股市跌宕起伏,楼市却一路走高。

    6月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.56%,涨幅较5月进一步扩大。在北京,6月新房、二手房市场也继续升温,新建纯商品房市场住宅成交套数更是创下2013年10月以来新高。楼市回暖的迹象愈发明显,投资客的身影开始重现。不过,业内对于楼市的走势却存在不同的看法。

    全国多个城市楼市回暖,北京更是表现不俗。据链家地产市场研究部统计,扣除保障房、自住房后,6月北京新建纯商品住宅成交6517套,环比上涨26.1%,同比上涨85.9%,创下21个月以来的**值;成交均价为29828元/平方米,环比上月上涨3.3%,同比上涨11.4%。二手房市场成交也再创年内新高,6月北京市二手住宅成交均价为34606元/平方米,环比下降3.7%,同比去年上涨3.8%。

    随着房产新政出台、银行信贷放松、降息降准等多重利好的**,楼市热风扑面而来。经历过2014年的调整,在多数专家对今年楼市唱多的情形下,投资客已开始崭露头角。

    “前段时间在武汉买了一套房,现在每平方米已经涨了4000元左右,打算再进军杭州。”这并不是个案,北京晨报记者了解到,温州炒房太太团已经出没,并开始悄然四处下单。同时,在日元大幅贬值及2020年奥运会的利好下,日本楼市也成为投资客的目标。

    自6月中旬以来,股市从5100点的高位下跌到3400点。当股市低迷时,大量资金会流向楼市,形成“跷跷板”式的背离吗?业界出现了两种不同的观点。易居中国执行总裁丁祖昱认为,股市和楼市都需要进行价值重估,短期来看,股市、楼市的空头力量大于多头,7月对股市和楼市而言都不是旺季。而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示,在股市震荡、理财产品收益降低、银行存款利率降低等多种因素的影响下,第三季度楼市将比第二季度更好。

    一个高校女教师的炒房之路

    从武汉到杭州

    “消息不停响,手机**要充好几回电。”安小姐抱怨着自己微信里那几个地产群讨论太过热烈,成了“电量杀手”。“但是,在这里也能看到不少‘消息’。有时候还有人向我取经,我才意识到自己也成了‘炒楼客’”。

    工薪阶层的“**爱好”

    30岁出头的安小姐并不是“土豪”,而是名副其实的工薪族。她和老公都在北京一所大学工作,年收入加起来20万元左右。但在过去一年里,她有了一个别人眼中颇为**的新爱好——投资房产。

    安小姐的**笔投资在武汉。“总价75万,首付22万,均价每平方米1.1万左右。是武汉东湖高新区的一个楼盘,离华中科技大学走路只要几**。”安小姐告诉北京晨报记者,在当地,这套70多平方米的房子租金可以达到2600元到2800元,“几乎可以抵消每月3200元的房贷,对我们的生活没有什么负担。”

    安小姐说,自己和老公都是北方人,未来也没有到武汉居住的计划,买这套房完全是为投资。简单装修后就租出去,等价格涨上去再卖掉。“这套房是今年4月交的定金,9月再开盘的精装修均价可能就要涨到每平方米1.4万了。”

    去了3次就交了首付

    安小姐告诉北京晨报记者,在操作上,异地买房并没有想象中那么复杂。从去武汉实地考察到付定金,交齐首付、办妥贷款,安小姐只去了3次。“坐高铁5个多小时就到了,挺方便。”

    不过,安小姐也表示,毕竟投资房产是大事,不能脑袋一热,也不能只凭自己的喜好。“有人出去旅游,看到很喜欢的地方,当地房价又很便宜,就冲动地买了房。投资可不能只讲这些。”

    安小姐说,自己一开始是从身边炒房的一位温州太太那里了解到武汉楼市热的信息。此后又做了很多“功课”。比如,通过媒体新闻了解当地的发展战略,泡在中介公司网站、网络论坛等了解市场的基本情况。

    “在**要发展的5个城市群里,武汉是长江中游城市群的核心城市,但武汉的房价在大城市中一直偏低。加上武汉是仅次于北京高校*多的城市,青年人口和流动性人口偏多。高新产业园区又有大量创业公司,出租市场是可以保证的。”

