楼盘户型风行“变形金刚”

    （来源：南国早报 张娟）

    得房率越高越好？换句话说，是不是房间越多越好？其实不然，采访中，有业内人士表示，看户型不能只追求房间数，购买前应考虑各自生活习惯。但从开发商卖房“拼户型”中，可见“可变式”户型已成为发展趋势！

    可变设计：楼市户型新趋势

    在如今楼市中，各类户型的产品已经十分丰富，未来将如何创新？

    过去，无论是普通住宅还是中高档住宅或是豪宅，都有一个误区，一味地追求大户型。有些大户型甚至做到了三四百平方米。但入住之后，很多家庭却发现，在这样一个大户型中，虽然面积足够大，但因老人和年轻人的生活习惯不同，居住在一起并不方便。

    CRIC广西片区负责人吴宁认为，户型不能求“大”以满足家庭生活需要，应在户型设计上朝着更精细化、更灵活化方向发展，即“可变式”户型设计。可见，未来**户型一大特点：要能够适应居民由于家庭结构等的变化，而产生的对居住空间的需求变化。目前，农房•澜湾九里在户型设计方面已经进行了创新，特别是现在推出的三层复式楼中楼，完美演绎“海派精致生活方式”。

    如对于年轻人来说，由于经济实力所限，所能购买的房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步以及家庭人口的增加（子女出生、照顾老人需要一起生活等），很快就有了加大居住空间的需要，经济上的支付能力也相应增加。经过一个时期以后，又由于老人相继故去和子女的独立，家庭居住人口又会减少。如果户型的设计能够赋予套型以充分的灵活可变性，那么住户就可以根据需要比较灵活地对其居住空间进行调整，扩大或缩小一些功能空间。这种可变式的户型设计也将方便子女和老人共同生活。如把120多平方米的三居改成一套80多平方米的二居加上一套40多平方米的一居。这种户型既便于一家几代人相互照顾，又不干扰相互的生活。

    目前，不少家庭为了照顾老人往往会购买同单元对门或不同楼层的两套房子，一套给老人居住，一套子女居住方便照顾老人。这样的购房需求也可通过“百变”户型得到足，即把大户型拆开成两套一大一小的“二代居”户型设计。

    空间加法：**限度的利用

    近年来，开发商重视楼盘宜居性，着力开发户型，暗间、死角等劣质户型渐少，有限空间得到**限度的利用。

    那么，市场竞争激烈，如何尽可能提高户型的使用率，让有限的建筑面积给出更多的实用空间，以争取市场销售份额？

    广西保利房地产营销策划有限公司副总经理苏劲松表示，开发商**想到了“赠送面积”，大量增加露台、阳台、设备平台、入户花园等空间。这些空间虽然不纳入建筑面积或只计算一半建筑面积，但改造后可作为常规的室内空间使用。以市场常见的“N+1”户型为例，常见的设计是：一是面积较大的开放式入户花园，购房者在后期装修中可以间隔成一个房间；二是设计一个户内阳台，这个阳台与外阳台相通，购房者可以通过后期加装落地窗变成一个房间。这种较自由组合的方式可提高空间利用率，实际上是变相送面积。

    一套120平方米左右的户型可做成四房，甚至五房设计，而实用空间并不受影响。对于非常重视居住私隐性和舒适性的现代人来说，真可谓一“房”多得。此外，不纳入建筑面积的飘窗也早已成为*受购房者钟爱的设计亮点之一。据了解，一些大量使用转角飘窗的户型，可提供5平方米以上的室内空间。而“入户花园”则是吸收了别墅的设计理念，开发商将别墅的“**享受”引入普通住宅，大大地吸引了消费者。

    除了赠送面积外，通过室内功能合理分区，将室内空间应用到**。如立体化，在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心设计争取更高更多有用空间。如保利•爱琴海的“三房”“四房”精装户型，均采用了立体化构思。今后，随着户型设计的升级换代将具备更加多样可变的功能。

