以研讨2015年房地产经济形势与市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。上海易居房地产研究院发布了年度报告《2015年度全国房地产市场报告》,业内**专家学者发表了真知灼见,获得与会者的共鸣。来自房地产开发、经纪企业和专业协会、研究机构、银行、券商等代表三百余人与会。

    华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳作为论坛主持人。他率先提出,2015年中国房地产行业如何完善,房企如何积极调整心态并恰如其分地定位,成为高位振荡楼市下必须解决的问题。虽然年年谈形势,但当前谈形势,尤其考虑到中国整个经济正进入新常态,未来在风云变幻的房地产市场中做好展望,将是持续前行的必要条件。

    2014年“楼市降温”成关键词

    随着房地产市场波动变大,在一定程度上使得房地产的各类解读和预测出现了背离的观点。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,对于楼市的判断,关键要搭建好“数据—逻辑—预测”的金字塔体系。一个靠谱的预测,绝不是靠拍脑袋、靠经验、凭感觉就能得出的。首先得有塔基,即大数据和大信息,只有囊括行业内甚至行业外的(比如货币)信息和数据,才可能做出扎实的预测基础。同时,要有分析的逻辑和框架,并用来分析和处理数据,从复杂的数据中找出市场规律。才能按照未来的市场环境,根据规律做出预测。

    论坛上,杨红旭发布了《2015年度全国房地产市场报告》,该报告首先对2013年曾发布的预测报告进行回顾和评价。根据上一年度的报告,预计在经历2012年复苏、2013年繁荣之后,2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。当前回头再看,预测基本符合实际走势。

    根据易居研究院**评选的《2014年度全国房地产业十大事件》,一个热门事件是“房价下行压力较大?创近十年**跌幅”。根据**统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知,2014年7月份,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%,延续了5月份开始的下跌态势,但跌幅明显扩大,相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。70城房价指数指标从2005年开始使用,如此计算,7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来**值,同时也创下了近十年的**。到了8月份,70城房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%,再创近十年的**。当然,从随后几个月的监测数据看,房价指数跌幅有不断收窄的态势。

    中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席研究员王德培认为,目前房地产市场的降温和整个国际、国内的宏观经济疲软有密切关联。某种程度上说,中国目前正面临“市场萎缩”的尴尬,从中国经济的“三驾马车”(固定资产投资、外贸和消费)就能看出来。比如固定资产投资过去十多年的年均增幅可达25%,但目前显著下滑。由于外贸接触对象主要是美国和欧洲,其经济疲软,也会以多米诺骨牌效应使得中国的外贸从高增长跌到个位数。同时,现在虽然在提振市场消费信心,但碍于消费者收入水平和支付能力不够的因素,启动消费的难度也是存在的。

    明断大势是房企求发展的前提

    张永岳表示,在行业成长和变化的过程中,房企要做好战略的判断是极其不容易的,特别是对企业家而言,其战略判断、策略和战术的采用,关系到企业发展的状况,有时甚至是生死存亡的关键。部分房企在过去的发展历程,证明了其对市场较好的前瞻把握能力,也能够较好地成为行业的引领者,并共同推动行业的更好发展。

    但是,2014年市场波动较大,也出现了包括房企兼并重组、破产等负面事件。尤其是虽然目前市场略有回暖端倪,但是否可持续,与会的部分房企代表表示看不懂。在论坛提问环节,上海某豪宅开发商代表就表达了这样一个困惑。原因是在目前上海市场还没有完全回暖的时候,上海前滩地区一日内就创造了两幅地王,楼板价甚至超过6.6万元/平方米。在2015-2016年这样一个短周期内,对于这样一些热点城市的土地市场应如何判断、未来的应对策略又应该是如何的,很多房企都表达了类似的困惑。

    对此,旭辉集团董事长林中认为,在波动的市场中,房企关键是要强身健体,做好各类积极有效的应对策略。他根据自身企业的开发经验,认为可以在以下几个层面进行创新:**、加快对盈利模式、增长模式和资产模式的创新。第二、积极进行业务的重构,包括营销、研发、建造、运营等领域。第三、积极在增值服务、金融与互联网的结合等方面进行拓展。

