11月17~23日，本报刊发了“关注购房陷阱”系列报道，收到了大量读者反馈。读者普遍关注小产权房如何定义、识别，不慎购买了小产权房该如何**等问题。为解答读者疑问，记者再次向南宁市国土资源局发出了补充采访请求，并走访了相关专家和业内人士。11月27日和12月11日，南宁市国土资源局分两次，以书面形式对本报的两次采访作出了书面答复。

    问题一：怎样的房产算小产权房？

    南宁市国土资源局表示，目前国内的法律、法规，以及**相关部委出台的规范性文件中，并没有对“小产权房”有一个明确的定义，它只是人们在日常社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般来说，小产权房是指占用集体土地进行建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于房地产开发的建筑。

    有读者提出疑问，购买小产权房只是买房产，并没有买集体土地，怎么算得上“集体用地使用权变相流转”。南宁一家律师事务所的周律师解释，房屋不可能是空中楼阁，按照“房地一体”原则，购买一套房产，自然就必须占有该房产所在土地的使用权。简单理解，就是集体土地上建设的房屋，不管其用途是什么，城镇居民和非该村集体成员，都不能合法购买。

    问题二：“合作”可改变房产性质？

    不少读者反馈，小产权房销售人员在向他们推销时，表示他们与开发商之间不是买卖房产的关系，而是“合作建房”的关系，因此不算买卖小产权房。同时，双方签的是“合作建房协议”，协议中写明由购房者出资，参与建设某栋楼的某号房并拥有使用权。

    南宁市国土资源局表示，如果房屋是修建在集体土地上的，那么城镇居民和非该村集体成员，无论是与村委、村民或是房屋开发商签订类似上述的“合作建房协议”，都属于买卖小产权房。虽然小产权房开发商规避了“销售”、“购买”等字眼，且把“购房合同”换成“合作建房协议”，但性质并没有变。此外，一些小产权房买卖协议中交易的内容是20年、50年甚至70年的使用权，规避了“买卖”和“合作建房”，但仍旧属于买卖小产权房的性质，不受法律保护。

    问题三：小产权房可“交钱转正”？

    买卖小产权房不合法的根源在土地性质和用途。有读者询问，很多小产权房开发商声称，土地性质和用途是可以改变的，只要补缴土地出让金就可以，不知类似说法有无法律依据？

    南宁市国土资源局在书面答复中强调，上述说法没有任何法律和政策依据。《土地管理法》明确规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

    南宁某房产咨询公司负责人分析，小产权房“交钱转正”的说法，借鉴于经适房等福利房补缴土地出让金后可上市交易的政策规定，但经适房跟违法买卖的小产权房完全就是两回事。此外，即便将来有政策允许小产权房补缴土地出让金“转正”，那么小产权房的价格优势也就不存在了。土地出让金的一大计算依据是周边同类型土地价格，而目前南宁市平均住宅地价已超过2000元/平方米。换一个角度看，假设小产权房真的只要补缴约150元/平方米土地出让金即可“转正”，那么对购买了正规商品房的购房者来说是极大的不公平，造成守法反而“吃亏”的局面，易形成社会不稳定因素。政府部门无论从什么角度出发，都不太可能放任这种情况出现。

    问题四： 如何有效识别小产权房？

    南宁市国土资源局在书面答复中介绍，识别小产权房关键看项目的“五证”是否齐全。“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地**许可证》、《建设工程**许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。同时，还可以比较价格，看房价是否明显低于市场行情。另外，还要注意开发商承诺的房屋使用权期限。《物权法》规定，超过20年的租赁期限是无效的。

    什么样的价格算“明显低于市场行情”？

    业内人士介绍，目前南宁建成区范围内的一手正规商品房，已经找不到4000元/平方米以下的房价了，5000元/平方米以下的也比较少。买房前可多走一走同区域内的几个项目，如果两个项目在地段、配套、户型等方面都没有明显差别，单价却差了30%以上，那就应该小心了。另外，小产权房由于没有预售证，不能公开发布广告。如果购房者从未在主流媒体上看到过某个楼盘的广告，网上也搜不到多少信息，那就要多留意了。

    问题五： 已不慎购买该如何**？

    南宁市国土资源局的书面答复中提到，对于受误导购买了小产权房的购房者，建议通过司法途径**，并可向项目所在城区（开发区）城市管理部门举报。

    南国法援公益律师赵明堂说，按照相关法律法规，开发商销售本来就禁止买卖的小产权房，应该属于欺诈行为，购房者可以到法院**要求退款。不过考虑到小产权房买卖本来就不受监管，想顺利获得退款可能比较难，甚至这边刚**，那边开发商已经跑了。