5月17日，央行等部门连发3条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整，房地产信贷政策全面放松。

“三箭”落地，南宁迎来宽松的房产政策

这3条通知被称为利好楼市的三支箭。“三箭”发布后，南宁很快跟进落实。

看点一：公积金贷款100万可省4.85万利息

5月20日，南宁住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款利率》的通知，明确自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

简而言之就是，首套公积金利率，5年期以上由3.1%下降至2.85%；二套5年期以上由3.575%下降至3.325%

我们以首套房贷款100万，贷款30年，等额本息为例，按照**首付比例，来测算下新政前后公积金的区别。

新政前：贷款利率3.1%，还款总额1537259.04元，总利息537259.04元，月供4270.16元。

新政后：贷款利率2.85%，还款总额1488806.58元，总利息488806.58元，月供4135.57元。

可以看出，新政实施后，公积金贷款月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，节省4.85万元，着实为购房者省了一笔。

看点二：首付比降至历史** 首套由20%降至15%

5月24日，中国人民银行广西壮族自治区分行发布广西优化调整差别化住房信贷政策，明确，2024年5月24日起，全面下调广西各地市商业性个人住房贷款首付比例，首套住房商业性个人住房贷款**首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款**首付款比例从不低于30%调整为不低于25%。

简而言之，就是商贷首套首付不低于15%，二套首付不低于25%。这是历史**的首付比例，既是按揭贷款历史上的*宽松政策，也是*近几年各类购房政策中*为宽松的政策。此前总价100万的房子，首付要20万元，新政出台后，首付只要15万，直接将买房门槛“打下来”了。

看点三：商贷利率有望跌破3%

5月23日，中国人民银行广西壮族自治区分行根据各城市政府调控需求，指导广西市场利率定价自律机制全面取消广西各地市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

目前，南宁首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限为LPR减60个基点即3.35%；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限为不低于LPR加20个基点。

接下来，如若LPR继续走低，叠加利率下限取消后，商贷利率有望跌破3%，届时，居民的贷款成本将进一步下降。

哪些群体买房受益多？中等收入人群

“三箭”新政落地后，很多人会想可以买房了吗？我们将购房人群分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群三个部分进行分析。

首先，对于高收入人群而言，无论是降首付，亦或是房贷利率减少，于他们而言，影响不大。因为这类人群大部分都有房，既不缺首付，也不缺那点房贷利息。在他们看来，买不买房更多的是考虑房价未来是否上涨，房产能否增值。

第二，对中等收入人群来说，大部分都有了自己的房子，推动他们买房的则是家庭成员增加想换大房或想换好的居住环境，提升生活品质。因此，今年的这“三箭”于这部分人群而言，作用较为明显。

降首付，这让部分中等收入人群的置业门槛打下来的同时，减少了还贷压力。此前南宁商贷二套30%，现在只要25%，总价150万的的房子，现首付只需37.5万，较原来省了7.5万。

降利率，取消房贷利率下限，接下来商贷利率还有望走低，还贷压力同步减少。如果是用公积金的话，首套100万贷款，30年，等额本息，按2.85%计算，较此前省下4.85万。

第三，对于低收入人群而言，他们缺的不仅是首付，还有持续还贷能力。在就业环境、收入水平没有稳定的情况下，首付可以凑，但供房难让他们望房却步。

例如以4000元的人，买了一套100万的房子，贷了30年期的房贷85万，哪怕按照公积金2.85%的利率，每个月的月供要3515.24元，这样的还贷压力其实还是非常大的。

因此，当前政策对于低收入人群来说，助力不会太大，核心仍然聚焦在还贷问题上。

据了解，目前南宁楼市新建商品住宅的库存量在6万套左右，去化周期2年多一点。

据克而瑞广西数据显示，若相对简单粗暴地以120㎡作为刚需和改善的产品的分割线，截至2024年4月底，南宁主城区将近六成的库存房源建面在120㎡以下，即：市场上被剩下的房源，更多的是刚需产品。换言之，目前南宁市场上走俏的产品则为改善户型，尤其是面积段130㎡以上的户型产品，其库存量相对较少。

据我们统计，目前南宁在售的楼盘中有130㎡以上的户型有129个楼盘以上。

从区域来看，良庆区主要集中在蟠龙、五象湖、五象湖东等板块，青秀区凤岭北、凤岭南板块及仙葫板块，江南区经开区、五一路板块，西乡塘区安吉、西大商圈板块、兴宁区兴宁东板块，以及邕宁区龙岗滨江板块。

其中，良庆区改善项目达到43个，占比达3成以上。如威宁青运村、轨道御玺君临湾、中海湖上景明、万科瑧湾悦、交投·和顺学府等，市场关注高，去化情况都不错。

青秀区改善项目35个，占比超2成，如荣和凤岭学府、保利冠江墅、万丰江境等。

江南区改善项目也不少20个项目，如华润西园、天健和府、凯旋1号上水湾等。

西乡塘区改善项目则有11个，如天健·天境、新希望·锦官府等。

兴宁区改善项目同样也是11个，如联发臻境、福弈和庭、南宁绿地城等。

邕宁区有北投东境、荣和观江墅、交投和顺江湾、轨道步云江畔等占据江景优势的改善项目，以及八桂绿城·龙庭水岸、中海哈罗学府等占教育资源优势的改善项目。

这些楼盘改善产品主打产品包括大平层、合院、洋房、别墅等，产品面积段较大，中等收入人群可选择的机会较多。