随着高价地入市，备案价放开，满城皆是2万+、3万+、4万+的“豪宅盘”…

一顿操作猛如虎，先不说这些豪宅的镀金量有多少，原本还身处刚需大军包围的南宁楼市，越位晋升豪宅年。

是风向标，还是皇帝的新衣？

面对这些地价拍得高，房子做得大的“豪宅盘”，市场的声音褒贬不一，引发了新一轮豪宅盘的热议：

高价是否等于豪宅？高溢价拿地做出的豪宅盘，卖相如何？购房者该何去何从？

Part1

高价≠豪宅？未必

复盘南宁近年来的豪宅进阶史，我们会发现一个有意思的现象：

地价高+绝版资源+黄金配套+卖得贵的楼盘，喊出来的口号几乎都是：我们是豪宅盘。

看到这，相信会有不少人出来说一句：其他就算了，仗着地价高就幻想是豪宅，宁配吗？

俗话说得好：一千个人眼里有一千个哈姆雷特，对豪宅的定义每个人心中都会有一把量尺。

例如，南宁人耳熟能详的华润幸福里、凯旋1号，有些人觉得它身处闹市吵，有些人觉得它周边都是村乱，但不可否认的是，他们的确是土豪收割机。

高价虽然不能直接等于豪宅，但其能卖出高价，除了前期房企拍地的角逐，离不开地段拉升产品赋能。

高价地自出生之日起就注定不平凡，首先地段、配套已经是高起点，高溢价拿地和高价卖房可以说是门当户对，反之也可以说是下嫁。

可能有人会说：价格那么高，卖得出去吗？

还真卖得出...

Part 2

凤岭现土豪收割机，备案价高达7万+

日前，南宁**一批预售信息中，某盘的备案价高达7万+，此举可以说又给南宁楼市投下了一枚深水炸弹。

要知道，目前南宁楼市均价不过1.3万+，7万+已然是一线城市的水准了，到底谁这么豪横？

这个盘就是位于凤岭南的保利冠江墅，保利作为楼市翘楚，常年霸榜青秀区热销榜榜首。

此次拿证的是独立组团中的23套别墅产品，面积在227-250㎡，其中备案价**的一套是32#楼1-101号房，毛坯备案价74136.49元/㎡，建筑面积250㎡。

