近期，万达百货大规模关门的消息，再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不 利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。

  5万元广告费才有1个咨询电话

  **太平戴维斯的**数据显示，部分城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、 沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城 市新增供给量分别占到总存量的24%以及21%。

  在中部城市长沙，尽管销售面积同比增加，商业地产现房存量仍处于上升趋势。据好房子网上半年分析报告，截至2015年6月底，长沙竣工一年及一年以 上没有销售的商业现房已有264.5万平方米，其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平方米，仅占新增竣工面积的一半，去化压力依然存在，预计后市 竞争将会更加激烈。

  “很多开发商认为商业地产潜伏的危机可能更大。”长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海认为，有的商业地产项目销售情况很不乐观，比如长沙有一个商贸城项目，去年11月已经拿到了预售证，由于“蓄客”情况不好，今年6月才开始销售。

  记者了解到，位于长沙开福区的一个集写字楼和商铺于一体的“国际广场”项目，之前投入大量资金投放广告、邀请明星代言，结果市场反响很一般，打电话到售楼部咨询的人不多，**算下来平均5万元广告费才换来1个咨询电话。这也成了让当地业内人士“苦笑”的案例。

  对于去库存化的前景，市场人士仍不乐观。根据RICS 2015年第二季度中国商业地产调查，在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤 其是二三线城市。RICS**经济学家吴俊毅认为，中国宏观经济持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响，租户和投资者均对市场前景持谨慎态度。

  “金街”无人气 传统模式遭挑战

  尽管传统商业地产进入“寒冬”已是很多人的共识，万达百货大规模关门的消息还是让业界哗然。近日有消息称，万达百货将关闭40多家严重亏损的门店，剩余的50多家门店将进行调整，压缩经营面积。业内人士普遍认为，这是传统百货业的无奈选择，只有关闭或许才有希望重生。

  湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为，互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。这些传统业态的人气和盈利点在哪里，成为了很大的问题。

  事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。 “金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。

  记者在长沙河西地区的一条“金街”看到，自2012年开盘至今，这条定位于“儿童、亲子文化”的步行街依然人气惨淡，目前还有近100个铺面空置， 招商中心也是乏人问津。有的商铺即使前期已经开业，现如今也是大门紧闭，贴出了“门面转让”的告示。正在营业的商铺中，充斥着“粉面馆”、“沙县小吃”、 “商旅男装”、“韩国女装”等店铺，与原本定位大相径庭。

  欧阳学海认为，在电商的市场冲击下，开发商对于自持的部分都顾不过来，对“金街”的运营更是缺乏统筹安排，购买商铺的投资者只能自己承担经营风险。

  **太平戴维斯通过分析华北地区二线城市认为，随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振，商业地产项目招商压力加剧。此外，部分零售业谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻。

  “体验式”商业能否成救命稻草

  相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。万达集团有关负责人接受媒体采访时即表示，关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。

  由农工商房地产集团投资建设的长沙观沙E城项目**有21000平方米的商业板块。在项目负责人看来，如果还是按照过去的做法，商业部分充其量就是“盖码饭餐馆”的水平，品质难以提升。

  农工商房地产集团湖南投资置业公司董事长王峥告诉记者，经过多方面考察，观沙E城项目提出差异化的思路，定位于“社区商业”，并首创情景式邻里商圈。社区商业能将方圆几公里内的消费人群聚集起来，增加人与人之间的亲近感。王峥认为，社区地产将是商业地产的蓝海。

  位于长沙城南的德思勤城市广场，除了将餐饮比例做到近40%，吸引上百家餐厅进驻，还开设了湖南省首家24小时书店，将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。记者看到，不少消费者都是因为24小时书店慕名而来，这很好地带动了项目的知名度和人气。

  任泽认为，随着人们生活水平提高，对精神文化方面有了更高的追求，商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院，现在如果有演艺公司常驻，可以消化几千甚至上万平方米的面积。

  **太平戴维斯的分析称，越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌，以及艺术相关业态，以增强项目的趣味性，导入人流量实现项目内各类商户的协同发展。

  不过，业内人士同时提醒，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一个商业项目归根结底成功的关键还是在 于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市，商业项目则更应着重消费购物功能，而不应一味追求标新 立异的体验功能。（文/白田田 高伟）