云星集团董事长潘超文（右）

    克而瑞广西区域总经理吴宁

    时间就像一把尺子，它可以精准地衡量奋斗者前进的步伐。

    历经25年发展，从广州从化起家，到深耕华南，如今辐射全国，利润增长率上升显著，土地储备总建筑面积超500万方，2018年云星集团提出千亿目标，正在以稳健的姿态扩张成长，成为中国百强房企中的一员猛将。

    在众多房企高价拿地开发，快速抢占市场份额的市场背景下，以深耕华南二三线城市为主战场的云星集团，并不一味追求速度，着急扩张，而是在确保合理利润的基础上稳步发展，完成了从建筑专家到城市、区域运营商的角色转型。这样一家中国百强房企如何实现业绩持续上涨，核心竞争力在哪里？能带给行业哪些启发？

    在易居企业集团·克而瑞广西事业部总经理吴宁对云星集团董事长潘超文的采访和观点碰撞中，你或许会找到答案。

    Part1 成功基因

    不盲目扩张，追求有质增长

    在25周年庆上，云星集团提出“剑指千亿、共享云星”的战略**，为云星下一个十年大发展明确了指引方向 。“剑指千亿”——意味着云星集团下一步将进入拓规模、增效益的重要阶段，但不是盲目扩张，这一点潘超文心里比谁都明白。

    2017年以来**宏观调控一步步加深，在“房住不炒”总定调下，房地产信贷监管全面收紧，房企融资压力、负债压巨大。这一年云星集团实现销售金额约158.51亿元，同比增长19%；销售面积约152.33万㎡，同比增长6%。2014~2017年，云星集团利润增长率分别达到15%、16%、18%、18%，利润增长显著。

    在如此严峻形势下，云星集团通过自身强大的“造血功能”和运作能力，实现健康良性发展，保持利润率稳定上涨。

    2014-2017年云星集团利润增长率

    潘超文认为，在企业快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地的“高周转”过程中，企业能否保持健康持续性的发展与现金流有着莫大的关系，也因此云星在打造每个项目都要有利润支撑，并且有质量，这样才能强化自身“造血功能”，提升市场竞争力。云星25年一路走来稳扎稳打，主要基于以下四个方面：

    **、注重人才。一个稳定有创造力、战斗力的人才队伍是企业发展的重要基础。云星集团在企业的发展战略中明确了“与战略伙伴共赢，与**员工共享”的发展理念。

    第二、稳健经营。当市场上出现疯狂拿地、搞杠杆的时候，云星做的是理性冷静分析，不盲目扩张，追求有质量的增长。保持合理的增长速度还有合理的现金流，才能保证稳健的发展，这是云星追求的目标。

    第三、坚持品质。产品的质量和品质是云星的重中之重，云星从材料供应源头做好把关，同时项目工程采取三级联动监控工程质量、飞行检查监控施工质量、五方验收把控交付质量，为客户呈现“高质”的房子。与标准化大规模的房企相比，云星集团做到户型设计更新频率更高，可及时根据市场需求做出相应调整，提高客户满意度。

    第四、制度化、标准化。云星集团的制度化和标准化建设进一步推动了企业向成熟、科学、规范化方向发展，同时强化了企业的应变能力，增强企业的竞争力。而这也是支撑云星集团发展至今的重要因素之一。

    企业基因与战略布局的不同，每家房企的千亿之路也有所不一。通过采访，我们发现云星集团在“剑指千亿”的道路上有着属于自己的“执着”。

    Part2 修炼内功

    有计划、有方向地建设人才梯队

    吴宁：云星提出“与战略合作伙伴共赢，与**员工共享”的人才理念，是如何吸纳更多**新员工、留住**老员工？

    潘超文：云星集团高度重视员工的成长与发展，以及人才的培养和储备。新推行的项目跟投机制，极大地调动了员工的积极性，他们角色和待遇也发生了较大的转变，目标更加坚定，为企业、为自己“做大蛋糕”，共享项目成果。除了个人财富增长，“有车有房有存款”，更重要的是，云星对每一位员工制定长期发展的职业**，能力提高和岗位晋升匹配度更高。

    在与潘总的交流中了解到，目前公司60%以上的员工就职云星5年及以上，其中10-15年的占比高达20%。潘总笑谈云星团队会更“年轻”、更有归属感，在其他企业就职2年或许会被叫老员工，但对云星员工来说，5年还算“新员工”。

