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    一、南宁楼市整体概况

     本周南宁楼市整体均价8048元/㎡，环比下降0.19%。

    二、房地产市场观察

    开盘项目情况汇总

    三、广告投放情况监测

    《南国早报》广告投放情况

    本周广告总体投放情况：

    本期报版广告，投放项目共41个，投放总频次为46版。本周投放项目较上周较大幅度减少。从投放内容看，以预约信息为主，其次为优惠信息。从投放区域看，青秀区活跃度**，其次为兴宁区、江南区。

    四、一级土地市场

    宝创点评

    10月30日，国土局挂牌出让五宗地块，西乡塘区一宗，为GC2013-070，为商务金融、批发零售、城镇住宅用地，被广西桂嘉汇集团房地产开发有限公司竞得，成交单价1020万元/亩，总价55219.3065万元，楼面地价：2550元/㎡；兴宁区一宗：GC2013-069，仓储、商务金融用地，竞得方为南宁世源冷气有限责任公司，成交单价56万元/亩，总价1180.1488万元，楼面地价560元/㎡；良庆区三宗：GC2013-073、GC2013-074和GC2013-075，竞得方分别为广西裕达投资有限公司、广西机场管理有限责任公司和中国东盟商品交易所，楼面地价分别为846元/㎡、1053元/㎡和1965元/㎡。10月31日，国土局拍卖出让两宗地块，分别为GC2013-071、GC2013-072，前者位于西乡塘区江北大道以北侧，该地块由A、B和C三宗地块组成，为综合性用地，其中A地块为城镇住宅、批发零售用地，B和C地块均为商业用地，GC2013-071地块被龙光地产竞得，成交单价640万/亩，总价68593.2960万元，楼面地价2566元/㎡。后者 GC2013-072地块因无人参与竞拍，出让形式转为挂牌。

    GC2013-070地块位于发展大道以东，为商务金融、城镇住宅、批发零售用地，被广西桂嘉汇集团房地产开发有限公司竞得，成交单价1020万/亩，总价55219.3065万元，楼面地价2550元/㎡。该地块目前属于一块生地，目前交通状况较差，其西面所紧邻的发展大道与南面所临近的吉兴西路尚未建成通车；地块周边为建设起相对完善的物流仓储、汽配商城、家居建材等市场，居住性相对较差，但根据政府**，未来这一现象将逐步改善，上述行业将逐步搬离此区域，加之，万达将在该区域布局，预计片区的居住舒适性会得到一定程度改善。该地块指标要求有较大商业体量，加之该地块的沿街面较宽，地块方正，便于对商业的开发利用，预计有助于促进片区的商业氛围提升。该区域近期有地块成交，为盛天集团竞得的GC2013-57，楼面地价2460元/㎡。目前周边在售仅有香域中央，在售价格5200元/㎡。

    GC2013-069地块位于兴宁区昆仑大道北面，为仓储、商务金融用地，竞得方为南宁世源冷气有限责任公司，成交单价56万/亩，总价1180.1488万元，楼面地价560元/㎡。从地段上看，地块南面为主干大道—昆仑大道，但目前地块所在位置距主干道较远，且地块东面紧邻的北仑路未建成通车，出行受到一定影响。从地块出让指标看，该地块未来将会主要的用作仓储用地。该片区近年无地块成交。

    GC2013-073、GC2013-074和GC2013-075地块均位于五象新区总部基地，分别被广西裕达投资有限公司、广西机场管理有限责任公司和中国东盟商品交易所竞得，楼面地价分别为846元/㎡、1053元/㎡和1965元/㎡。从三宗地块所在区域来看，均有较明显的片区优势，所述片区**有老年活动中心、蟠龙小学和区政协活动会馆，将来生活氛围得到一定保障。因GC2013-073地块容积率达到7.3，所以楼面地价较其余两宗出让地块低。据悉，除GC2013-073地块未来将会对外出售以外，GC2013-074、GC2013-075地块将会用作总部公司。本轮土地挂牌以前今年以来五象新区总部基地共出让5宗地块，总计约486亩，除GC2013-066为商住用地，其余均为商业用地，出让用地用途为商务金融的地块预计将成为近期总部基地地块出让的主要基调，以此逐步加快完善该片区的商务配套。

    GC2013-071地块位于西乡塘区高新区石埠路南、北侧，该地块由A、B和C三宗地块组成，为综合性用地，其中A地块为城镇住宅、批发零售用地，B和C地块均为商业用地，GC2013-071地块被龙光地产竞得，成交单价640万/亩，总价68593.2960万元，楼面地价2566元/㎡。从地块所在区域来看，其拥有较好的地段优势，主要有以下几点利好：其一，较好的交通便利系，GC2013-071的三宗小地块均临路，A地块北面紧邻该区域主干道—大学路，南面紧邻石埠路，其余B、C地块均临石埠路；其二，处在高校集中区域，GC2013-071周边共有大中院校53所，一定程度保障地块商业所需的人流量。但该地块也有较大的开发难度，首先，GC2013-071被市政道路分割，项目整体开发受到一定程度影响；其次，地块硬性指标多且要求高，如规定竞得人在B、C地块商业持有量不低于5万㎡，且对持有时间与经营业态有较高要求，这对地块后期运营有较大成本。由上述地块的分析可知，GC2013-071的2566元/㎡的楼面地价，较该区域早期成交地块的楼面地价相比价格差异度不大，早期成交的GC2013-093、GC2013-094楼面地价分别为2833元/㎡、2400元/㎡，可看出竞得方对该区域有较高市场信心。根据土地出让条件该地块预计将会打造城集商业和住宅的综合型项目。

