南宁楼市有怪相。不少区域的楼盘都在疾风骤雨忙抢客之时,五象核心区却显得风平浪静、气定神闲。哪怕是6月22日号称“体育中心**盘”的港保苑首开,也没掀起多少浪花:既没有刚需的热抢,也没有投资客的蜂拥,以改需为主的客群,显得平静而理性。关注度极高的五象核心区,一直为南宁市民所期待,但大批买房人为何还没杀到?平静的表面下是否早已暗流涌动、酝酿着狂风暴雨?

    ◎问市场

    高调首开→

    “体育中心**盘”

    成交套数为啥不公布?

    房博会上首度公开亮相、经两个月的蓄客后,6月22日,广西体育中心正对面的港保苑迎来首开。开盘现场,前奏很是高调,锣鼓喧天、鞭炮轰鸣、雄狮点睛。当日推出300套90~130平方米的两房、三房。销控表显示,其实开售前已有一批认购。开盘现场,与近段时间记者遇到的频现抢房的刚需盘不同,选房节奏有些缓慢,10时至11时,大约销售三四十套。*终,开发商未透露成交套数,只是宣称销售额达1.5亿元。

    对于当天的销售成绩,开发商表示,毕竟前期的宣传推广不多,能取得这样的成绩比较满意。而不公布套数,也只是因为不喜欢。

    对于购房群体,广西港保建设投资有限公司策划经理蔡磊介绍:“年龄层基本在28~50多岁,其中改善型客群占了80%,刚需只有20%,投资客几乎没有。”

    确如他所说,开盘现场,记者采访了一圈,也没有碰到一个表示是以纯粹投资为目的的购房者。从现场停车来看,也以“桂A”的本地客群居多,*终出手的,基本上都是购买力较强、不急于入住、对环境要求较高的改善型客群。如已有一套位于荣和·山水美地住房的郑女士告诉记者,现在买房不急着住,打算给还在上大学的儿子物色。而何先生在振业·青秀山1号已有一套80多平方米的房子,当日又下手港保苑一套130平方米的三房。“这里的价格直追环青山、凤岭的楼盘,但比不上那边成熟,不过**前景好,以后价格破万是迟早的事。”

    蔡磊说,“实际上我们的价格比碧水天和便宜1000~1500元/平方米左右,下次开盘价格破‘8’是必须的”。他还透露,接下来预计会挖掘一些外地潜在客户。

    销售缓慢→

    核心区**盘

    卖了两年库存近500套?

    作为五象核心区**盘,碧水天和是**个吃螃蟹的。2011年9月,该盘以8800元/平方米的均价首开,一时间引来评论无数。有人认为,五象核心区该卖万元以上才能体现价值,这个价格不贵。但更多人认为,当时卖这个价是透支了新区未来的价值。

    无论外界如何非议,两年间市场几经起伏,碧水天和价格始终保持坚挺。快两年过去,整体均价只是从当初的8800元/平方米下调至8500元/平方米。6月28日,置业顾问向记者介绍,大部分都是自住型客群,投资客很少,记者在现场半个小时看到3组购房者到场。

    该项目一负责人透露,日到访量从几十组到几百组不等。虽人气不错,但价格认可度不够。当记者询问目前项目的存货时,该负责人笑而不答:“你问得太直接了吧。”

    两年来,价格路线不动摇,同时也让这个盘的库存高企。6月28日,记者从南宁市住房保障和房产管理局政务信息网查到,碧水天和B区分别于2011年7月、8月和11月共取得898套住宅的预售证,至今仅售出408套,剩下490套房尚未售出。这些房源户型为96~161平方米的两房、三房和四房,备案价都在1万元/平方米左右。

    “现在这个盘的处境可以说是骑虎难下。”同在五象新区的一项目负责人认为,首开定价偏高后,碧水天和面临进退两难的境地,现在可能唯有靠等待和煎熬,看今年底或明年市场热起来,区域价值体现后才能有所好转。

    一名代理商老总则直言,以该盘地段优势,卖到逼近一万元的价格也不算贵,但由于产品不得力,能卖到这个价已算市场给足面子。

    内部认购→

    比正常卖低一两千

    一经推出就遭疯抢?

    没有宣传,没有声张,尽管目前核心区公开上市销售的楼盘仅两个,但实际上,业内人士都十分清楚,另外至少两个楼盘早在动工前就秘密卖房。

    以南宁大桥附近某楼盘为例,去年底开始与合作单位内部团购,今年上旬又再度线下销售。但与正式开盘的平静形成对比的,却是内部认购的火爆。今年5月,媒体同行小朱在某楼盘以6700元/平方米的价格买到一套90多平方米的房源。“选到纯属幸运,本以为这种内部认购不会有太多人,但实际上那天摇号选房,至少来了三四百号人,好在抽到90号选到了,选到后发现,现场很多都没买到。”