    每到一个城市都去中介聊天

    去年年底,股市一路飙涨的时候,安小姐也拿出3万现金入了市。不过,安小姐一直认为资金放在股市风险较大,因此没有再多投入。相较之下,理财收益又太低。“现在,老百姓投资的渠道不多,楼市投资相对稳定,尤其是一二线城市,其实可以作为家庭资产配置的一部分。”

    现在,安小姐每到一个城市出差、旅游,都会到当地的房产中介坐一会,聊聊天,了解一下当地的楼市情况。她还总结出自己的一套经验,比如,“对于投资而言,二手房市场数据更有价值;要综合考察城市发展**、流入人口、产业支撑;不在旅游胜地买房等。”

    *近,安小姐的温州朋友转战杭州,安小姐也跃跃欲试。“杭州房价已经停滞了很长时间。”她说自己已经开始计划起暑假的杭州游了。

    北京晨报记者 刘映花

    ■分析

    温州炒房客卷土重来,新泡沫开吹了?

    去年楼市骤然降温,在三四线市场溃退的温州炒房团似乎突然消失在人们的视野。然而,就像楼市兴衰的“晴雨表”,今年3月底以来,**房地产政策持续利好,不少温州炒房客们也活跃起来。

    今年以来,一线城市成为温州太太们的主攻目标。媒体上,温州炒房者1人抢下8套北京**房、温州买家一口气购买广州某公寓6层合计150套单位等等消息不断。北京、上海、深圳、广州等一线城市都受到青睐。

    市场预测,炒房团复活暗示流动性或许会流入楼市,楼市可能又将面临新一轮“泡沫化”。不过,也有业内人士表示,在股市分流和楼市整体供大于求等因素影响下,卷土重来的温州炒房团“杀伤力”可能已经大不如前。

    2011年温州民间借贷危机后,温州资本至今尚未恢复元气,大量民间资本或贷款仍被套在房地产领域。据统计,一季度温州实现生产总值863.7亿元,同比增长6.9%,低于浙江的8.2%和全国的7%。温州炒房团或只能捂热部分地区的房价。

    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受北京晨报记者采访时表示,一线城市仍实行限购政策,同时目前房价处于高位,投资客很难在短期内获得较大收益,“现在城市之间分化明显,同一个城市不同区域也出现分化,高价入市,收益预期减弱,投资客可能需要对物业长期持有,包括政策变化等,都存在着风险。”

    北京晨报记者 刘映花 杨奕

    ■延伸

    日本、中欧成海外置业新目标

    温州炒房太太团已经开始四处下单,海外置业也逐渐升温。继美国、加拿大、澳大利亚之后,海外置业又有了新目标:日本和中欧。有媒体报道,在中国炒房团的攻势下,日本公寓价格已经上升至90年代以来的**水平,比过去两年提高了11%。专家提醒,海外置业风险颇多,投资须谨慎。

    从房价本身看,从2008年金融危机以来,日本东京的房价上涨幅度小于纽约、伦敦等地,目前东京房价仍低于全球其他主要城市。根据4月日本不动产经济研究所的调查显示,一套三居室公寓的平均价格在东京的价格大约为43万美元。

    日元在两年半的时间贬值41%,但与世界其他主要城市相比,其房地产投资收益却较为可观。根据莱坊发布的**《全球豪宅租赁指数》报告显示,东京豪宅租金年增长率达到8.1%,在全球豪宅租金排名指数中**。“前往日本投资,除货币政策影响外,还主要是受持续的经济情况改善所带动,今年首季度东京的国内生产总值上升3.9%,是去年增加销售税以来表现**的一个季度。2020年东京成为奥运会举办城市,其加大了基础设施支出,有助于带动今年房地产市场的表现。”莱坊亚太区研究及咨询部主管霍尼克表示。

