品牌商业进驻，从而带动整个社区的商业氛围。如正恒·商业广场联姻沃尔玛、保利·中央商城引进北京华联、江宇世纪广场引进万达国际影城等，这些品牌商家的加盟，会迅速带动其它的小品牌商家进驻，而且能以*快速度将周边人气聚集，从而拉升商铺价值。

    对此，南宁宝创地产公司总经理黎云诚建议，没有经验的初级投资客，投资时不妨跟着**商家去买铺，尤其是一些差异化、主题鲜明，打造集中式商业或引进主力店的商铺，投资将更有保障。

    选类型

    定好业态，寻找好商户

    人人都想成为商铺投资的赢家，然而不是所有人都能经营有道。投资商铺，不仅对地段、人流、品牌有严格的要求，对商铺业态的选择也十分讲究。所以，投资商铺时，首先要结合区域的消费特点、业态分布情况，理性分析商铺适合经营什么，不能盲目跟从。比如，对于便利店而言，以步行5**的距离*适宜，对于超市和餐饮店，以步行10**的距离*适合，对于大型购物中心，骑车15**内可以接受。

    黎云诚建议，买商铺时须对商铺的开间、布局、内部设施等方面做详细考察，设有排烟管道的商铺是**选择，因为这样的商铺，经营业态不受限制。

    对于目前市场上主流的“买一层得两层、得三层”的高层高商铺，投资专家建议，须根据自身经营情况理性选择，若非特殊需求，慎选高层高铺面，因为大多数社区铺的经营业态都指向日常生活所需，如便利店、药店、书报亭、餐厅、美容美发店、银行、干洗店、房屋中介等，这些服务型的店面，几乎不需要太大的面积，因为面积越大，层高越高，装修成本越高，风险就越大。

    此外，专家还指出，一般商业培育期都要三至五年，因此，商业氛围的形成不可能一蹴而就，所以在前两年的商业养生期，投资者不要一味追求高租金，而应努力找一名好商户，因为这样不仅能够呵护投资者的资产，还可能因商户的“经营有道”而使商铺增值。