产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福，***)在房地产业务大幅下降之下，2017年凭借1521.43亿元销售额依然连续第二年跻身房企销售业绩前十。根据经营简报，2017年该公司园区销售额达到1417.77亿元，同比增长57.31%，约占其总销售额的93%。而其城市地产销售额仅为103.66亿元，同比减少65.68%。

    在河北雄安新区设立后，华夏幸福因其此前拿下的处于**定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄县产业新城，以及“廊涿固保”城际铁路等，其股价从4月5日至11日连续拿下5个涨停板，并***触及48.3元。从2017年春节后**个工作日（2月3日）收盘价至2018年春节前**一个工作日（2月14日），华夏幸福股价从23.84元到36.71元，涨幅53.98%。其间两个高点，分别是2017年4月12日的48.3元和2018年2月2日的46.88元。以***点48.3元计，华夏幸福这一年股价涨幅***102.6%。

    在这两个股价高点之间，则是房地产市场不断调控，尤其是环京区域楼市从万人抢到房价腰斩跌回万元时代。以京津冀为战略重镇的华夏幸福，受困其中。

    2018年以来，北上的增量资金偏爱地产股，行业调控政策边际放松，房企估值得以修复，华夏幸福也随之走出一波行情。2018年1月31日，华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，全方位开放合作，包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这很大程度上说明华夏幸福不断在综合业务的发展方面寻找新的思路。各类产业资源的聚集，更体现了其对于房地产资源把控的导向，这样既可以规避产业过于单一的风险，也可以防范政策调整所带来的风险。

    1月31日，华夏幸福首届产业新城合作伙伴大会现场。

    一南一北全国化布局

    业内人士认为，在经历了“大北京阶段”(2009-2012年)、“京津冀阶段”(2013-2016年)后，升级后的华夏幸福在2017年迎来“全国布局阶段”，形成深耕京津冀、扎根长三角的一南一北格局。经营简报显示， 2017年华夏幸福在国内已初步形成7个区域，包括京津冀、环南京、环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、和沈阳。其中，京津冀区域占比***，计划投资约2884.53亿元，建筑面积5801.03万平方米，占该公司计划总投资额和总建筑面积均逾85%。

    从河北廊坊市固安县起步的华夏幸福，已经与河北省、与廊坊市的一切息息相关。2月11日，获得2017年中超联赛第四名的河北华夏幸福足球俱乐部公告，其2018赛季的主场从秦皇岛奥体中心迁至廊坊市体育场。这支代表河北足球名片的球队，是华夏幸福在2015年1月27日收购河北省全运会队而来。2015年11月，河北华夏幸福以中甲亚军身份升入2016赛季中超联赛。

    可以说，足球是一座城市***的名片。而2015年正是华夏幸福异地复制其在固安产业新城的发端。与各地政府签署的产业新城PPP项目合作协议，收回投资费用的结算方式和结算费用来源也基本固定：投资收益按建设项目总投资额的15%计算；土地整理投资收益按投资成本的15%计算；产业发展服务费按当年新增落地投资额的45%计算；**咨询等费用按成本费用110%结算，等等。

    东方证券研究所报告称，2017年成为华夏幸福全国化布局阶段元年。得益于2015年起的异地复制发展策略，经过2年多的发展，公司已完成在长三角及中部城市群的异地复制布局。截至2017年底，该公司已在长三角布局了18座产业新城，在中部城市群(郑州、武汉、长沙)布局了13座产业新城。

    华夏幸福在长三角区域形成环三大都市圈的产业新城布局。

    两个不平衡

    与政府合作PPP项目、运营产业新城上的成功，不仅使华夏幸福与政府关系密切，在**倡导的以特色产业、新兴产业主导的特色小镇上也同样获得成功。1月3日，地产数据研究机构克而瑞咨询正式发布《特色小镇白皮书》，并基于2017年全年的数据分析和调研，公布了与特色小镇建设运营等环节相关的四个排行榜。其中，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福）位列“中国特色小镇运营商”排名首位；与此同时，华夏幸福与政府联手打造的香河机器人小镇则位居“2017中国特色小镇”榜首。

    华夏幸福官网介绍，目前拥有产业发展团队，覆盖从创新孵化、投资咨询到产业集群招商的全产业链，覆盖十大行业，总人数4600人。截至2017年9月，已有在孵化企业802家。累计引入签约企业近1600家，招商引资额约4200亿元。产业集群围绕十大行业，分别四电子信息、新材料、高端装备、生物医药、新能源汽车、都市消费、航空航天、节能环保、生产***业、文化创意。

    党的十九大提出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。“未来中国城市群发展将呈现都市圈特征。”中国发展研究基金会副理事长刘世锦指出，全球公认的东京、纽约、伦敦、巴黎和首尔五大都市圈，创造的GDP超过大多数**。“都市圈发展不是一个局部问题，而是关系中国经济发展全局的大问题，具有不可替代的聚集的正面效应。”他认为，中国城市群发展的一个重要趋势是以中心城市为极核，在周边20-50公里范围内发展中小城市和小城镇，通过轨道交通形成由廊道、圈层和关键节点组成的网络化城镇体系，有效促进人口和创新要素向周边中小城市发展，为区域协调发展提供新动力。

    华夏幸福在运营产业新城的城市选择上始终遵循环核心城市布局都市圈的原则，京津冀区域的城市都位于环北京都市圈，而进入长三角后，在上海之外的江浙皖则选择了杭州、南京、合肥等强二线城市。东方证券指出，华夏幸福在环某一个核心城市的布局中并不局限于其行政区划和行政的管理范围，而是按照与核心城市的交通距离来进行布局。以环南京区域为例，华夏幸福布局的城市不仅有江苏本省的无锡，还包含安徽省的马鞍山和滁州。摈弃行政区划的限制后，其在城市选择上拥有更强的灵活性。