   “以人为本”：凸显住宅的舒适性和实用性

    宝创地产副总蒋烨表示，针对客户的生活习惯改变，户型优化过程“无止境”。如住宅户型设计中，近年来“厅”的个数在增加，餐厅和客厅在分离，客厅又分离出了功能的不同，且分布相对独立会客厅和起居室；动、静分区明确，客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的“动”区要放在进门的前半区；书房、卧室的“静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。“前厅后卧”是一种典型的户型结构，客厅、餐厅在条件允许的情况下，如果能相对独立设置，可以提升整个户型的档次。这与早些年的楼盘设计是不一样的。可见，户型的设计基本是为了迎合购房人的需求，突出实用性和舒适性。

    蒋烨介绍，目前形成户型**的模式是“两次设计”，即**次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计，主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。

    蒋烨还提醒购房者，选择户型时首先要注意房子的实用性，以自身需要为基本，不能简单地被样板间的豪华布置吸引。无论是对于刚需小户型还是豪宅大户型来说，通用的一点都是要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。

    精品大评鉴

    特色户型大搜罗

    好户型自然受到置业者的青睐。那么南宁哪些楼盘的户型好？哪些楼盘户型比较有特色？接下来小编就为大家介绍下部分楼盘的好户型和特色户型，以供广大置业者参考和品鉴。

    保利•爱琴海

    户型面积：80㎡（精装）

    点评：该户型结构方正，功能布局完善，动静分区合理；入口玄关位置与客厅、餐厅既相互独立又融会贯通，宽敞空间尽现大宅气度；主卧套房大开间设计，舒适宽敞的私人乐园；半开放式厨房、餐厅一体化设计，便于做菜就餐；客厅链接2.1米阔景景观阳台，将爱琴海风光牵引入室。值得一提的是，80平方米的纯正三房，还带有双卫设计，这样既保证了卧室的舒适性，又保证了一家三口的功能性。

    推荐指数：★★★★★

    农房•澜湾九里

    户型面积：127㎡

    点评：该户型为拥有超高实用面积的三层复式楼中楼，把上海特色ART-DECO风格建筑及“海派精致生活方式”完美演绎。该户型的错层设计，是目前南宁少见的特色户型，并且每一层都有着3米标准层高；动静分区极为合理，将活动区和睡眠区巧妙布局，互不干扰。一入大门的一层主要是活动区，包括客厅、餐厅、厨房、客房和景观阳台，在三代同堂的家里，可以把老人房放在一层，方便起居；上一层是睡眠区，包括主人房和儿童房，在独享私密空间的同时，又可方便照顾小孩；下一层是休闲区，可做独立书房或茶室，享受阅读之乐。错层设计，动静分明，错落有致，尤其是复式的多层结构令整体户型得到超高空间使用率。

    推荐指数：★★★★★

    金源悦峯

    户型面积：139㎡

    点评：该户型方正大气，南北通透，符合南方气候和居住舒适要求。139㎡的面积装修后可达到157.8㎡，超高赠送率打造出更高的面积使用空间，豪华的3+2房宽敞舒适，可满足三代同堂欢聚一堂的居住要求。4.5米开间的大厅和餐厅融会贯通，阔绰大气，彰显大家风范。户型灵活多变，超高弹性设计，可随心改成书房或者茶室。该户型功能分区合理，动静分离，而且主卧私密性强，符合现代居住生活需求。

    推荐指数：★★★★★

    汇东星城

    户型面积：71㎡

    点评：该户型是高性价比小三房：均价5800/㎡，相当于两房的总价可得三房，布局紧凑。该户型至少可设计两个常规主客卧，以及一个书房，户型方正实用。汇东星城致力于为南宁打造一个的高居住品质、完善生活配套的新标杆小区，三期总建筑面积约27.9万㎡，绿化率38%。为高层建筑、低密度纯住宅区，建筑密度仅为21%。8栋楼宇点式布局合理的分布于小区之内，均为正南北朝向，楼栋下3.9米层高的架空层，将**建设健身娱乐设施，给业主增添更多的休闲活动空间。80万平方米的城市综合体，荟集了6万平方米城南商业中心，目前人人乐、国美已率先入驻，未来业主的生活将更便利。

