2018年已过半，上半年楼市在政策调控影响下，租购并举长效机制正在形成，房地产市场维持着平稳、健康运行的状态。近日，58安居客房产研究院发布了《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》，从政策变化、新房市场、二手房市场、租房市场几个方面针对1月到6月期间房地产市场的发展状况进行深度分析，并对下半年楼市发展前景进行展望。

    累计70城推限售政策 60城抢人大战利好长效机制

    58集团《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》指出，2018年政府启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工建设580万套，加大市场房源供应。30城还积极开展治理房地产市场乱象专项行动，进一步净化楼市环境。整体来看，2018上半年全国楼市政策仍以严调控为主，在多方努力下，房产市场保持着有"调"不紊发展态势。

    根据58安居客房产研究院的不完全统计数据，截止2018年6月，全国已有超70城已出台限售调控政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。与此同时，全国也有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，在吸引人才的同时推动住房供应完善。

    58安居客房产研究院首席分析师张波指出，调控收紧与精准化调控依然是政策主基调，在海南省、丹东等楼市因城施政，给过热城市市场降温，在大连、阜阳等城市的不同区域实施差别化调控，通过限制企业购房等精细化调控政策升级，全面保证刚需优先、保持楼市稳定发展。而随着“抢人大战”持续升级，人才不断涌入，想要留住人才，这对城市的就业安置、住房供应、交通与商业配套完善等，都提出了新的要求。

    一线城市新房热度下行 新一线热门城市集中于西部

    58安居客房产研究院的统计数据显示，2018年上半年购房者信心指数在2月份处于高位而后逐渐下降。这表明楼市回归居住属性，购房者对楼市持谨慎态度。从新房月度访问量来看，一线城市新房找房热度下行，购房热情开始向周边转移，苏州、宁波、东莞等城市找房热度涨幅较高。新一线城市中，新房找房热门城市集中在西部，西安、重庆、成都找房热度、用户来电量均位列前三甲。

    58集团《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》指出，从市场反应看，2018上半年土地成交金额、面积均有不同程度增长，2018年6月土地购置面积11085万平方米，同比实现正增长；全国房地产开发投资、新开工面积均同比上涨，市场释放出积极信号；2018年1-6月全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%，销售额6.69万亿元，同比增长13.2%，在分城调控的政策下，不同地区的销售情况出现差异化。

    二手房挂牌价出现分化 西部代表城市找房热度高

    58安居客房产研究深入研究2018年上半年线上用户数据，指出全国二手房挂牌价也开始出现分化，一线城市房产市场步入成熟期，房价涨幅不大且市场反应相对平稳，部分二三线城市价格出现明显波动。

    58集团《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》显示，2018上半年新一线城市中的西部代表城市的二手房找房热度明显**，其中，重庆找房热度* 高，一线城市整体热度呈现平稳趋势。用户找二手房时更热衷70-90㎡（建面）、90-120㎡（建面）的房源，占比分别为25.8%、26.2%，多数人选择两居或者三居。在房源总价上，32.8%用户关注50-100万之间的二手房，关注100-150万的用户也达到了21.7%。

    另外，报告显示，随着全国轨道交通特别是地铁的日趋发达，多数城市二手“轨交房”的需求量占比大于新房和租房，一线城市的二手“轨交房”在二手房挂牌房源量中占比普遍较高，15个城市的二手“轨交房”需求占比超过45%，上海以65.4%占比全国**，深圳以64.8%紧随其后，北京、广州的占比均接近60%。

    上海、南京租房需求同比涨幅** 长租公寓逐步向二线城市拓展

    58安居客房产研究院首席分析师张波指出，受利好政策影响，市场上出租房源的供应不断加大，推动住房租赁市场迎来新风口，各城市纷纷出台2018年租赁住宅供应计划。根据58安居客房产研究院不完全统计数据，北京计划集体土地租赁住房用地供应200公顷，2018上半年共有8城积极推出60幅****租赁住房用地，上海以32幅**。

    报告在租赁市场部分指出，市场供应房源的面积集中在50㎡以下小户型，占比为28%，其次为70-90㎡和50-70㎡，占比分别为22.9%、18%。租金价格方面，报价在2000-3000元/月的房源供应量占比为24.5%，近四成房源的租金报价在3000元/月以上。