    “产业是城市的根基，城市是产业的载体。”华夏幸福总裁孟惊介绍，华夏幸福围绕都市圈周边县域开发运营产业新城，因地制宜，科学**，为合作区域提供了一整套以产城融合、产业发展为核心内容的整体解决方案。

    东方证券指出，从当前情况看，剔除核心城市后长三角和京津冀的房地产市场规模分别为9983亿元和4487亿元，长三角规模两倍于京津冀。东方证券预测，未来长三角房地产市场规模仍将两倍于京津冀。根据华夏幸福2016年公告数据，其在京津冀区域的销售金额为890亿元，销售市占率达到约9%，如果剔除北京和天津两城，其在京津冀区域的市占率已经达到约20%。反观长三角区域，总体市占率仅1%左右，剔除几大核心城市后的市占率仍只有约3%。对比京津冀区域，其市占率提升的空间广阔，是否进一步加大拿地力度是决定区域销售能否放量的核心因素。 换句话说，华夏幸福目前对京津冀依赖较大，在非京津冀区域的发展还在初期。无论是签约园区的面积，还是累计新增签约投资额，长三角区域都与京津冀区域都差距巨大。一旦京津冀受到政策调控，华夏幸福的业务发展就会受到制约。

    这也导致了另一个平衡，2017年华夏幸福房地产业务在**严控房地产市场的大背景下，销售断崖式下降。以及华夏幸福产业园区声名鹊起的同时，其孔雀城品牌的“日薄西山”。仅仅是上海证券交易所互动e上，就屡见对孔雀城质量、物业管理的投诉等。

    在“大北京阶段”，华夏幸福曾提出了“一个北京城，四个孔雀城”的口号，永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大运河孔雀城和八达岭孔雀城环绕在北京城四周，并贡献了当时主要的销售额。在此阶段中，华夏幸福深耕固安区域，并逐步开始在环北京50公里圈内进行布局。

    2012年，华夏幸福销售额共计 211.35 亿元，较上年同期增长 28.09%。产业新城业务销售额共计175.07 亿元(含园区开发业务结算回款30.16亿元，产业园区配套住宅签约销售额144.91亿元)，城市地产签约销售额35.18亿元。 城市地产签约销售约占17%。

    至2016年，在华夏幸福约1200亿元销售额中，城市地产及其他销售额为302亿元，同比上涨132.57%，约占总销售额25%。在其2016年年报中，华夏幸福还表示要全力塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕环北京区域，并积极布局环上海、 环南京等全国热点经济地区。 2017年，城市地产签约销售占比不足7%。

    全方位合作：无奈之举，又恰逢其时

    显然，华夏幸福也有意改变，与其他房企的全方位合作就是其中一项积极措施。可资借鉴的还有，2017年底2018年初，华夏幸福将原定约39.9亿元用于河北固安和大厂5个孔雀城项目的募集资金，更改用途为用于浙江嘉善、南浔，河南武陟，安徽舒城、来安，河北北戴河等10个孔雀城项目。更改的原因是河北固安和大厂的项目因区域内**、施工等政策变化影响，导致项目进展缓慢、执行时间延后，影响募集资金使用效率。

    对京津冀的深度依赖，或许是华夏幸福提出全方位合作的无奈之举。然而，在房企融资通道进一步缩紧，很可能面临资金严冬的2018年，合作又来得恰逢其时。

    2018年的合作伙伴大会“首届”定位在于“产业新城”，来自全球十余个**近200名嘉宾受邀参加。其中包括中国发展研究基金会副理事长刘世锦、首都经济贸易大学副校长杨开忠、麦肯锡公司大中华区总裁倪以理等。大会前，华夏幸福与东原集团（***)、旭辉集团（***）、阳光城集团(***)等房地产公司先后签署战略合作协议。几家房企均为上述大会参会嘉宾，与华夏幸福的合作还属于框架备忘阶段，具体业务内容尚需进一步洽谈。

    华夏幸福表示，其将以产业新城事业为共同发展平台，携手各领域合作伙伴，在投融资、产业新城、房地产、城市配套设施、产业发展、公共服务、**咨询等各个领域全方位合作，共同培育“阳光、开放、互信、共赢”的合作环境，相互赋能。

    中银国际证券股份有限公司认为，这有助于华夏幸福增强招商引资及园区运营能力，推进京津冀园区的持续开发及异地复制。此外，根据克尔瑞统计数据，2018年1月，华夏幸福销售金额175亿元排名第七，销售金额和面积分别增长59%及82%，成绩超出市场预期;另一方面，该公司权益销售金额164亿元，权益比例为94%**出现下降。

    中银国际表示，这体现其合作开发轻资产化模式的推进，未来销售规模有望加速扩张，且预计非京津冀区域占比将不断提升。 1月底2月初，英国首相特雷莎·梅访华。商务部新闻发言人高峰介绍，中英双方同意共同建设雄安金融科技城和青岛中英创新产业园。由此带来的辐射效应也有利于华夏幸福环京产业服务的业务推进和物业储备的价值重估。

    2018年2月7日，刚刚达成战略合作不久的华夏幸福与旭辉集团，在东邻上海80公里的浙江嘉善，联合摘得城南新区两幅商业+住宅地块，合计计容建筑面积20.9万平方米。两块地均经过200多轮报价，均以***限价17700元/平方米拍得。嘉善国土资源局规定的申请时间是2018年1月17日至2018年2月6日。

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