    2017年年末，云星集团启用项目跟投激励制度，团队焕发新活力，充满工作**和干劲，没有所谓的加班而言，因为是共享利润的激励制度，员工为跟投项目付出的每一份力，都是为自己赚取更多财富的付出。至2028年，云星计划打造20个亿万富翁、200个千万富翁、2000个百万富翁……这是云星董事长潘超文对于云星人共享千亿规模发展成果的愿景。

    持续沉淀与积累中高层人才，这在百强房企里，目前能做到的公司也是少数，云星却在人才战略下足了功夫。云星集团定制“云之星”人才培养计划，双管齐下，从“校招生职业生涯发展双通道培养”、“管培生职业生涯求发展全周期培养”两个体系方向去展开，精准引进**人才；制定相应人才培养计划、晋升计划、提升计划、提供发展平台、纳入共享机制的“五星人才体系”，以实现云星“3691”人才梯队建设，增强团队凝聚力，促进公司高效运作。

    云星“五星人才体系”

    3691人才培养计划

    Part3 强化核心

    成立云星商学院，储备人才后备力量

    企业办学、企业家办学，是近年来兴起的一股风潮，在品牌房企里也不例外，像万科、碧桂园、新城都有专属自己员工培训的商学院。

    2018年是云星集团的“学习年”，云星商学院也顺势成立，成为云星集团所有员工学习深造的人才培训基地，储备人才。云星商学院采用全员学习机制，把公司建成一个学习型组织，不定期邀请经验丰富的培训机构，对各专业和管理领域开展针对性的培训，旨在提高员工队伍的整体专业素质能力，以及提高公司整体管理水平，增强员工成为储备人才的竞争意识。

    2018年7月，在云星商学院**届“云师荟萃”内训师培养项目中，诞生了首批训练有素、专业知识过硬的五星内训师，未来还将定期对业务关连部门及人员进行业务知识培训。

    云星商学院人才培训基地实景图

    为全力打造高素质的**团队，云星商学院已制定相关激励机制，实施保送云星中高层管理人员到广州中山大学、广西大学的总裁班及MBA实战研修班进行学习深造，以实现全面提升中高层团队的领导能力和管理能力、增强企业核心团队中高层建设、储备人才后备力量的人才战略目标。

    并且，通过全面进行标准化管理，率先学习和建立了云星的营销标准化体系，形成营销标准化合力，打造云星强势营销，为云星的全国千亿布局奠定稳固基石。

    除了一系列人才培养措施，云星集团对员工成长、切身利益以及权益保障非常重视，建立相应员工发展管理体系、相关员工政策。云星已经推行了多年的员工购房福利政策，员工购买云星开发物业，公司会针对不同房型进行相应购房补贴，减轻员工置业压力，让员工都有房可居，有家的归属感和幸福感。

    专业的人才培养体系、人才培养计划、深造学习基地，让云星集团能够迅速搭建千亿“军团”。除此之外，为实现千亿目标，云星集团还有哪些潜质表现？

    Part4 千亿前提

    利润与质量并行，5至7年实现千亿目标

    销售额剑指千亿，对任何一家发展中的房企而言，都是一个实实在在的里程碑。而对于在房地产领域深耕25年的云星集团而言，此时提出千亿目标，是企业实现跨越式发展的必然之路。

    回顾云星25年发展历程，自1993年在广州从化创立以来，集团开发版图覆盖广东（广州、从化、清远、韶关、湛江、梅州）、广西（南宁、柳州、北海、梧州、贵港、来宾）、河南（郑州、洛阳）、江西赣州等城市，实现了跨华南、东南、西南跨区域、多地区、长距离辐射发展，朝着布局全国的方向大步前进。

    2013-2017年云星集团销售金额及销售面积呈稳步上涨趋势，其中2017年销售金额为158.51亿元，在售的24个楼盘中，突破10亿元以上的项目共有7个。

    2013-2017年云星集团销售情况

    面对“千亿”征程，潘超文的云星团队，计划用5至7年时间实现突破千亿目标、进入千亿房企行列。

    云星集团未来5-7年实现千亿目标进程

    但，这一目标有个大前提——“没有效益、质量的增长，企业的灵魂就不增长。千亿的前提是要有利润、有质量。” 潘超文如是说。

    也因此，在面对政策和金融环境双双收紧的大环境下，潘超文保持足够的理性、冷静。“千亿房企目标将分阶段进行，整体预计2025年完成，在这期间云星每年将保持一个稳定的增长，扎实前进。今年我们的目标是突破200亿，同时择机进入郑州、昆明、贵阳、成都、杭州等重点城市扩张，为明年打下稳固根基。”潘超文说道。