    推荐指数：★★★★

    户型多变受关注

    户型图存在隐形问题需注意

    （来源：南国早报 傅清龙）

    在南宁高新区某楼盘销售中心的开盘现场，销售人员给徐先生介绍户型时，顺便递给他一份户型图，他看了面积和大概格局就放下。徐先生说：“我不懂要看什么，认真听销售人员讲就OK。”

    在徐先生看来，户型图几乎派不上用场，而更大作用是要看样板房。这一看法是不少购房者的共识。而业内人士表示，户型图作为住宅单位的地图，更是不能全信。因为开发商在设计师做户型设计的基础上作了各种美学处理，这些处理不仅美化了原本枯燥乏味严谨的设计图纸，还有意无意地制造了一些小陷阱、造成对购房者的误导

    彩色户型图影响观者心理

    户型图有彩色和黑白两种。黑白就比较简洁大方，非常清晰；彩色比较容易突出重点，尤其是赠送面积大的情况下。也有一些彩色户型图全篇彩色，不同空间用不同颜色来分割。“色彩的运用可不仅只为了吸引眼球或显示更清晰，某种程度上是一种视觉心理作用。平面户型图上的色彩直接对观者的心理产生一定的影响作用，主要是空间感知上的错觉，而忽略了实际的开间和尺寸。”该业内人士如果说。

     窗户和墙体需分辨清楚

    “从户型图上看，连电梯间、阳台、窗户、梁都会让人看得清清楚楚。”该业内人士认为，通常在正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是在两面墙中夹了两条窗框线、而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。当然，也有开发商会将这部分简化，或者将整层楼的户型全部放在一张户型图上，密密麻麻，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆，这就一定要“火眼金睛”分辨清楚了。因为这关系到采光，以及具体墙体能否拆除的实质操作性。

     家具摆放比例别用惯常思维

    采访中，记者了解到，目前很多楼盘的户型图都标明了各种家具的摆放，这可不是准业主设计的家居，某些时候这也是一种平面图上常见的心理误导。设计软件上各种家具都只是一个比例，设计师把家具粘贴到户型图上时，往往出于户型图美观和感知空间的考虑而随意地收放比例。

    “除了颜色不一样外，其实户型图和样板房一样都分为有家具版本和无家具版本。”该业内人士提醒购房者，很多楼盘将家具标注上去，看起来房间的空间非常大，但**还是要实际测算一下面积，户型图上的效果往往会大于实际效果。尤其是家具比例，更不可能用平常所习惯用的家具来设想。

    看户型图不要忽略朝向

    户型图上还有一处是很多购房者比较容易忽略的，那就是在户型图右下侧一般都会有一个整体**的矢量图，设计师会在上面标注该户型所处的位置，以及朝向。有些户型图会将这部分设计在背面，更为清晰。

    “这个位置其实很关键，但由于矢量图一般偏小，而且颜色不大起眼，很容易忽视。”该业内人士告诉记者，购房者要看图上的指北针，购房者可以据此判断朝向，还可以大致判断出采光、景观效果等。

    尺寸标注与实际空间有差别

    户型图上都会有横向和纵向的尺寸标注，购房者可以根据户型图上的尺寸标注计算每个空间的面积。这种尺寸一般和实际住房的面积一致，但发展商为了免责，一般会写上“以政府有关部门的*终批准结果为准。”购房者要自己计算户型实际面积，其实还有一定难度。多数户型图标注其实颇为简单，只有四周周长比较好计算，但中间如客厅、餐厅以及飘窗的长和宽都无法得出精确的数据，只能自行或请业内人士预估。

    面积描述常玩文字游戏

    在面积描述上，有些开发商用“建筑面积”、有些用“精装修面积”和“套内实用面积”、有些还会标注上“实用率”或者“使用率”。购房者要分辨清楚“使用率”和“实用率”，这是有区别的。使用率是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般70%—80%左右；而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。实用率大于使用率。