一、地块详细信息

    1.1地块区位图

     地块位于良庆区银海大道金象四区附近，地处五象岭森林公园脚下，位置相对偏僻；

     周边配套有五象岭森林公园、金象小学、英华小学等配套；

     GC2013-077地块要求项目须配建设社区管理用房，建筑面积不少于160㎡；文化活动室，建筑面积不少于400㎡；菜市场建筑面积不少于500㎡；幼儿园（18个班），建筑面积不少于3780㎡。

    1.2 项目地块指标

    二、地块投资收益分析

    2.1地块综合指数分析

    2.1.1 地块评分

     总分值为10分

     假设标准分值为5分，项目优势与周边项目相当

     分值＞5分，项目优势大于周边其它项目

     分值＜5分，项目优势小于周边其它项目

    2.1.2项目得分计算

    项目得分=∑（目前得分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=项目得分/∑（标准分值×项目对应权重得分值）

    项目标准分=4.645÷5=0.929

    2.2 地块2014年12月入市的价格预测

    按照建设进度要求，项目签订土地出让合同后，一年内必须开工，我司以本项目拿下地后15个月上市销售计算，即2014年12月左右入市。

    2.2.1 住宅部分

    2.2.1.1 2013年9月周边项目住宅均价

    根据以上对项目地块综合指数评分，计算项目地块预计住宅销售均价：

    2.2.1.2 项目目前可售价格预测

    目前地块所属区域板块均价×项目标准分=目前可售价格

    5500元/㎡×0.929≈5110元/㎡

    2.2.1.3 2014年12月份入市项目可售价格预测

    目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价

    项目如在按期在2014年12月入市销售，入市销售价格约可以定在5404元/平米；

    项目总建筑面积约22.6464万平米，按照南宁约8~10万平米/年的单盘销售量计算，项目约需要3年才能完成销售，根据项目所在良庆区的价格增长率，以及入市销售价格5404元/平米计算。

    小结：2017年项目3年后可实现的住宅物业销售价格**为6165元/平米，而项目3年整体可实现的住宅物业销售均价计算得出，约为5776元/平米。

    2.2.2 商业物业（批发零售）部分

    1、项目商业物业均价测算

    我司暂时以2012年良庆片区的整体商业备案均价作为参考。

    商铺价格

    片区底层商铺均价*项目修正得分=本地块当前底商可售价格

    23831*0.929=22139元/㎡

    本项目底商未来可实现销售均价：22139元/㎡（以22100元/㎡计算）

    2.3 地块各物业类型占地指标

    2.4 地块综合物业销售均价计算

    根据以上测算，项目结合住宅物业和商业物业的收益金额，我司建议地块项目的物业综合销售实现均价为约 7408元/㎡计算。

    三、地块价格计算

    3.1 地块投资估算与取费标准说明

    房地产项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见下表）

    根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除去土地费用后）房地产项目投资的综合建设成本费用。

    综合成本约为2200元/平米（毛坯）

    3.2 额外价格支出

    注：用地范围内须配建用地面积不少于3780平方米的幼儿园1所，幼儿园配18个班，配置菜市一个。

    项目需额外增加支出的建设费用约为730万元。

    3.3 地块拍卖价格对应的实际楼面计算价格

    该地块成交起始单价为325万元/亩，当成交单价为325万元/亩~750万元/亩时，楼面地价如下表计算所得：

    土地总价=（拍卖价格*占地面积）+额外增加支出

    楼面地价=土地总价/总建筑面积

    3.4 利润率计算

    税前利润率=（实际销售单价－总成本价）÷实际销售单价

    税后利润率=税前利润率－利税率（15.8%）

    当成交价格为325~750万元/亩时，成交价格如下表计算所得：

    注：对于目前南宁市场良庆区的房地产项目来说，15%-25%的税后利润较为合理；根据南宁房地产市场开发项目整体平均利税率为15.8%计算。

       根据以上测算我司得出该地块项目拍卖时的购买建议

     当土地价格在每亩450-500万元/亩时，楼面地价为1929-2143元/平米，计算后的楼面地价为1961-2175元/平米时，地价总价款约为4.44-4.92亿元，税后利润为25.1%-28%。适合目前南宁良庆区房地产项目投资合理的税后利润水平，项目综合开发利润合理。

     当土地价格在每亩670万元/亩时，楼面地价已经上升到2871元/平米，计算后的楼面地价为2904元/平米，税后利润为15.3%，对于目前南宁良庆区房地产项目投资税后利润率来说较低，较难控制项目的投资成本和盈利水平，项目综合开发利润较低。因此烽火建议，土地价格在超过670万元/亩时，土地价格偏高，建议开发企业谨慎考虑其开发投资风险。

     由于本地块与另一地块指标相似并紧邻，其地块每亩的成交单价及楼面地价，请参考本地块的数据即可。

    以上建议仅供参考，烽火地产顾问公司负责对此测算的*终解释权。