    Part5 战略版图

    深耕华南，新增土储超500万方

    2018年，云星集团提出了“剑指千亿、共享云星”的战略目标，制定了“深耕华南、辐射全国”的布局**，即立足华南，深耕广州、南宁、柳州、北海、赣州、洛阳、韶关、清远等已开发城市；逐渐辐射北部湾经济区、粤港澳大湾区、西南经济圈、华北经济圈等主流经济圈，拓展区域内重点城市。

    01

    城市选择大于项目选择，侧重利润空间大的布局

    吴宁：从广东到广西，再到江西赣州、湖南长沙等地，云星千亿布局版图城市有何考究？请谈谈所布局城市的规模情况。

    潘超文：云星的城市布局战略版图围绕重点城市、重点区域展开。从岭南文化发源地广州从化发家，到西南出海综合交通枢纽城市广西南宁，再到革命老区江西赣州，以及中原腹地河南等……云星迈出的每一步，都稳健而具有前瞻性，必须先考虑能给进驻城市带来怎样的居住生活。以河南洛阳为例，目前云星在洛阳有四个项目，各项目的体量都比较大，占地均在150亩地以上，有着优质的地段、配套，因此多打造成与生活品质相匹配的改善型住宅。

    对于布局项目的选择，潘超文坦言项目取舍要果断，以项目本身价值和利润空间较佳地块优先。当前云星战略布局侧重城市选择大于项目选择，择机重点布局城市群、经济圈核心城市，更好抓住项目优势和发展红利。

    02

    成立拿地飞虎队，贯彻3691运营效率

    吴宁：云星土储战略是怎样的？对于广西市场规模发展，有何计划？除了南宁，还将在广西哪些城市拿地？

    潘超文：当前阶段云星重点围绕两个“3691”计划总目标抓落实。一是项目的“3691”运营计划，二是员工的“3691”人才培养计划。云星进驻广西快第15年了，回顾过往，云星都秉承着以诚信树立品牌、以产品赢得口碑、以服务积累客户的企业经营之道，立足广西市场，重视广西市场的培养与发展。目前重点经营南宁和柳州两地，继续拓展北海、贵港、玉林等重点城市，计划2019年广西市场规模超百亿，占集团整体比例40%左右。

    布局版图得以实现，离不开土储战略；规模目标得以实现，离不开运营模式与发展战略。

    云星集团成立了8支高效的拿地飞虎队，分设广东、广西、江西、河南、云贵、河北8个区域进行土地拓展，在拿地和进行项目开发时，坚持规模、利润、现金流、“3691运营效率”（拿到新项目后，要实现3个月动工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回证的运营效率）为核心，在保质保量的同时，推进项目的运营效率，来实现集团规模化发展。

    3691运营效率

    2018年以来，云星集团通过挂牌、拍卖、并购、合作等形式，目前已完成了全国近20个项目的土地储备，新增土储建筑面积逾500万平米。潘超文谈及2018年以来广西土储情况，表示现在拿地还是有比较多的机会，但是对于高价地较为谨慎，储备现金流，等待机会再出手；*近几个月，云星积极参与土地拍卖，有获得新项目，也有“舍弃”地块。

    2019年，云星计划拿地20个项目，继续加大全国重点二线城市以及“强县”的土地拓展力度，着力落实多个优质城中村的旧改开发，改善城市居住品质，实现共赢发展。

    在实现规模化扩张的同时，云星集团不忘初心，履行企业社会责任，把公益、慈善等同一份事业看待，积极参与、持之以恒，企业价值在其中得到更好的诠释。

    Part6 企业价值

    公益践行不止是情怀，更是责任

    “百强云星，责任房企”是云星集团的战略定位。云星集团将公益作为持续、长久的事业奋斗，积极响应**精准扶贫号召，主动承担企业社会责任。长期为“贫有所助”、“病有所医”、“学有所教”、“难有所扶”出力。

