周报简述

    宏观经济：房地产行业继续高歌猛进，销售主力转战三四线城市，融资被堵截自筹资金首度下降

    1-2月房地产开发投资近1万亿元，同比增长8.9%，增幅创2015年3月以来新高，房开企业土地购置面积同比增长6.2%，一举扭转此前长期下降的局势，实现跳跃性“转正”，房开企业对土地仍如饥似渴。商品房销售面积增长25.1%，增幅继续提高，但销售额仅增长26%，下滑较大，表明房价涨幅渐小，或是商品房销售主力转战三四线城市所致。受融资监管趋严的影响，房开到位资金增速出现大跌，到位资金增长7%，比去年全年下滑8.2个百分点，其中自筹资金减少17.2%，销售的下滑也导致定金、预收款、个人按揭贷款增速的大幅下滑。

    楼市政策： 中央多部委表态坚持楼市调控，各地集中出台限购政策三四线城市加入其中

    本周全国“两会”闭幕，多个部委的高层表示，今年将坚持分类调控因城施策，抑制投资投机性购房需求，支持刚性住房需求，信贷政策也将有所侧重。“两会”后，全国十余城市集中出台限购信贷，对外地人及单身人士的限购措施更加严厉。一线城市周边的三四线城市也加入限购限贷行列。

    土地市场：振宁公司拿下亭洪路8亩地块将建星光广场二期，本月尚未有经营性用地新增供应

    本周南宁经营性用地成交1宗，占地面积约0.5万㎡（约合8亩），建筑面积约2.6万㎡，被振宁公司以底价拿下，将作为振宁星光广场二期。本周没有经营性用地供应，自2月底以来尚无新增经营性用地供应。

    商品房供应：三项目取得预售证，新增商品房13万㎡

    本周南宁市有3个项目取得预售证，共取得4个预售证， 新增商品房2095套，新增面积总计约13.2万㎡。

    商品房成交：商品房成交量走高，成交42万㎡环比翻倍

    本周南宁市各类商品房成交面积为42.2万㎡，环比增长147%，成交套数4690套，环比增长94%。单周成交量再度走高，其中3月15日当天成交2191套，面积18.3万㎡。

    一、宏观经济

    基建投资大幅增长，带动固投回暖

    2017年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）41378亿元，同比增长8.9%，增速比去年全年提高0.8个百分点，其中**、二产业投资增速均回落，第三产业增速保持增长，基础设施投资增幅较大，同比增长27.3%，增速比去年全年提高9.9个百分点，占全国固定资产投资比重为20%，比去年同期上升2.8个百分点。民间固定资产投资24977亿元，同比名义增长6.7%，增速比去年全年提高3.5个百分点。

    【中原点评】在去年至今各级政府连续出台各领域“十三五”**的**下，固定资产投资迅速回暖，尤其是铁路、道路、公共设施领域的投资增幅领跑市场，将有力对冲消费、出口的下滑，保持经济稳定增长，也将为房地产的持续调控提供支持。另外，道路、铁路投资的加快，将促进一批城市的发展，特别是高铁枢纽城市，如郑州、武汉、长沙、重庆、合肥等城市，在《中长期铁路网**》中，南宁也被**为综合铁路枢纽，是西南地区高铁网络的中心，预计未来几年的高铁建设将加快。

    房地产开发投资大幅增长，增速创近两年新高占固投比重上升

    2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。房地产开开发投资占固投的比重为23.8%，比去年全年上升6.6个百分点。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积622950万平方米，同比增长3.2%，增速与去年全年持平。其中，住宅施工面积423185万平方米，增长2.1%。房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

    【中原点评】2016年房地产市场销售火爆，全国房企土地购置面积降幅不断收窄，带动投资的增长，其中新开工面积增长10.4%，增速加快。房企土地购置面积首度由降转增，显示房企对市场仍抱有较大信心，而土地成交价增幅却出现回落，或是三四线城市土地成交比重上升所致，也反映出三四线城市正在接棒房地产热潮。

    商品房销售面积增速加快，三四线城市崛起致销售额增速回落

    1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。

    【中原点评】虽然各大城市纷纷加强调控，但商品房销售面积仍然保持高速增长，且增幅有所扩大，自去年10月调控以来，增幅首度回到25%以上，但与去年同期相比下降了3.1个百分点。商品房销售面积虽然保持高速增长，但销售额增速却大幅下滑，同比增长26%，比去年全年下滑8.8个百分点，比去年同期下滑17.6个百分点，面积增长而金额下滑，统计上看调控效果突出，房价已告别高增长。从各地区看，东部地区销售面积增幅略大于销售额增幅，显示房价过快上涨的势头已得到遏制，而中部地区和西部地区销售额增幅远大于销售面积增幅，显示中西部地区房价已出现上涨势头，但由于中西部地区房价基数较低，即使大幅上涨，仍难以抵充东部房价增速下滑带来的整体下降。从统计局发布的15个一线和热点二线城市房价看，属于东部地区的13个城市中，仅有5个城市房价环比上涨，其余8个皆为下降，显示一线城市和热点二线城市房价在日趋严厉的调控下，上涨通道已暂时被堵死。

