从2015年杭州市房地产市场**季度与第二季度不断攀升的商品房成交量来看，杭州楼市似乎随着气温一起，踏入渐暖的节奏。那么随之而来的**置业以及改善型需求也逐渐提升，二手房市场也蠢蠢欲动，希望分食市场需求这块“大蛋糕”。

但事实是，随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷，消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任，作为普通的消费者买方和卖方，如何规避在房屋买卖中可能存在的安全隐患？如何有效保护自身财产？如何选择一家性价比**的中介机构？

新华房产为广大二手房买卖需求客户整理了二手房全套交易流程，罗列了目前房产中介排名前十当中，具有较好口碑和市场占有份额的4家中介公司，包括21世纪不动产、中原地产、我爱我家以及链家地产，记者从费用收取、市场门店分布以及针对性套餐三方面对以上4家二手房中介做出对比。  　　  　　

首先是相关交易费用收取，从表格中可以看出，4家中介机构均是以100万元为“风水岭”，我爱我家、21世纪不动产以及链家地产100万元以内交易额，买卖双方均需要承担1.5%的相关费用，而100万元以上的部分则需要买卖双方各承担1%的税费。中原地产与以上三家不同，100万元以下交易额需要收取买卖双方各3%的费用，超出100万元的部分则收取两方各2%的费用，不过据记者实际了解，交易过程中产生的相关费用可由双方分配协商来承担。

从市场分布以及占有率来看，我爱我家以**优势位居门店分布*多的房地产中介，在杭州市范围内的门店多于其余三家机构之和。其中中原地产门店分布数量*少，只有15家。

针对一些急着卖出房屋的卖家，中介机构特地为这些人群推出了快速销售平台，即卖家与中介商议，在某个固定时期内（一般是3个月）中介方面保证将卖家委托的房屋成功售出，不过前提是该套房屋只能挂售在这一家中介机构，而且需要将房屋三证其中的一个证件放至中介处直至房屋成功售出。虽然都有相应的快速销售平台，但链家方面表示，如果在规定时间没有卖出该协议房屋，中介方将给卖方一定的赔偿违约金，一般为1000元人民币。

通过房地产中介机构进行的所有二手房交易，都要经历以下八个步骤：

1、 买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件；

2、 签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、 办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、 立契: 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、 缴纳税费:税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、 办理产权转移过户手续: 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、 银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、 打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

八招巧选二手房

**招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，**选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资**收益也将较为可观。

第二招：房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前杭州二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如**置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。

第五招：装修结构弄清楚。二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其*初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，**了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。