    综上所述，本周的土地市场较上周呈现更积极的态势，且从五象新区出让地块的土地用途来看，相关部门逐步强调片区商务配套建设，推动区域的价值提升。

    五、宏观经济及政策

    **统计局公布10月中国制造业采购经理指数为51.4%

    11月1日，**统计局服务业调查中心、中国物流与采购联合会发布2013年10月中国制造业采购经理指数PMI为51.4%，比上月上升0.3个百分点，连续4个月回升，为18个月以来的新高。

    深圳二套房首付提至七成

    11月1日，中国人民银行深圳市中心支行正式公布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，宣布深圳对差别化住房信贷政策作出调整，明确从11月6日起贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，重申了**有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行**首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

    宝创点评：

    宏观方面，**统计局公布10月PMI指数为51.4%，比上月上升0.3个百分比。10月PMI指数超出了市场此前预计，连续4个月小幅上升，一方面说明制造业发展势头良好，另一方面也预示全国经济增长走稳态势初步确立，得益于今年以来政府出台的一系列稳增长、调结构、促改革的政策措施。对比汇丰公布的10月份PMI指数为50.9%，为七个月高点。鉴于大型企业经营势头良好，连续几个月PMI指数均在临界点以上，且稳中有升，因此虽然小型企业PMI指数有所下降，总体PMI指数仍较上月回升。值得注意的是新订单的指数为52.5%，连续13个月位于临界点以上，环比下跌0.3%，但生产指数达到54.4%。生产指数高于新订单指数1.9个百分点，说明目前市场处于供大于求的状态，存量大于需求量，产能过剩问题仍然存在。

    另外，中国人民银行深圳市中心支行公布深圳二套房首付由原来的六成提至七成，一方面是响应3月1日国务院发布的“国五条”及10月11日深圳市的“八项措施”工作，另一方面也是面对1-9月深圳市新建住房销售价格同比上涨达20.1%的局面作出的应对。鉴于深圳市房地产市场主流购买力以首套房刚需为主购买客群，该政策的出台从信贷角度对市场进行调控，而非从供求角度从根本上缓解市场需求。与深圳不同的是，同为房价上涨过快的一线城市北京上周出台政策，政策要求“限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，**套型建筑面积不得超过140平方”，同时针对抑制房价从把控土地供给、针对自住型人群制定限购房等七个方面进行调控，在一定程度上对于地方房价的调控效果预计将更为显著。因此本轮深圳出台的调控政策，无法从根本上解决问题，政策的调控作用有限。

    六、综述

    宏观方面，**统计局本周公布PMI指数为51.4%，超出市场此前的预计，全国经济增长态势逐步稳定，主要得益于今年以来政府出台的一系列政策措施。继上周北京住建委出台“京七条”后，本周中国人民银行深圳市中心支行宣布深圳二套房首付由原来六成提至七成，一方面是响应3月1日国务院发布的“国五条”新的房地产调控措施遏制持续上涨的势头。但深圳市房地产市场主流购买客户为刚需购买客群，因此此调控政策在缓解当地房价上涨过快问题上作用有限。

    本周房地产整体均价8048/㎡环比上涨0.19%本周整体均价下降原因主要是青秀区改善型高价项目开盘价格下调，本周楼市整体均价受此响呈现下降趋势。

    本周五个项目开盘推新其中龙光•普罗旺斯和荣和•山水绿城推出商铺物业，但成交情况差距较大，前者由于推售产品位置欠佳并且价格较高，因此吸引力相对较弱未达到预期效果，后者项目居住人气渐旺，投资机会得到投资者认可从而去化率较高。当天位于西乡塘的翰林新城刚需项目销售火热，虽然价格上涨明显，但现场销售情况依旧良好，本周开盘去化量达到110多套。另外盛天东郡开盘物业主要以车位销售为主，因此住宅当天销售情况不佳。而荣和•公园悦府项目本次开盘价格较**开盘略有下降，客户主要是外地客户购买实力较强，对荣和品牌及该项目产品认可度高，因此当天情况良好，销售85套。

    综上所述，本周共5个项目开盘推新，活跃度较上周略有下降，但整体看市场依然呈现较为活跃的态势。市场后续推量依旧充足，市场各方预期普遍较高，量价保持稳中有升可能性较大。