    一二线城市房价同比涨幅继续回落，环比较为平稳

    **统计局消息，2月份，70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，其中多为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，2月份比1月份回落3.0个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落，2月份比1月份回落0.4个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大0.3个百分点。15个一线和热点二线城市中，10个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；2个城市环比持平；其余3个城市环比涨幅均在1%以内。

    受融资监管影响房企到位资金增速下降，利用外资逆势增长

    1-2月份，房地产开发企业到位资金22880亿元，同比增长7.0%，增速比去年全年回落8.2个百分点。其中，国内贷款4985亿元，增长11.5%；利用外资48亿元，增长227.4%；自筹资金6897亿元，下降17.2%；其他资金10950亿元，增长27.7%。在其他资金中，定金及预收款6108亿元，增长27.1%；个人按揭贷款3391亿元，增长20.4%。

    【中原点评】自去年以来，**及各监管机构出台多项监管措施，加强对房企融资的监管，加强信贷监管，房企融资渠道被堵截，房开企业到位资金增速大幅下滑，其中自筹资金甚至出现负增长，而销售下降也导致定金、预收款和个人按揭贷款的增速大幅下滑。在多项资金来源增长乏力之际，房企利用外资却逆势上扬，同比增长227.4%，去年去年为下降52.6%，去年同期为下降82.8%，显示国内融资受限后，房企开始向外寻找资金，大型房企可利用外资维持资金流，但对于融资能力较差的中小房企而言将是巨大的挑战。

    央行提高公开市场利率，去杠杆力度再增加

    3月16日，央行上调7天、14天、28天逆回购操作利率10基点，其中，200亿元的7天期逆回购操作中标利率由2.35%上调为2.45%，200亿元的14天期逆回购操作中标利率由2.5%上调为2.6%，400亿元的28天期的逆回购中标利率由2.65%上调为2.75%。同时，央行对17家金融机构进行中期借贷便利(MLF)操作3030亿元，上调MLF操作利率10个基点，六个月和一年期利率分别升至3.05%和3.20%。

    【中原点评】随着供给侧改革进入攻坚期，2017年将加大去杠杆力度，防范风险、抑制资产泡沫（如房地产、股市、债市等资产泡沫），提高公开市场利率，将对银行信贷发放的速度和规模产生一定影响，从而降低杠杆水平。

    二、楼市政策

    新一轮限购限贷兴起，多个城市密集出台更严厉措施

    近日，全国热点城市集中出台楼市调控措施，涵盖城市有北京、南京、广州、长沙、郑州、保定、青岛等近20个城市，甚至江西赣州、河北怀来、浙江嘉善等三四线城市也加入限购限贷行列。调控内容多涉及限制本地户籍居民和外地居民的购房套数、购房资格、首付比例等，普遍提高外地人购房的资格要求，严格限制外地人购房，限制投资投机性购房需求。北京、上海、南京等城市单身限购1套，围堵假离婚购房的行为，多数城市首套房首付比例为30%，二套房首付亦有所提高，按揭还款年限也被缩短，购房成本增加，杠杆作用变小。

    【中原点评】本次限购是继去年10月全国统一行动之后的又一轮集中限购，而限购的城市以一线城市和热点二线城市为主，同时这些城市周边的三四线城市也加入到限购行列，总体上是以北京、上海、合肥、广州和深圳等城市为中心的地区为主，也显示出这些城市对周边地区的强大辐射能力，当这些城市限购后，市场需求向周边外溢，进而带动周边三四线城市房价的上涨，这些城市成为“漏网之鱼”。此次限购恰逢全国“两会”结束及1-2月份经济统计数据出炉之际，全国“两会”上，国务院及各部委高层相继对楼市表态，继续坚持调控，保持房地产稳定健康，落实地方政府责任。而统计局数据显示一线及热点城市房价已趋于平稳，但其周边的三四线城市房价却接棒上涨。目前南宁房价仍保持较快上涨，2月份统计数据显示，在70个大中城市中，南宁新建商品住宅同比价格指数排第23位，前面22个城市基本都已限购，由于去年南宁成交的商住用地价格较高，其价格将传导至商品房领域，因此南宁房价上涨趋势不改，此轮调控显然是中央统一指挥，不排除南宁也会像去年一样出台相应措施响应中央。

    高管表态继续坚持分类调控因城施策，控制信贷多度流向房地产

    近日，**发改委主任何立峰在中国发展高层论坛2017年会上表示，中国经济发展面临三大结构性失衡，其中之一是房地产和实体经济失衡。要加快健全促进房地产平稳健康发展的长效机制，控制信贷资金过度流向房地产业。中国银监会副主席王兆星表示，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对一些房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三四线城市，还是会给予必要的信贷支持对一些基本的刚性住房需求、改善性住房需求、包括城镇化过程中产生的住房需要，都需要支持；对于投机性的、炒房的需要则不予支持。