    内部认购,知道消息的人少,为何反而遭遇疯抢?“那天的均价在6600元/平方米左右,比周边在售楼盘低了一两千,开发商明确说这是正式开盘价的8折,这个价格和老城区楼盘的差不多,虽然那边没什么配套,但前景大,我们甘愿等。”同样抢到一套140平方米户型的张女士说:“在那里买房已经做好过个3~5年再入住的准备,反正已有一套房住了,只是图那里环境好,以后配套好,而且这个价格可是内部价,够实惠。”

    “比普通在售楼盘要便宜1000多甚至2000多元/平方米,价差明显,只要有一定闲钱又等得起的人都愿意出手。”五象新区一楼盘负责人覃先生说。

    另外一个楼盘也在去年底举行过内部团购,但由于过程太过于秘密,坊间流传的消息不多。一名到场参与的业内人士透露:“大多是‘6’字头的价格,一个朋友以6800元/平方米买到一套21层120平方米的房子。”

    ◎问原因

    刚需为何不来?纯投资客为啥“消失”?

    如今市场,要想热销,必须俘获刚需“芳心”。从五象核心区楼盘销售看,刚需客群大多还不愿意也买不起这里的盘。

    采访来看,价格过高和配套欠缺是五象核心区被刚需“抛弃”的两大因素。“太贵了,买不起”、“老城区很多盘也才6000多元/平方米,相比之下五象太贵”、“虽然看好前景,但用作婚房想早点入住,而那边的楼盘估计要2015年以后才能入住”……不少购房者向记者表露了心声。

    五象核心区作为非限购区,要放在从前市场,应该是手头上有N套房的投资客的**,但从记者观察及楼盘反映看,这样的客群并不多见。片区一楼盘负责人认为,受到整个市场限购、限贷影响,现在纯粹以投资为目的客群早已淡出市场。即使少数的投资客,也会选择价格空间更大的楼盘,而现在市场上“7”、“8”字头的房子选择性很大,很多人的**目前还不是五象核心区。

    除价格因素,南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为,刚需群体就是有迫切居住需求的客群,而目前五象核心区无法满足他们的日常配套需求,所以刚需不会选择,带有投资性目的、等得起的改善型客群*可能选择这里。购房门槛、风险和预期是影响这些客群的3个要素,但满足这3个条件的楼盘有多个选择,所以目前五象核心区楼盘出现了这样的情况。

    南宁宝资天项目咨询有限公司副总经理陈宇航分析,随着区域配套逐步完善,多个新盘出来,且定价不高,整体还是价格洼地,会吸引部分投资型、改善型刚需率先抢占。

    ◎问趋势

    爆发期马上到来,未来定价几许*合理?

    尽管目前五象核心区仅两个楼盘在售,但如此局面马上就要被改写。多个潜伏已久的楼盘,正蓄谋上市,可以说正处于黎明前的黑暗,爆发期马上要来。

    如江悦蓝湾7月开放售楼部,8月上市;农房·澜湾九里售楼部已封顶,同样计划8月首开;而五象·航洋城、南宁中心、龙光·国际等项目也在动工;海尔·青啤(东盟)联合广场,预计10月开盘;盛科城、汉军·五象1号、云星·钱隆首府计划年内上市……

    从两年前碧水天和以8800元/平方米的均价轰动首开,到港保苑近期7300元/平方米的淡定上市,五象核心区接下来的定价备受瞩目。经历了多重市场调控、供应大幅增加的市场下,这些陆续登场的楼盘价格如何才能引来购房者埋单?

    “6”字头,必遭疯抢?“7”字头,理性出手?“8”字头,观望的多?

    五象新区一项目负责人透露,他的首套房也想选五象核心区,但心理价位在“6”字头。他猜测,如果有楼盘卖“6”字头必然遭抢,因为现在刚需的临界点是“6”字头,超过7000元/平方米,很多人会放弃。当然,具体定价还要看楼盘品质。

    广西汉军集团董事长莫汉军对于汉军·五象1号的首开价则打起了太极:“会依据市场定价,肯定比江南楼盘的价格高,但会比凤岭、商务区便宜。”而对8月上市的农房·澜湾九里,项目代理商、南宁宝创地产项目咨询有限公司副总经理蒋晔表示:“不仅有好的地段、产品,价格也会是十分合适的。”

    “政府再砸100个亿进来,估计五象新区的价值能够得到很好体现,而预计这个时间不会等太久。”王洪超说。

    ◎记者观察

    少透支价值或更赢更多粉丝

    定位高端、配套顶级,新南宁五象新区被寄予厚望。好东西大家都喜欢,很多人看来,明日的五象新区就是**的埌东,甚至比埌东的级别更高。也正因为如此,想在五象安家、抓住南宁发展新机遇的购房群体不在少数。但目前来看,买入的还不多,可以说是看得多、买的少。在供需情况已发生大逆转的行情下,价格和品质是购房者是否选择五象的*关键因素。或许,开发商在定价上应尽量少透支区域价值,免得吓走购房者。至少,应给市场足够的空间,在区域价值体现的过程中,给购房者预留足够的适应时间。