    获得2014年度新财富**分析师房地产行业**名的中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶认为,“赶时髦”正成为房企经营上的新特征,比如成立地产基金已成房企标配、采取O2O模式更成为目前很多房企的创新**。各类典型房企有各自的具体策略。如招商地产智慧社区正打造O2O的“数字化生活与服务”的现代物业模式,从而在提高创新能力的时候,获取新的盈利机会。又如世茂“云服务”为业主提供商务、医疗、教育、消费、定制等全方位贴身服务,打造“生活方式引领者”。这些创新都可供目前其他房企的借鉴。

    王德培则从整个行业的大趋势来“安慰”目前部分处于焦虑的房企。他认为,从房地产的大趋势看,虽有波动,但不可能发生雪崩的现象。对于房企来说,要关注“行业洗牌”这一关键词。房地产行业的成熟,将通过行业洗牌来进行。从长期看,调整时间或达五年左右,然后是再上台阶的态势。对于各家房企而言,要对未来的市场有信心,同时要有坚定性和坚韧性,学会在等待中寻找商机。

    政策前瞻成为趋势判断的核心要素

    林中认为,对于未来楼市的趋势判断,要紧密结合市场政策的走向。尤其从2014年整年的政策动向看,各类松绑和**性政策的效应在显现。在市场化调控的总体思路下,2015年的政策空间将发生明显变化。

    回顾2014年,房地产政策的变化可以分为三个阶段:**个阶段是1-4月份,基本延续了2013年以来从严的基调。第二个阶段是4月-9月底,地方政府纷纷放松政策,甚至采取较大力度的救市,比如:取消或松绑限购、购房补贴契税、调整普通住宅标准、放宽首付比例、购房入户调整、放宽公积金购房等。第三个阶段是四季度,随着9月底“央四条”和10月初公积金新政的出台,限购、限贷进一步松绑,地方政府及商业银行的地方分行,也纷纷出台更多细则。截至年底,全国46个执行限购的城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购,但北京和上海也通过调整普通住宅标准以及其他一些政策,力图**市场需求。

    杨红旭认为,观察未来房地产中周期和政策趋势,需密切关注三个要素,即包括行业降速、调控换档和供需变调。对于2015年的经济政策的判断是稳中求进、适度宽松,首要目标是稳增长。而从中央经济工作会议的精神看,要保持宏观政策连续性和稳定性,将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度,并促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。考虑到2015年在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下,货币政策必将继续宽松化,且采取降息降准等宽松化措施,那么政策面偏暖将成为支撑2015-2016年楼市企稳、复苏的核心力量。

    苏雪晶对2015年的政策调整方向和内容的观点是:在货币政策方面,2015年上半年将进一步货币宽松,降息降准会延续。从行业政策方面看,一线城市限购将解除,尤其如广州深圳等城市,限购将迎来全面放开;首付比例下调,从而撬动资金杠杆。从资本市场的政策层面看,房地产再融资审批放松,国土部等审批流程取消或简化。在财税政策方面,交易环节税等部分不合理税费有望调整。但他也同时表示,不动产登记制度配合房地产税在2018年以前将难完成。

    2015年全国楼市总体将探底向上

    2015年的楼市走势如何,成为论坛讨论*多、*受关注的问题之一。杨红旭认为,这几年的楼市周期大致呈现如下态势。其中2012是三部曲:探底、筑底、反弹。2013是一条线:振荡上行、有惊无险。2014是退烧年:高位振荡、逐步降温。对于2015的走势,从短周期的角度看将是见底年,即呈现“探明底部、调头向上”的特征。

    2014年市场成交量呈现两个不同阶段,上半年成交量持续低迷,但下半年各大城市成交量已出现回暖。对于成交量,易居研究院在论坛上发布的《2015年度全国房地产市场报告》提出,2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。认为有以下几个原因:一是经历了2014年的成交低迷之后,市场有反弹的内在需要。二是货币环境较为宽松,房地产政策继续放松,个人房贷支持力度加大。三是楼市黄金十年已过,全国商品房成交量正在构筑历史顶部,增幅不可能放大。所以预计全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右。