    投入300万元参与外交部扶贫计划；捐赠500万元资助广州南方医科大学第五附属医院购买医疗设施和捐建云星急诊楼，助力一方医疗事业的发展；为广西马山县精准扶贫捐助善款207万元，不断为扶贫事业慷慨解囊；为广西上林县白圩镇卢村和江西赣州市瑞金丁陂乡捐款150万元建造桥梁，助力新农村发展；在广州从化区扶贫济困日，向从化区慈善会捐赠善款100万元……云星集团已将身心力行的公益行动当做事业一样重视待。

    今年以来，云星将公益和运动巧妙融合在一起，在广西南宁、柳州、来宾，江西赣州、河南洛阳等地多次组织举办了大型城市公益彩虹跑、时光公益跑，赞助举办了“云星杯”中国—东盟山地马拉松赛事，启动了云星“爱心助学星行动”等一系列公益活动，传播云星企业正能量，为社会带去云星的温暖和温情，贡献企业价值，共同创造和分享美好生活。

    云星集团25周年“时光公益跑”活动

    吴宁：如何看待企业发展与社会责任的关系？

    潘超文：大到**，小到个人，再到企业，都是因为热爱，所以坚持。热爱祖国、遵纪守法、诚信经营、责任担当是企业立身发展之本。云星人一直坚信，企业发展皆源自社会，企业发展不忘社会责任。作为云星集团带领人，带领员工一起投身社会公益事业，传递和共享企业发展成果，同样是一种热爱，我也会一直坚持做下去。

    “因为热爱，所以坚持”，八个字看似简单，却饱含了从业房地产20多年的云星集团创始人潘超文的个人态度，更是他对企业发展和社会责任关联性的大局观，具备高度社会责任心的企业才能做强做大，具备高度社会责任心的企业家才能越走越远。

    “成为具备高度社会责任心和社会担当的百强企业”，是云星企业核心价值观，将践行企业社会责任列入了公司的发展战略。2017年，云星**在政府平台发布企业社会责任报告，作为广西区**一家房开企业代表**参加广西企业社会责任报告发布会，标志着云星集团从开发商向城市运营商正式转变，为“百强云星，责任房企”奠定了牢固基石。

    采访后记

    在采访过程中了解到，潘超文从公安学校毕业后，在警察岗位任职了2年，而后调入监察局工作6年，到后面和兄弟辞去原来的公职工作，投身房地产事业，这才有了**的中国百强房企——云星集团。

    做人做事讲原则，立身立业守信用为潘超文赢得了**笔“下海资金”。采访过程中，潘超文透露了一个故事，在1993年创办云星集团之初，当时市场对私营企业舆论环境不支持，银行贷款较为困难，在燃眉关头，中国银行同意给云星集团无抵押放贷300万，度过难关，这对云星创始人潘氏兄弟影响很大。诚信立企业，诚信立身立人之本这个准则一直在潘超文的心中不动摇。

    也因此，潘超文在创办公司之初，给自己定下了几个原则：一个是守法，第二要诚信，第三是稳健、第四个是专注。

    为将帅者，身上必定具备“勇气和胆识”。潘超文在90年代愿意舍弃公职，从零开始投身到新的领域，让我们看到了其魄力所在。潘超文说：“创业都是不易的，说一帆风顺那是不可能。遇到困难，我们更多的是想怎么去解决问题，同时也坚信人家能做的，我们一定能做，人家不怕的我们也不怕。”

    要知道，1996年房地产市场调控十分严峻，对于在房地产领域创业起步阶段的潘超文来说，无疑是艰难的，但他的勇气和胆识及对未来形势格局睿智的判断，助力其在房地产调控浪潮后“存活下来”。

    回看当下，房地产市场进入下半场时段，对房企而言同样面临着巨大的挑战与机遇。作为云星集团的掌舵人，被问及对当前市场发展有什么看法时，潘超文指出，如今中国地产格局已经改变，房地产市场未来玩法也不一样，但不变的是品质为先，必须经得起时间和市场的考验。面对楼市新风向，云星集团的出招是“快中求稳，稳中有快”，继续秉承“工匠精神、精工品质”的开发理念和“筑造优美生活”的品牌理念，用高质量、高品质的产品以及真诚细致的服务去赢得市场和客户的认可与信赖。

    2019年，云星集团将会怎么走，值得市场期待。