    58安居客房产研究院数据显示，从租房需求来看，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨，上海、南京二季度租房需求量同比涨幅为70.66%、69.38%，分别领跑一、二线城市。新一线城市中，武汉、成都、重庆、长沙等城市的租房需求同比涨幅较高。

    报告同时指出，长租公寓在一线和重点二线城市受到热捧，北京对长租公寓的需求***。上半年整体租房热度的高峰集中在春节后，而上半年长租公寓热度高峰出现在6月份，受毕业季影响，90后对服务品质好、居住体验佳的长租公寓接受度较高。随着经济发展、人口流动，长租公寓需求逐步从从经济发展成熟的一线城市向二线城市拓展。

    报告对于2018下半年房地产市场做出预测，张波认为未来还将受到房地产税、棚改和PSL政策收紧、房贷利率持续上涨的影响。2018年下半年调控依然以紧缩和精准化调整为主，限购、限购政策将进一步向热点三四线城市深入，未来继续完善住房供应体系、保障房产市场稳健运行是常态。

    附：

    58安居客房产研究院首席分析师张波对**统计局的70城房价指数、房地产开发投资数据、下半年楼市走势及调控方向解读：

    1、 解读**统计局6月70城房价指数

    “楼市不降温，调控不松懈”从统计局公布的6月数据来看，全国楼市虽然整体呈现量价上涨局面，但一线城市和部分二线城市房价下行的压力依然较大，相比之下热点二、三四线城市的房价则维持了一定的上涨态势。

    为了稳定房价和规范房地产市场，6月全国有25个以上城市发布了30余次房地产调控政策，更值得关注的是，6月底七部委联手针对30个城市启动为期半年的楼市乱象治理，在严厉调控下，楼市正在引导购房需求进行合理转移，下半年的重点依然是维持稳定发展局面。

    落实地方政府主体责任的大背景下，地方性“精准化”调控手段会陆续出台，7月预计部分城市还将出台更为严厉调控。随着调控地不断深入，部分二线热点城市房价将得到有效控制，但三四线城市还将保持一定热度。

    2、解读上半年房地产数据：

    房企信心波动，成交依然上涨。

    房地产开发投资增速先涨后跌，整体上半年投资增速已经呈现出“抛物线”态势，一季度增速升至顶点后，二季度缓步下滑。从销售情况来看依然维持小幅上涨，1-6月份全国商品房销售面积同比增长3.3%，而商品房销售额则达到了约6.7万亿元，同比增长达到了13.2%。

    3、预测下半年数据走势：

    热点城市房价或下行，成交量继续分化。

    受七部委联合对30个城市楼市严查的影响，一二线城市的房地产市场有望进一步降温，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，房价下行的压力会增大。受此影响，房企在一二线拿地会更为谨慎度，开发投资增速或进一步放缓。

    另一方面，上半年末，商品房待售面积比5月末减少927万平方米，受整体供应量偏紧影响，房价亦难呈现大幅下降。上半年的棚改政策调整对于市场的影响虽然并不会在三四线城市得到快速释放，但对于房企的心理层面影响会大于实际，预计品牌房企下半年三四线城市的布局会放缓。

    4、下半年房地产市场调控的政策方向和重点。

    有四点值得关注：

    其一，从短期调控来看，“四类打击”将是下半年重点，打击投机炒房、打击房地产“黑中介” 打击违规房企、打击虚假房地产广告。

    其二，打补丁还将持续，从保刚需摇号到限制企业买房，各地下半年针对调控的打补丁式升级还将不断持续，精准化调控是下半年各地调控的主旋律。

    其三，抢人政策或被叫停，从58安居客房产研究院统计的数据来看，全国已有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，“抢人大战”如火如荼。抢人政策本身并不针对楼市，但是短期内购房人口的大量引入确实会对楼市形成不小冲击，下半年新增的抢人政策或被叫停，现有的政策或有调整。

    其四，租赁依然会是重要的政策红利点，在增加租赁土地的供给量的基础上，各地政府或出台政策鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持，针对金融支持住房租赁市场的相关政策也会同步落地。从58安居客房产研究院调研的数据来看，2018年上半年购房者信心指数在2月份处于高位而后下降，5月指数回升，6月有明显下行。 今年楼市依然处于紧缩的调控政策下，购房者对于楼市发展扔保持谨慎态度。

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