    商品房的成交均价也有类似逻辑和判断理由。报告认为,2015年全国商品房成交均价预计增长3%左右。主要原因是:一是随着政策环境的进一步宽松,商品房成交量反弹,主要城市库存压力减小,供求关系有利于房价上涨。二是黄金十年已过,投资投机需求受抑,股市走势分流部分资金,房价上涨动力不够强劲。

    与此同时,衡量房价和楼市周期的重要指标—70个大中城市的房价指数也成为大家关注的焦点。报告认为,70城市房价指数环比增幅预计2015年上半年止跌反弹。主要原因:一是从走势来看,随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。二是2014年5月70城市房价开始环比下跌,预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月,可能达到10-15个月,2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比,2014年9月**下跌,预计2015年二季度跌幅见底。

    由此看来,会上论及的各类市场指标总体上都有趋于回暖的态势。在这一预判下,房企的反应如何?未来房企的投资是否又会形成新一轮冲动?对此,苏雪晶认为,总体看市场乐观情绪在形成。比如在土地购置面积同比预测上,预计2015年会小幅回升,达到2%的增幅。但是,对投资指标不应太乐观,预测全年将达到7%。对于在建面积同比方面,预测2015年继续下行达到4%的预测值。而对于新开工面积同比指标,预测小幅恢复至-3%。

    中国房地产新常态正在形成

    住建部部长陈政高此前在全国建设大会上表示:2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

    论坛上,张永岳提出了类似的问题和思考:在中国经济和楼市新常态的发展要求下,中国经济社会向何处去、企业如何经营、各个方方面面如何谋求健康发展,已成为共同关注的问题。*根本的问题在于,如何客观地认清形势和找到正确路径。

    林中认为,作为房企,要密切关注中长期楼市下的新常态特征。概括来说,这样一些特征应包括以下几个方面。从行业本身的角度看,将是竞争激烈、房价增长平缓以及行业利润率下滑的表现。与此同时,行业利润的增长点将从土地增值转向金融、产品、服务等环节。从城市和人口的发展态势看,未来高速城市化、高速信息化与人口结构及需求特征的变化会形成叠加,这都会影响行业的发展特点,也标志着整个楼市进入了全面创新的阶段。这样一些趋势值得房企关注和思考。

    王德培认为,关注楼市发展,也要关注新经济的发展态势。总结来看,目前正存在五类新经济。前四个分别为第三次IT革命、4.0版本的工业经济、生物经济和生命经济,而第五个就是体验经济。对于体验经济,可以拿“诺基亚的出局”为例子。诺基亚在兼并收购大会上说了句发人深省的话:我们并没有做错什么,但不知为什么我们输了。这个案例的背后,就说明若没有重视消费需求的体验功能和趋势,企业容易出局。这对于房企而言也有类似的启发。

    苏雪晶在论坛上提出“地产重回主流”的观点。他认为,重回市场已经成为楼市新常态的要求,也反映了未来楼市的基本走势。之所以有这样一个提法,就在于房地产在前两年已经跌出了主流视野。但是,从今年下半年开始,楼市基本面在开始发生变化。而且相对于舆论上的“大拐点”的提法,应更正为更准确的“成熟期”的提法。在某种意义上,也可以说正在步入新常态。在成熟期中,市场会发生分化,但对于一二线城市而言,相应的指标仍有可能出现同比正增长。考虑到目前市场回暖的趋势,那么2015年能在2014年的基础上出现同比增长态势,就基本是足够了。

    据了解,“易居论坛”正成为上海易居房地产研究院智库平台建设的重要组成部分。在2014年总共举办了七场,围绕政策与市场走势、房地产各个专业领域展开了理论和实践的探索。此类高层论坛活动对于地方政府部门、房企和购房者了解市场、把握趋势有着参考价值和指导性作用。