一个地产投资人的沉浮路线图：从国内转向海外

当资本不再青睐传统房地产后，他们会流向哪里？

10月27日，中国平安宣布与美国Blumberg Investment Partners成立地产合资平台，双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。据悉，该平台初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

这并不是中国平安**次出海。2013年7月，中国平安以2.6亿英镑（约合23.7亿元人民币）价格买下伦敦劳埃德大厦，是**桩中国保险公司跨境的房地产收购。而中国平安也不是**出海投资的企业。

信泰资本董事长蓬钢是一个典型从海外资本投资国内，转而利用国内资本投资国内，目前主要借助国内资本投资海外的典型案例。随着国内房地产市场投资机会减少、投资环境不畅等因素影响，他们正将投资目光转向海外。

一个地产投资人的自白

2011年，在限购限价的背景下，以特殊机会基金身份出现的安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢在努力寻找一些中小开发商的短期投资机会。特殊机会基金是指在房地产市场紧缩时，对一些项目进行短期、少量的资金支持。这些资金的特点是成本高，但可以帮助开发商渡过难关。

此前，蓬钢曾是前美银美林亚太投资顾问有限公司董事总经理、中国区业务主管。2001年到2010年这10年间主要代表海外资本到中国市场投资。“我们当时投了十几亿美金，正好赶上中国房地产市场的黄金十年，效果非常好。”

2011年，融资不畅的背景滋生了并不成熟的房地产基金“野蛮生长”，甚至有基金创业人士称之为“地产基金元年”。房地产市场多轮起伏、银监会对其他诸如开发贷、信托等融资渠道的收紧令类似蓬钢这样的人士看到了机会。当时，地产基金要求的**可以达到25%以上。而他们也在等待更美好的“春天”到来。

但一些事物看似美好，往往是戴着“镣铐跳舞”。

“2011年到2012年间，主要是通过募集人民币投资国内项目。以私募股权的方式进行投资。”蓬钢说，运行一段时间后，他发现机构和民间资本仍然非常看重规模及相关法律资质，包括银监会审批资质等。而私募股权很难与信托竞争，也无法占到主流。

2013年初，海外市场回暖，蓬钢发现了新的机会。

“那时国内积累了一些财富，人民币对美元兑换率高。那时在波士顿、芝加哥买房子，房价还不如我们的武汉、南昌。同时中国经济调整，很多民营企业琢磨把资产国际化、分散化。加上移民和海外子女教育不再是中国精英阶层的福利。这些都造成国内资本对海外诉求高涨。”

随后，信达、安泰再加上CGO在香港联合成立的一家公司共同成立了现在的信泰资本。“2013年底，我们完成了**个纽约项目投资，到**共9个项目，每个项目投资周期在4-5年。共7亿美元的股权投资，收购项目、参与物业共36亿美元。”蓬钢告诉21世纪经济报道记者，他们主要是财务投资者，会选择与国外当地的中型开发商合作。大部分项目里他们会要求当地开发商占股20%-30%，确保利益风险一致。

蓬钢说，他的开发项目股本金内部**率可在20%以上，总**在2倍左右，参与的海外项目毛利率在30%以上。不过蓬钢坦承，随着项目开发成本越来越高，他们也会调整战略。2016年-2018年会更倾向于买现成物业。

信泰资本的资金大部分来自保险机构，来自民间资本部分不多。但随着人民币汇率下调后，民间资本的海外投资需求急速上涨。蓬钢希望可以将民间资本引入海外投资。从短期效果看，中国股票市场下行，加上人民币贬值，导致民间资本对海外不动产投资需求猛增。

资本出海

随着利率走低、人民币自由化等因素变化，资本出海的案例在逐渐增多。以李嘉诚为代表的一些富豪阶层也在加速海外投资。

蓬钢认为，中国金融机构做大都必须走向国际。未来中国机构、企业的海外资产都会大规模增加。中国经济体量扩大，人民币自由化，中国对海外经济渗透会越来越多。

国金证券（香港）有限公司总经理黄立冲告诉21世纪经济报道记者，他在澳大利亚投资了智能化酒店。他表示，在海外投资的优势是可以独立经营，利用中国人力资本优势和竞争意识在海外立足。在正常竞争水平下，投资**也相对较好。

睿信咨询董事总经理郝炬在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2008年欧债危机之后，整个西方资产价值都比较低。而当时人民币币值又比较高，在海外资产价格低谷期存在一定抄底机会，风险也不是很大。

“整体市场都在发生转型。出海的背后是：避险的需求；国际求学移民需求上升；一些企业国际化布局的需要。可以通过资本国际化学习先进经验。”不过，郝炬认为，由于美国、欧债经济复苏，海外资产价格也在走高。资本国际化是趋势，但不会占主流。

黄立冲观察到，中国开发商在出海过程中就遇到了很多“水土不服”的情况。他表示，中国开发商在内地投资主要专注土地增值，而在土地不增值的情况下利润非常薄。一些企业可以通过旧改获得低廉的土地。而在海外，“跑马圈地”方式会遇到很多问题。

蓬钢认为，“对中国房地产市场而言，危险的定时炸弹是人口老龄化。未来十几年，这对国内整体消费和经济增长、房地产市场都会有深刻影响。我们还在观察，中国房地产下一轮机会在哪，我自己没有明确答案。中国资本到海外做融资平台，做稳定后还可以吸引海外资金投入中国。目前来看未来3-5年内，中国资本去海外大有用武之地。而借助这一趋势，有可能产生几千亿美元规模、全球管理水平的资产管理平台。”