*近，凤岭北的荣和·公园尊府卖4万+的消息就在朋友圈刷屏了！！！

有图有真相：

粗略算一下，单价4万+，总价2800万，这是要打破南宁豪宅天花板价啊！

近年来，南宁的豪宅之争甚嚣尘上，吃瓜群众们对哪个板块、哪里的房子才能登顶南宁房价榜首操碎了心。

诚然，单个楼盘无法代表板块的价值，那么，凤岭北到底有没有资格和可能迈进4万+？

Part.01

凤岭北现在均价2万+，4万有泡沫

这就是南宁*坚硬的泡沫

相比较前两年，近1年来，其实南宁房价呈现出了上涨乏力的态势，人们其实普遍觉得：南宁房价很多地方都存在着泡沫。

凤岭北喊出4万+房子，有泡沫吗？

肯定有！但正是任泽平所说的是“*坚硬的泡沫”，这背后的逻辑是什么？

首先，一套的新房的价格组成部分：土地成本+建安成本+税费成本+销售成本+利润+其他。

其中土地成本占到了房屋价格的40-50%，建安成本1500-2000元/㎡，税费占比10-15%，销售成本占比8-10%......

纵观近2年的土地市场，南宁位置优越、配套齐全的地块，楼面价基本稳定在1.2-1.5万/㎡，这些地块的新房价格齐刷刷站上2万/㎡。

我们可以得到一个基本结论：地价对房价形成有力支撑，优质地段的地价下不来，房价也难下，2万+也只是进入优质地段的门槛价。

凤岭北南接东盟商务区，北连兴宁东，东靠东站圈，占据南宁中心枢纽，是城市往东发展的重要桥头堡。

天生傲娇的地段，赋予了凤岭北丰富的配套。

万象城、航洋城、青秀万达广场、龙光商业广场、盛天地等高端商业环绕；毗邻凤岭儿童公园环境优渥；区人民医院东院优质医疗资源；地铁+高铁形成双铁连城。

其次，告别鸡犬升天普涨的牛市，“分化”成为了市场的新逻辑。

然而，物以稀为贵，越是稀缺资产，卖得越好，价值也不断走高。地段+资源+好房的组合，站在了南宁楼市资产的**梯队。

“人们永远都想要住好房子的心是不会变的”，也就是说改善需求会一直存在，不受市场波动的影响，这也就是为何好地段的房子更保值、升值潜力的原因。

优质地段的好房子具有很强的自住属性，这些与投资无关。

不管大环境如何收紧，总会有人赚钱，总会有赚到钱的人想去买好地段的好房子，来提高生活质量。

这也就是为何近10年来，无论市场如何，凤岭北房价都十分坚挺，甚至稳步上涨的原始驱动力。

10年来凤岭北房价从5000元/平涨至2万+/平，涨幅达到了300%。

按照年均30%的涨幅计算，2万+到4万+，理论上大概需要3年，就算按照近2年房价涨幅放缓的趋势回落到15%，那么则需要5年。

第三，**房就是楼市里的硬通货。

南湖板块那些拥有滨湖路小学、十四中等等优质**的“老破小”，单价也稳稳站上2万+，甚至也有不少3万+，而且每一年价格都在稳步上涨。

有人会花3万+买一套东盟商务区的大户型改善自住，也有人会买3万+的金湖小户型**房，但是没有谁会买一套无**、无地段的3万+的房子。

除了城市稀缺资源，是财富的象征，学位也是大部分人的“刚需”，也是高净值家庭的“刚需”。

不少豪宅业主们，依然充满了对优质**房的渴望。

一旦优质地段的豪宅能得到名校的匹配，价值毫无疑问将大步提升。

南宁优质地段的豪宅板块有：东盟商务区、凤岭南、凤岭北、五象总部基地、五象湖。

而这五大**板块中拥有配套齐全的板块有东盟商务区、凤岭北、凤岭南；配备**名校天团的仅有凤岭北和五象湖板块。

综上所述，凤岭北是南宁同时拥有完善配套+名校资源的豪宅板块，天桃中小学、民主路小学、滨湖路小学、南宁二中等名校均在凤岭北有分校。

这也就不难理解，为何南宁的有钱人都争相入驻凤岭北，凤岭北的豪宅更是一房难求，溢价能力超群。

凤岭北实景航拍

Part.02

购买力才是价格的*终决定因素

到底是谁在买走凤岭北的房子？

如果新房的价格含有一定水分，那么自由交易的二手房市场的价格，就能真实反映区域与房子的价值。

目前，凤岭北新天地别墅的二手房4.3万/平，荣和公园墅二手房价3.5万/平，荣和公园悦府、荣和公园尊府、荣和山水美地统统都达到了2.4万/平。

也就是说，拿不出100万首付，就不要想买凤岭北稍微好一点点的房子，而要买凤岭北的豪宅一出手就是五六百万甚至过千万。

换一句话说，凤岭北正在聚集南宁的高净值群体。

首先，物以稀为贵，寸土寸金的城市中心，是豪宅区的基本特质。

凤岭北占据城市中芯，拥有**配套、**的教育资源， 必然会成就高端圈层。

第二，摊开南宁楼市地图，可以发现东盟商务区以及凤岭北在售新房寥寥无几，近几年已几乎没有新增住宅用地供应。

凤岭北地块拍一块，少一块，房子更是卖一套少一套。

第三，随着这些板块的土地供应越来越少，加上地理的稀缺性，无论是开发商还是买家，都愿意付出更高的溢价，成为高净值人群高度聚集的地方。

**，买凤岭北的人几乎都是这个城市的有钱人，这些城市新贵、高知、金领们形成了凤岭北独有的圈层文化。

买凤岭北的房子，对有钱人来说实际上买的是一张城市**圈层的“入场券”。

目前区域内在售的新房屈指可数，可供应住宅用地十分稀缺，因此现在很多富豪乘机出手。

在僧多粥少的情况下，是筛选富豪的**时机，对于真正的富豪来说，只要地段好再贵也要抢。

现在是2万+在凤岭北只是普通住宅的价格， 3万+才能勉强打入豪宅圈，那么，距离4万+还远吗？