南宁不少小区遭遇房产证“难产”，既有开发商的原因，也有业主“拖后腿”的因素

  几户人家乱装修 整个楼盘办证难

  南国早报 记者 何秀 实习生 梁卉 文/图

  近日，南宁市秀灵路天域香格里拉小区的业主反映，因几户业主违规装修，致使整个小区业主的房产证迟迟办不下来。记者调查发现，近年来南宁市不少小区楼盘均存在房产证“难产”的现象，有的是因为开发商方面的原因，有的是业主自身的原因导致。办不了证，让业主们的生活不便，权益受损。

天域香格里拉小区仍有几户业主窗户违规装修（画红框处），影响了其他业主办理房产证。

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  情况

  业主违规装修

  影响小区办证

  8月21日，天域香格里拉业主黄先生称，自己在该小区买了房，可是房产证因几户业主违规装修，迟迟办不下来。业主们多次找物业咨询，物业回复已经多次要求违规业主整改，因为违规业主不配合，导致其他业主办证受阻。

  记者在该小区看到，在5号楼有几户业主把原有墙体破开，并安装了防盗窗，擅自向外搭建起飘窗。黄先生说，这些业主如此私搭乱建，害苦了急着办房产证的其他业主，“像这样少数自私的‘老鼠屎’，坏了一锅汤”。

  办不了房产证，业主们很头痛。据了解，小区里一半以上的业主是全款购房，很多业主做生意，想拿房子办理抵押贷款，因为没拿到房产证，没法贷款。还有的业主买房为了给孩子读书，办不了证，孩子上学报名成了问题。

  记者向小区物业和南宁市建委咨询，物业的工作人员答复称，近段时间已经有几户业主自觉拆除了违规搭建的部分，可是还有几户业主不配合工作，这让协调工作卡壳了。南宁市城乡建设委员会相关工作人员说，该小区部分业主违规装修，因此没有得到签字批准，预售证无法换成现售证，导致小区没法办理房产证。

  存在同样情况的还有快环澳华花园小区，同样是因一部分业主违规安装防盗窗，致使小区入住几年，房产证未能办理。

天域香格里拉小区仍有几户业主窗户违规装修（画红框处），影响了其他业主办理房产证。

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  走访

  房产证久办不下

  如此小区真不少

  前段时间，有网友整理了一份“南宁黑心楼盘大汇总”，其中房产证“难产”的问题*突出。

  由于很多楼盘在销售时一般为期房，一些购房者在开发商铺天盖地的广告攻势下买房后，才发现开发商五证不齐。百花苑小区一名业主说，当初买这个楼盘是因为地段好，在凤岭二中对面又靠近地铁，性价比高，开发商说五证正在办理中。可2012年交房后，因为开发商的大股东触犯法律入狱，业主听说此事后去找开发商的其他股东反映情况，可是小股东们答复没有这个能力接“烂摊子”，五证的办理就遥遥无期了，更别说办房产证了（本报2015年6月11日曾作报道）。

  鼎盛国际小区的业主反映，该小区开发商资金周转不灵，拿业主的房子作抵押融资，后因债务问题未解押，开发商老板入狱，使小区一度成为烂尾工程，后因高新区政府接管该楼盘开始盘活，2011年交房至今房产证未能办理（本报2012年1月曾作报道）。小区业主告诉记者，“不知道可找哪个部门解决此事，只能静静等待。”

  邕江御景小区也因为开发商拖延一户一表安装，水、电、消防未通过竣工验收，2012年就违规交房，导致业主入住三年多迟迟办不了房产证（本报2015年8月13日曾作报道）。

  采访中，很多久办不下房产证的小区业主告诉记者，他们对此已感到无力，尽管多次找物业、开发商、相关部门处理，仍然难以解决，没有房产证，对他们的生活造成诸多不便，权益受损。

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  分析

  多数原因在于开发商

  究竟是什么原因导致市民购房后无法取得房产证？对此，南宁市建委和南宁市房屋产权交易中心相关工作人员分析，目前南宁市一些小区办不下房产证的多数原因在于开发商。

  按照相关规定，开发商必须“五证”齐全，具体包括：国有土地使用证、建设工程**许可证、建设工程开工证、建设用地**许可证和商品房销售许可证，缺乏任何一证都无法办理房产证。一些楼盘业主拿不到房产证，正因为是开发商在售楼时根本就没有取得完整的“五证”。

  有的小区开发商虽已取得“五证”，但私自更改了房屋的使用性质。例如，住建部门批准的是住宅楼，而开发商却当做商业楼销售，去办理产权证书时，当然办不下商业楼的产权证书。而此时开发商想重新申报更改房屋用途非常困难，受损失的自然是购房者。

  有的小区开发商取得“五证”和大产权证，但开发商因筹集资金等原因将该房屋抵押给了别人，并同时出售该房屋。市民购买此类房屋，所面临的风险更大。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权，购房者没有产权证书，甚至连居住权都会失去。此外，有的开发商因为资金问题或其他原因，*终无法缴纳相关税费，这也成为购房者无法拿到房产证的原因。

  还有一些楼盘办理房产证被延误，主要是楼盘无法通过验收。而验收无法通过的主要原因，在于开发商不讲诚信或违反相关法规扩建、改变用途、改变容积率等，导致**或消防、环保、绿化等各方面无法通过验收，这都直接导致小区业主无法领取或延后领取房产证。

  房产交易中心办证人员称，也有一些小区是因购房者自身原因造成没法拿到房产证。比如个别业主违规装修致使小区无法通过验收，或者是购房者没有交足应付的房价款，开发商不去办理过户手续，购房者就办不下产权证；再者就是购房者没有及时提供应交的文件材料，均导致无法办证。

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  可通过法律诉讼解决

  因少数业主“拖后腿”的行为，侵犯了多数着急办房产证的业**益，天域香格里拉小区的很多业主觉得这样“一刀切”的方式不合理，希望相关部门能人性化办事，“不可能让几百户业主苦苦等着这几户‘钉子户’吧”。对此，房产交易中心工作人员建议，民事纠纷**通过内部协调解决，如果协调无果，只能通过法律诉讼的方式解决。

  南宁市某律师事务所律师吴子峰介绍，购房者在购买房屋并办理入住以后，*关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。开发商应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据相关司法解释，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。业主也可追究开发商的违约责任，即追究逾期办理产权证的违约金。

  吴律师介绍，如果合同中没有约定逾期违约金的标准，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“业主碰到开发商不办房产证的情况，协商不成只能**，让法律去解决问题；如果业主胜诉了，开发商还是拖着不办房产证，业主可以向法院申请强制执行。”