近日，看到一张南宁公寓在售表，有些触动。
各项提振楼市政策也只针对住宅产品，而公寓鲜少被提及。我们粗略地统计了一下，目前南宁商业性质公寓、住宅性质公寓/小户在30盘左右。其中青秀区*多12盘， 其次是良庆区、江南区，各5盘，西乡塘区紧随其后，有4盘。此前商办市场库存高企，很多办公、商业改公寓销售，以至于现在市面上40、50年产权的公寓为主。而70年产权住宅性质的公寓、小户型占比较少，仅总量的1/3不到。
公寓产品以loft为主，少量的soho和小户产品，价格方面核心地段、住宅性质的公寓/小户价格破万外，其余主要6-8字头为主。如像华润置地中山府、交投地产和顺园、广源凤岭壹号院住宅小户，依托南宁名校、江景资源等优势，单价过万，甚至突破2万+；而今年新面市的如轨道云启等，虽有一定地段优势，但由于商业性质价格仅6字头左右。
此前买公寓，大致可分为两类人：一类是年轻人，刚工作不久手头紧，买不起高价位的住宅，转而投向总价较低、看似乎更有性价比的公寓；一类是投资客，将公寓视为一种投资品赚取**。如今这两类人有，但并不多。更何况，随着一系列的楼市政策之后，此前公寓的低总价、性价比已被住宅抹平！公寓一大卖点就是总价低！但奈何它首付比例高，新政后南宁住宅执行首付1.5/2成，然而公寓还是5成，且只能贷10年，买一套30万的公寓，首付要给15万，买一套100万的住宅，首付也是15万。这样一看谁更具性价比，一目了然。
公寓大都是商业性质40/50年产权，商水商电，还不能落户上学。当然此前为了去库存南宁曾发文，实质居住商业公寓可民水民电，2024年6月30日前购买的公寓可安排读书，但那都只是阶段性的政策。再看投资，公寓的价值方式大概分二种：一种，靠房价上涨来获取增值收益；另一种，靠出租带来租金收益。可如今，房地产行业进入深度调整期，靠价格上涨带来增值收益是不可取的，且不说价格涨不涨，先得把房子卖出去，这其中交易的各种税费要比住宅高。单是契税，商业性质的公寓3%，高出住宅1.5到2个点，这还没算上个税、增值税、土地增值税、印花税等等。假设，当年花50万买了套公寓，现在涨到100万，要卖房变现，把各种杂七杂八的税费一算，大概要缴30万。房子一共才涨了50万，却要缴30万的税，这样综合算一来，税费都占了一半还多。当然，不卖可以租。据国信达数据显示，今年5月南宁住房市场平均租金为23.97元/月/㎡，同比下降2.91%，今年1-5月租金指数累计下降1.59%。
据我们观察，现在南宁不少核心地段的楼盘出租**率在2.5%以上，一些地铁小户型甚至能达到4%。从投资**率来讲，比6大银行刚下调的存款利率要高，但前提是能租出去的情况一下，近2年来，南宁很多普通住宅、公寓出租率不高，价格更是一降再降。
由此，公寓的低总价、高**属性失色后，也就没有那么大的吸引力。当然，住宅性质的公寓/小户除外，我们统计到情况来看，住宅公寓/小户，在地段、资源上占势优势，或**、或地铁、或江景等，有一定的投资价值。
如今的房地产市场环境下，买住宅的人都少了，更别提公寓了。即便公寓并非楼市的主流产品，库存量也不少。据**统计局，截至今年6月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5211万平方米，同比增长9.6%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
数据显示，截至2024年3月，广州公寓库存达到28155套，去化周期长达31个月；2024年长沙酒店式公寓库存367万方，去化周期16年。回看南宁，虽说近几年公寓相关监测数据缺失，但并不代表库存量少。克而瑞数据显示，2021年1-6月南宁公寓供应面积为26.59万㎡，同比2020年下降34%；成交面积为17.48万㎡，同比2020年下降26%。成交均价为10717元/㎡，同比2020年下降8%。
截至2021年7月南宁市公寓库存超156.55万㎡，同比上涨30%，去化周期达43.2个月，同比上涨64%。2022年以后，我们并未搜集到公寓的具体数据，但却发现了惊人的现象：1、部分房企打出了买住宅送公寓，公寓沦落为赠品的地步。如：2022年龙光君御华府翰林打出买住宅送龙光玖誉城公寓1套，建发央著买房送公寓......等。
2、更有甚者比成本还要低。2022年4月龙光玖誉府公寓单价2000+，比三产房还要低，成本都裹不住！此后，五象的云创谷和东葛路的龙光玖珑华府，祭出6字头的公寓价格；相思湖的龙光玖云著、江南区的龙光玖誉城低至5字头......尽管公寓库存量大，但公寓新建的脚步，从未停止。毕竟此前很多地块，在出让时，要求开发商配建一部分商业和办公写字楼，而商业直接建成公寓，办公也改建成商住公寓。
据我们不完全统计，2023年以来，南宁共拍出了23块城镇住宅、零售商业或商业用地，这些项目未来是否有楼盘将商业部分改成公寓，有待观察。
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