南宁北大路又将上新地块。
这边保利盛棠印刚在6月27日开放营销中心，那边建发海派东方城市会客厅也迎客。
北大路又端出一块新地——GC2026-025地块，12.5亩，袖珍得很。
地块不大，但要求不少。
先看地块基本面：
位置：西乡塘区北大北路以东、衡阳西路以南，跟保利盛棠印、建发海派东方那两块是同一个片区，火车站片区城中村改造（北大机电地块一）;
面积：8339.68㎡，折合12.510亩——比保利37亩、建发40亩那俩都小一大圈
容积率：＞1.5且≤2.5，限高80米;
商业：≤3%，基本是纯住;
起始价：501万/亩，起始楼面价3006元/㎡。
▲图源南宁自然资源局
地块周边建发那块成交787万/亩、保利去年底拿的那块805万/亩。
单看指标，这就是一块标准的主城低密小地块，体量不大，开发难度不高。但真正的硬门槛，在配建要求里。
地块的出让条件里有一条“配建教育设施”的要求：
竞得人须出资在南宁市第三十七中学校内，配建一栋建筑面积不低于1709.9㎡的 4个班教学综合楼，建成后无偿移交。
而且白纸黑字写得很清楚：同步**、同步设计、优先建设、优先验收、优先交付使用。
▲图源南宁自然资源局
翻译一下：房子你可以慢慢卖，但学校教学楼必须先建起来、先验收交付。这对开发商的资金周转和开发节奏是个不小的考验。
左保利右建发，这块地怎么玩？
保利盛棠印（GC2025-079，去年12月保利拿的），约37亩，2.8容积率，7栋纯板楼546户，主打113-139㎡四房，得房率宣称超****，公建化外立面。目前备案价1.4-1.7 万/㎡。
6月27日，项目营销中心+展示区刚开放。
▲项目实拍图
建发海派东方南宁壹号作品（GC2026-007，4月29日建发拿的），城市会客厅已开放，产品108-139㎡低密住宅；四代住宅首层架空层高约3.6米，户户享入户花园光厅；还有一梯一户纯板式，首层架空4.3米，私家光厅入户。
▲项目效果图
那GC2026-025这块12.5亩袖珍地，能做什么？
论体量，做不了大社区园林；
论成本，有配建学校的硬支出，价格战打不起；
论优势，同样享有37中**预期、同样的老城成熟配套，而且地块更小、开发周期更短，可以快进快出。
这道题，留给7月29日举牌的人。
为什么北大路这几块地房企愿意抢？
据统计，西乡塘新房去化周期15.5个月，北大路-火车站这片，上一次有新盘卖是2019年（洋浦星、北大珑廷），6年断档；
衡阳西路片区旧改总面积6142亩，火车站升级高铁+地铁TOD，路网管网全重铺；
地铁1号线白苍岭站、广西大学站双站约1公里，南宁火车站直线1.4公里，3公里内西大+朝阳双商圈。
▲地块大致位置
大胆预测一下，这块地*终大概率会走向几种结局：
本土国企托底，平稳成交，溢价个位数；
保利或建发之一回来补仓，毕竟片区已经聚了自家盘，再拿一块小体量做产品互补（比如做更小面积刚改填空），也不是没可能；
本地实力房企接手，做小而精的差异化产品，比如主打小户型、低总价，避开和两大盘的正面竞争。
大家怎么看这块地？ 觉得7.29会是谁举牌？评论区聊聊。
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