*近，楼盘销售人员的电话搞得记者不胜其烦，不管上班还是下班时间，几乎每天都会接到四五个楼盘打来推销房子的电话。年关将至，房企销售压力山大。可售面积约648万平方米，62158套的楼市库存，着实逼得各家房企绞尽脑汁早点卖房回款。去库存，已成为当前开发商的首要任务，毕竟对于前景未知的2016年，消化存货、备足粮草，才是平稳过年的当务之急。

    全国库存创新高

    南宁库存达648万㎡

    *近，置业顾问小李每天接到的任务都是“约见客户”，并抓住每一次成功约见的上门客户推销在售房源。因为一到年底，看着依旧积压的库存房源，公司上下每一个人的心中都压力山大。

    “试问现在南宁楼市，一个月能卖100套房的楼盘有多少个。”一楼盘营销总监在接到上级传达的通知，在11月楼盘销售任务是100套房时，他有些愤愤然。尽管无奈，但也不得不放手一搏。他表示，2015年所剩时间不多，努力冲刺销售业绩是必然。实际上，对于很多开发商而言，为了加速去化库存，都绷紧了神经。

    对于开发商们的库存压力，官方数据有着很好的诠释。南宁市住房保障和房产管理局发布的数据，截至11月17日，商品住房累计可售面积约648.47万平方米，套数62158套。今年以来，南宁新建商品住房累计可售面积一直在570万~590万平方米波动，相对比较稳定。直至9月19日，数据显示，南宁楼市库存量突破600万平方米的大关，达到602.61万平方米，58047套。随后，库存数据相继上扬。

    不仅是南宁，国内包括一线城市在内，同样面临着严峻的销售压力。**统计局公布的数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积30平方米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。

    11月10日上午，中央财经领导小组第十一次会议召开。会议上，中共中央总书记、**主席习近平提到了全国民众都关心的两个市场：楼市和股市。

    去掉标点符号，关于楼市，习近平的表态仅18个字：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”有业内人士认为，这一简明扼要的政策定调释放了一种信号：未来一段时间内房地产政策将持续稳定，房价预计不会出现大起大落，相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。

    库存户型多样

    刚需改需都有得挑

    南宁库存量达648万平方米，超6万套房，这批库存分布区域如何，主要是哪些产品？

    分区域来看，南宁楼市库存重头压在五象新区。从南宁市住房保障和房产管理局的数据来看，今年以来批准预售项目的项目数及项目面积，五象新区分别有108个项目及300.6万平方米，分别占总数比例32.1%和30.2%。其余四大城区里，西乡塘、青秀的批准预售面积相当，均超过190万平方米，兴宁、江南在150万平方米上下。

    产品类型上，南宁库存呈现多样化。120~144平方米户型库存面积**，面积达到143.98万平方米，套数10959套；其次80~90平方米的房源可售面积也达106.29万平方米，12219套；90~100平方米的房源可售面积73.55万平方米，7821套；100~120平方米户型库存为83.66万平方米，7547套。180万平方米以上户型，库存量也超过百万平方米。

    从总体数据来看，120平方米以下户型，库存面积达到357.02万平方米，套数为44715套，分别占据总库存的54.49%、71.77%。

    新增供应不断增加，楼市库存丰富，对于购房者来说，无疑是一个买房的良机，无论是刚需还是改需都有得挑。“虽然现在刚刚准备结婚，但以后可能要生两个小孩，所以买房必须从长远考虑，**是100平方米的三房四房，这样才能满足基本需求。”覃小姐作为刚需的代表，表达出当前刚需购房者对居住的主力需求。而目前市场在售的房源，也以80~100平方米的小三房、小四房为主，这正是目前市场上供应房源的主力，也是备受刚需购房者青睐的房源。

    业内人士分析认为，政策不断放松，市场回归理性，刚需是当下楼市的主力。而今年以来政策不断放松，中央支持加大力度支持二套房需求等利好驱动下，央行多次降息、降准等利好，释放了不少改善型客群，也有不少楼盘大力推出改善房源，改善型房源的供应也在增加。

    供求相对平衡

    去库存仍是当务之急

    专家认为，一个城市正常的商品房供应量，应该是支撑当地12~15个月的市场需求，这样的供需比例才是相对合理的。按照南宁市住房保障和房产管理局的数据，1~10月，新建商品住房成交面积623.12万平方米，成交套数60593套。以此计算，目前南宁的库存可以销售近11个月。可见，当下南宁楼市库存水平还是处在一个比较合理的水平。

    广西九洲天龙房地产开发有限公司副总经理李卓林表示，虽然当前南宁楼市库存已属高位，但与国内一线城市相比，南宁楼市仍然相对健康稳健。一方面是新增供应，一方面是持续消化，整体供求仍相对平衡。

    尽管今年以来，政策利好频传，买卖双方均受到一定**，并且市场预期向好。不过，去库存仍然是当务之急，也是南宁开发商们共同面临的问题。南宁市荣申博房地产营销策划有限公司总经理陈戈表示，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，以价换量仍是主要趋势。南宁楼市竞争或将更加激烈。

    广西江宇地产副总经理苏劲松表示，实际上，存在库存压力的开发商不少，去化库存的压力还挺大，南宁很多开发商都拿出了首付分期等优惠政策，吸引买方出手，以求加快走量，因此房价走势还是以平稳为主。而今年以来，降息、降准等政策利好频出，背后是全国实体经济下行的压力较大。虽然政策本身不是只针对房地产，但具备一定楼市信心提振的作用，未来政策层面将持续宽松，楼市也会“稳”字当头。