    除了日本外,*近也掀起中欧置业风潮。“18万欧元就能获取斯洛伐克身份。”ECC集团北京分公司总经理马宏图向北京晨报记者透露,6月份以来,前往斯洛伐克的置业人群明显增多,“从北京公司的成交数据来看,5月份前往斯洛伐克考察的有41人,成交了12套房源。6月考察人数增加到67人,成交量上升到19套。”据马宏图介绍,80%的投资客是为了获取身份,主要目的在于孩子的教育,“中国人到了一个陌生的环境习惯抱团,我们有一个客户接连介绍了7位朋友到斯洛伐克置业。”

    不过,海外置业暗藏着风险。“要考虑货币政策、税收、监管等多种因素。2008年以来,日本人口持续缩减,外来移民数量极少,除非扭转这一趋势,否则会影响日本的经济和住宅市场。”霍尼克说。马宏图也表示,置业前除了对当地的法律法规、房产政策等了解清楚外,对国际局势也要做好风控,“如现在在希腊置业的投资客就会感到棘手,建议置业者选择正规的、有实力的中介。”

    85后***躲过股市深V

    一个月考察了北京周边30多个项目

    “回头来看,很庆幸选择了买房,才避免了股市的震荡。”即便已经隔了半个月,85后白领温然(化名)说起购房后的感受仍然兴奋不已:正是因为自己这个“一拍脑门”的购房决定,却歪打正着地躲开了股市的深度调整。

    为交首付高点抛股票

    去年底才开始炒股的温然显然还是个新手,但却成功地在高点将股票全部清仓,理由很简单:要交新房的首付款。

    “本来我在4500点的时候就已经很警觉了,随时准备清仓。”温然对北京晨报记者说,股市到5000点的时候,正赶上新买的房子要交定金,于是她毫不犹豫地将股市里的资金全部取出,“尽管我投资的都是特别稳健的大蓝筹,但从去年年底到抛出,收益也翻了一番呢。”

    而5000点对于今年的牛市而言,却是个难以逾越的门槛。温然说,她总觉得股市还会上行,起初并没着急将股票基金赎回,对此她有些懊恼:从交定金到交首付的短短几天,半年来的投资收益就少了一半。

    “不过我们刚交完首付,售楼员就收到旁边一期楼盘的报价,同样的房子每平方米涨了1000元。按照我们购买的面积,等于一下子又赚了20多万。”温然很满足地说。

    京郊小别墅不少北京客

    尽管温然娘家在城内有房产,但温然表示,早在结婚时她和老公就想再买一套房,“公婆现在住在外地,两人都是独生子女,购房也是希望能够为父母养老早做打算。”而今年以来,不断的中介卖房电话让她察觉到,之前萎靡的楼市已经开始触底反弹,价格正处于洼地。

    但是选择怎样的房子,却让温然夫妻俩很头疼:城里房价实在太高,且环境不好;而城外普通住房虽然便宜,但距离太远,将来无法方便照顾父母。一次偶然的机会,夫妻俩了解到在京冀交界处有不少别墅项目,不少二三百平方米的别墅仅有二环里一居室的价格。合适的价格让他们开始疯狂地寻找类似楼盘。

    “环境很好,人口密度小,一般都在高速旁边,因为京津冀一体化等因素,房子都有一定的升值空间。而且老人可以种花种菜,医疗、教学等都源于北京的优等资源。”说起她考察的结果,温然滔滔不绝,“跟我们一样在**看房的人很多,且每个楼盘都有签单的人,不少购房者和我们一样,是为给父母养老购房的80后北京客。”

    竞争与坐地起价并存

    从永清开始,温然夫妻俩还去了固安、香河、大厂、武清、房山、怀来等地,一个月的时间,俩人一共考察了将近30个别墅项目。在看房时,温然发现,房企之间的竞争与坐地起价并存。

    “他们那个项目出了好多问题,而且价格还比我们这里贵。**刚下调了价格,就是为了阻击他们的项目开盘……”在固安看盘时,温然遇上了个“说实话”的推销员。

    据温然介绍,几乎每个小镇都有三五个别墅楼盘,每套面积通常在200平方米到400平方米。开车在这些地方慢行,就能看到无数的楼盘广告牌和售楼处,还有路边挥着小旗子和发放传单的售楼员。“就像景点的农家乐揽客一样,上来拦车发广告,然后为你指路去看盘。”

    不过,也有楼盘的态度十分傲娇。温然说,武清的一个楼盘,看房之前说好每平方米1.2万元到1.5万元,但是看完了之后,却被告知已经停盘不能购买,只能交钱排号。“销售还说,开盘价格未定,保守估计每平方米要2万多。”原本看上了房子的温然顿时有一种被骗的感觉,生气地一走了之。

    ■分析

    股市暴跌,资金会搬家楼市吗?