    央行行长周小川：我国总体杠杆率偏高，存在债市房市风险

    3月17日，央行行长周小川表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。中国将继续实施积极的财政政策，货币政策强调“稳健中性”。

    南宁将开展“街区制”改革试点，未来将建更多地下商圈

    近日，南宁住房和城乡建设工作会议召开，今年南宁市将探索作为全区“街区制”改革试点城市的工作，结合“街区制”小区**建设理念，有计划、分步骤将具备改造条件的试点小区进行街区化提升与控制，实现“路网达标，机非交通分流，公共服务扩大，街区活力提升”目标，致力于打造居家养老服务中心、幼儿园、文化室、卫生服务站和体育场所“五个一工程”，把南宁市建设成为“街区制”小区改造**试点城市。今年南宁市将针对中山路片区、金湖广场片区、安吉万达片区等核心商圈的地下空间利用开展专项**，结合轨道交通开展轨道站点周边地下空间综合利用**。未来南宁市将有更多的“地下商圈”。

    南宁公积金贷款政策将向刚性和改善性住房消费倾斜，加强商品房预售管理合理确定房价

    为了防范资金流动性风险以及加大对刚性和改善性住房消费的支持力度，今年南宁将住房公积金贷款政策向刚性和改善性住房消费倾斜，适当提高对非刚性和非改善性住房消费贷款的门槛，力争在防控资金流动性风险的同时，充分满足缴存职工对刚性和改善性住房消费贷款的需求。住建工作会议确定继续实施因城施策加强房地产市场调控。加强商品房预售管理，引导房地产开发企业根据市场需求，合理确定商品住房价格，避免市场大起大落。整治规范房地产市场秩序，加强商品房预售资金监管、存量房买卖合同网签备案和交易资金监管，提高防风险能力。

    三、土地市场

    本周南宁经营性用地成交1宗，占地面积约0.5万㎡（约合8亩），建筑面积约2.6万㎡，被振宁公司以底价拿下，将作为振宁星光广场二期。

    四、商品房市场

    1.商品房新增预售

    1.1新增预售项目

    根据南宁市房管局公布数据显示，本周南宁市有3个项目取得预售证，共取得4个预售证， 新增商品房2095套，新增面积总计约13.2万㎡。

    1.2各项目新增预售情况

    根据南宁市房管局公布数据显示，本周南宁市新增商品住宅9.4万㎡，车位车库3.8万㎡。

    1.3 各户型新增供应情况

    本周新增供应的住宅以75-144㎡面积段内各面积户型供应都比较多，从面积段看，75-90㎡户型供应套数*多，为256套，其中联发·君澜供应194套；90-105㎡户型以万科城为主（195套）；105-120㎡户型以大唐盛世为主（124套）；从供应面积看，120-144㎡户型供应的面积*多，为2.6万㎡，以联发,·君澜为主（101套）。本周供应的住宅户型皆为三室二厅（548套）和四室二厅（331套），其中三室二厅以大唐盛世（248套）和万科城（234套）为主，四室二厅以联发·君澜（268套）为主。

    2.新建商品房网签成交

    2.1商品房总体成交暴增，成交42万㎡环比翻倍

    根据房管局公布数据显示，本周南宁市各类商品房成交面积为42.2万㎡，环比增长147%，成交套数4690套，环比增长94%。单周成交量再度走高，其中3月15日当天成交2191套，面积18.3万㎡。此前两次成交量走高分别是2016年10月10-16日（调控之后）、12月5-11日。

    本周住宅成交3236套，面积33.9万㎡，环比增长196%；办公楼成交159套，面积1.1万㎡，环比增长128%；商业营业用房成交105套，面积1.9万㎡，环比增长372%。

    2.2多个城区成交大幅增长，江南良庆各成交千套左右

    根据房管局公布数据显示，本周多个城区商品房成交量均大幅增长，其中江南区成交破千套，达1091套，面积9.3万㎡，环比增长193%；良庆区成交993套，面积8.8万㎡，环比增长239%；兴宁区成交902套，面积8.8万㎡，环比增长194%；邕宁区成交量虽少，但成交面积增幅是**的，达280%；青秀区成交增幅**，但成交面积也增长49%。

    2.3江南兴宁两区住宅成交七八百套，办公及商业以青秀区为主

    从各类型商品房成交的区域分布来看，本周江南区和兴宁区的住宅成交量*多，分别为813套和712套；良庆、青秀也达500套以上。办公及商业用房均主要集中于青秀区。

    3.二手房网签成交

    3.1二手房成交6.8万㎡，环比增长8%

    根据房管局公布数据显示，本周二手房成交692套，成交面积约6.8万㎡，环比增长8%。本周二手住宅成交631套，面积6.5万㎡，环比增长7%。

    4.商品住宅存量

    根据南宁市房管局公布的数据，截至3月19日，南宁市商品住宅存量约4.8万套，存量面积约532.4万㎡，比上**下降4%。