当然，并不是所有房源都有7万+，其中：

23号楼拟售单价43579-54209元/㎡；25号楼拟售单价43731-55398元/㎡；

29号楼拟售单价46429-57126元/㎡；32号楼拟售单价44774-74136元/㎡；

36号楼拟售单价53666-66225元/㎡

也就是说，如果按照预售价格出售，不包括一系列折扣以及优惠，价格也在千万左右。放眼南宁这个价格可能要闪瞎我等平民的卡姿兰大眼。

对于保利冠江墅此番祭出的价格，可以说是在意料之中。

根据克而瑞数据显示，今年上半年南宁（单价2万+，总价350万+）豪宅产品成交面积13.37万㎡，成交金额约36.5亿元。

其中，保利冠江墅凭借8.9亿元荣登2020年1-6月南宁房地产豪宅销售金额榜首。

并且，单个项目就为上半年的豪宅市场提供了近四分之一的份额。

要知道保利冠江墅首开在2020年初，而今年的**个季度正是疫情影响期间，不少行业都按下暂停键。

除此之外，翻开房管局的备案情况我们可以看到，在备案的23套别墅产品中，就有22套显示在签约状态。

Part 3

区域之争不断，青秀区：我还是你大爷

保利冠江墅热销的背后，反映的是房地产投资逻辑：地段、地段、还是地段。

**区位，加上优质配套以及不错的产品，就是天生的**，自然能在南宁的塔尖圈层掀起风浪。

从区位上看，保利冠江墅位于东盟商务区以及凤岭南的板块交汇处。

从数据上看，这两大板块是南宁楼市的高光板块。在2019年南宁数十个板块中，东盟商务区凭借着21701元/㎡的成交均价，领跑南宁房价。

凤岭南凭借16519元/㎡的成交均价，位列南宁房价TOP10板块第四。

除此之外，保利冠江墅还占据优质配套资源，*南边距离邕江仅有一路之隔，推窗望去，即可瞰江又能看山，青秀山高尔夫球场、蜡烛湾等一览无余。

项目直径2公里范围内包含华润万象城、盛天地、方特东盟神话等城市高端配套。

作为千亩大盘保利**前城的单独组团，自然能享受大城的利好配套。21万㎡商业，2所民主路小学以及配套幼儿园、中学就在家楼下。

毕竟，种种稀有价值因素叠加，眼光精准的圈层购房者自然不会放过，该区域的价值属性肉眼可见！

Part 4

“豪”坑被有钱人占了，普通购房者还有机会吗？

随着板块价值的兑现，东盟商务区以及凤岭南可出让的土地并不多，二手房价更是触顶，可谓是一房难求。

虽说凤岭南滨江板块还有不少留白地“待嫁”，但经历新一轮爆肝拍地之后。

地价金字塔顶端数据再次被刷新，南宁楼面价记录从五象湖14478元/㎡改写为凤岭南三岸15052元/㎡。

这将意味着有着DW辐射效应的凤岭南滨江板块，未来出让的地块价格不会太低，自然地价高了房价也不会低。

那么，普通购房者想要以**的性价比抄底豪宅圈，机会在哪？

笑笑对目前凤岭南在售/待售项目进行摸底调查：

其中美的悦江府还未对外公布价格；玉桶金项目正在筹备当中，龙湖盛天双珑原著已经入市，成交均价4万+。

龙光天曜、广源凤岭壹号院、银河龙湖江与城三大高价地已经入市。

中房翡翠时光、保利领秀前城、唐樾青山、彰泰红、彰泰凤岭江湾、大唐臻观为老盘在售。

在这12个摸底样本中，性价比**的我认为是保利领秀前城、中房翡翠时光。

首先，保利领秀前城是该区域内的千亩大盘，自身配套已经相当完善，还有名校加持，并且开发商时不时抛出一些特价房源，价格优惠至1.3万左右/㎡。

如此频繁给购房者褥羊毛机会的开发商已经不多了，不愧是国之长子。

虽说保利领秀前城某期也曾因为精装问题受到购房者诟病，但是在限价环境之下的产物，同期的楼盘也都有同样的问题。

并且，保利领秀前城自销售之日起，便是青秀区热销榜上的常客，在今年三个季度上的表现同样不俗，直接霸榜，市场认可度还是非常高的。

中房翡翠时光占地面积虽没有保利领秀前城的大，但他是*靠近东盟商务区的项目，价格12347元/㎡起，也是该区域价格**的项目。

三公里范围内就有华润万象城、会展航洋城，驱车5**就能到达盛天地，龙光商业广场。

距离地铁1号线琅东客运站约800米距离，步行10**左右便能抵达，南宁三中青秀校区、翡翠园小学就在项目不远处。

项目主打小高层产品，容积率仅有2.66，社区绿化率高达36.5%，但看这些指标居住起来舒适度的是非常高的。

另外，社区内**有塑胶健身跑道、羽毛球场、滨水平台、渐步花阶、儿童游乐场地、运动场地等，南侧有大面积观景水系，部分楼栋下**有架空层泛会所，投资自主都是不错的选择。

编者简评：板块差距明显，先上车后补票不失为好方法。

如今，随着各大高价地的入市，热门板块房价涨幅明显，刚需板块不温不火。

对标五象、青秀，大盘跑赢之下，没有弱者。
回归房子居住的本质，除开地段，楼盘自身的硬实力，仍十分关键。

例如：选对区域以及区域里综合条件都相对突出的楼盘（价格、户型、园林、物业、品牌）。
毋庸置疑，在青秀区12000-35000元/㎡的房价区间里，找寻一个区位优势、配套优势、产品优势都凸显的楼盘。
保利领秀前城、中房翡翠时光都是不错的选择，有意向的可以前去了解。