    从投资的角度,股市和楼市是居民资金进入的两个主要渠道。股市走势不明朗,是否会波及楼市的购买力,抑或各路资本和中小投资者会转战楼市?业内却出现了不同观点。

    “慢牛*有利于楼市,暴跌则会对楼市形成重大利空。”易居中国执行总裁丁祖昱认为,暴跌会套牢部分准备进入楼市的资金,投资者原来的盈利一扫而空,购买力受到影响,“之前扫楼的大批客户许多都是股市获利群体,因为钱来的太容易。更可怕的是,部分购房客户把买房资金投入股市短线操作,不仅没赚到钱,反而把血汗钱赔了进去,买房首付款出现问题。”他表示,7月份的楼市并没有想象中乐观,房企要忘记二季度的火爆,客观评估当前市场。

    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则认为,资本市场的动荡,让投资者对投资风险有了切身体会,会倾向于选择更为稳健的投资楼市,“虽然政府往股市注入5000亿,但股市缺乏长期有力的政策支持,6月理财产品的收益率降低,黄金、保险等都在下跌,把钱存在银行就是负利率,投资收益点肯定会转向房地产市场,第三季度楼市的表现会比第二季度更好。并且我们得到消息,已经有投资机构、私募等开始进入房地产市场。”

    ■延伸

    股市到楼市一步之遥

    消失的大客户

    从股市中赚了钱买房子的人,在今年为数不少。但并不是所有人都跟温然一样如此幸运。

    6月15日以来,超过30万亿财富灰飞烟灭,因股市套牢而改变购房计划的购房者也不在少数。

    从买联排东边户到中户再到叠院

    “我们东边户联排算是较贵的户型,王先生来的时候,指着*贵的一套说要全款购房。”售楼员韩晓告诉北京晨报记者,这位先生自曝从牛市中赚了不少钱,所以才想要买一套别墅,供**或节日度假之用。当时股市还是一片火热,上证指数仍然直线上蹿。

    房子已经定下,原本以为碰到了“大金主”的韩晓,没过多久却接到王先生的电话,电话那头告诉韩晓,情况有变,联排东边户买不起了,要看看相对便宜的联排中户。“那个时候股市刚开始调整,也不知道他是不是重仓了创业板,但的确说是因为股市大跌,购房资金不够了。”而韩晓所销售的楼盘,东边户与中户至少相差50万元。

    这次仍然不是王先生**的购房决定。韩晓说,几天后他再次接到王先生电话:“股市继续下跌,中户就算了,还是看看更便宜一点的叠院吧。”而叠院与中户的价格,又相差了至少50万元。

    “股市和楼市,只有一步之遥。”韩晓感叹道,但这样的一步之遥却始终未能让他将这笔生意进行到底,“即便他说了来看叠院,但直到现在都杳无音信,恐怕他已经被深深套牢了。”

    网上挂出“股市赔钱急售”房源

    “*近接待了一位客户,本来计划是付六成首付,谁知道股市出现暴跌被套,前两天来说改计划了,要提高贷款额度。”朝阳北路的一位链家经纪人向北京晨报记者透露,目前尚未发现有违约的情况,但已经有少数购房者对购房预算做出调整,“有两位客户已经有购房意向,但首付在股市里,现在说不买了。”

    购房者计划改变,业主也打出“股市赔了要变现,低价抛售房产”的旗号。在某二手房交易平台上,挂出数套“因股市被套急售”的房源。北京晨报记者发现,有些房源的挂牌价与同小区类似户型报价相比,单套降价幅度达到数十万元。以四惠地铁站附近的一套69平方米的房源为例,一业主以“股市赔钱急售”的名义挂出300万元的价格,而该小区一套74平方米的房源售价则为360万元。