今年以来，南宁二手房交易整体遇冷，不少业主因此转售为租。其中部分外地投资客因来往不便，便寻找房屋托管公司进行代租。业内人士介绍，随着南宁的城市发展，外来人口渐多，市场对房屋托管业务的需求也在扩大。但房屋托管是一项专业的系统工程，需要较强的管理运营能力。因此，投资者在涉及此项业务时需要做好前期市场调研，房东及租客要注意寻找专业的公司。

    现象

    部分外地投资客

    寻求房屋托管

    今年以来，受全国房地产形势变化、银行房贷收紧，二手房相关税费提高等多种因素影响，南宁二手房成交量逐渐萎缩。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，今年1月~5月,南宁二手房成交面积61.7万平方米，同比下降34.18%；成交套数5948套，同比下降37.73%，其中存量住房成交面积53.61万平方米，同比下降37.5%。

    南宁市多家房地产中介公司的高管介绍，市场观望情绪日渐浓厚，部分急用资金的业主选择低价抛售房源，更多的业主则转售为租，等待市场好转。部分外地投资客和本地拥有多套房源的业主开始寻找房屋托管公司，让这些公司代为经营房屋出租事宜。

    来自浙江的业主吴先生表示，当2010年南宁房价已经处于一定高位的时候，他认为房价仍会继续快速上涨，便在凤岭北和东盟商务区购置了3套房子。吴先生本想在房子上涨到一定价位之后就转手赚取差价，但没想到2011年南宁出台限购令，房价在经历了几次波动之后，涨幅有限，算上契税和每月月供，吴先生实际上并没有多少收益。*令他揪心的是，这些房子如今是有价无市，卖不出去。“我在其他城市还有房子，管不过来，只好找房屋托管公司了。”

    另一方面，一些中小型房产中介、房屋托管公司以及有一定资金量的投资者，敏锐地嗅到了其中的商机，积极开拓市场。其业务不仅涉及普通商品房，还有商铺、酒店乃至城中村的自建房。

    调查

    自建房和整层商品房都可“托管”

    经过走访，记者发现当前南宁的房屋托管业务主要集中在青秀区和西乡塘区。国内大型房地产经纪公司我爱我家南宁公司总经理蔡亦介绍，青秀区的投资型房源较多，其中不少房东来自区内其他地区乃至区外，没有太多时间打理房屋。而且，青秀区的外来常住人口不少，租赁需求较为旺盛。西乡塘区流动人口较多，其中学生占了一定的租赁比例，短租房的需求较为旺盛。但房东普遍觉得一周左右的租赁期太短，管理起来比较麻烦。

    广西南宁市美泰房地产投资管理咨询有限公司业务经理林俊羽表示，该公司目前承租有100多套房源，主要分布在东盟商务区和西乡塘区广西大学周边的楼盘。其中东盟商务区一个楼盘就集中了约70套房源。

    多位房地产市场业内人士告诉记者，除了普通的商品房，如今部分城中村的自建房以及小区的整层商品房，也被一些投资公司或个人投资者承租下来，再进行分租，以赚取其中差价。

    “将整栋楼租下来再转租给别人做酒店或宾馆，收益会比较大。”一位业内人士介绍，涉及此类投资的多是一些较具实力的投资公司或是商业运营公司。南宁就有一家投资公司以分期付款的形式，以几千万元的价格买断开发商整栋楼的20年租期，然后再转租给酒店。

    这家投资公司跟开发商签订的每月租金为15元/平方米，且每年递增的涨幅较小。但转租给其他企业经营酒店之后，每月租金可以达到30元/平方米甚至50元/平方米，而且每年租金递增幅度较大。“我们做过市场调研，当前南宁酒店缺口还是比较大的，投资酒店的收益也较可观。但收益也伴随着风险，因此，投资者要注意找那些自有资金量较大，有较广泛市场关系的的公司。”

    南宁一位房企的负责人坦言，位置较偏人气不够的楼盘才会考虑将整层或整栋商品房出租。实际上，这种方式对缓解开发商资金压力比较有限。其主要作用是帮开发商带旺楼盘人气，以实现开发商周边物业的升值。

    收益

    靠服务费及空置期租金

    赚取利润

    目前市场上提供的“房屋托管”服务，实际上以“二房东”的身份出现。这些“二房东”是如何从中赚取利润呢？

    记者了解到，当前南宁市场上房屋托管公司赚取利润的方式大致有两种。一种是直接收取托管服务费，服务费通常为头月租金的一半，然后把剩余的租金按时打到房东的账户上。另外一种是房屋托管公司不收房东任何费用，但需要房东提供一个月左右的房屋空置期，在这个空置期内房屋托管公司不用支付给业主房租或是只支付较少的房租。业内人士称，其实这一个月正是房屋托管公司挣钱的关键期。在这个空置期内，只要房屋托管公司能尽快找到房主，就可以赚到钱。

    在市场较为成熟的一线城市，房屋托管公司以略低于市场价的价格从房东手里拿到房子，然后以正常的市场价格赚取差价，同时还收取房东的服务费。不过此种方式目前在南宁并不普遍。“南宁的房价并不是太高，大部分租客对租金的变化比较敏感，想赚取租金差价不太现实，我们目前主要还是做好服务，扩展客源。”林俊羽表示，只要手上的房源多了，利润自然就会积少成多。

    风险

    市场刚起步服务待规范

    记者了解到，相比二手房出售动辄上万元的佣金，二手房租赁一两千元的服务费要少很多，但是在操作上要繁琐很多。因此，当前南宁较大型的房产中介公司不太愿意涉足房屋托管业务。

    蔡亦介绍，房屋托管业务是一项很系统的工程，需要较雄厚的资金实力、专业的维修和交接团队为业主提供持续性的服务。但它同时也是一项稳定的业务，未来南宁房屋托管市场前景会随着城市的发展变得愈发广阔。不过需要注意的是，当前南宁的房屋托管业务还处在粗放期，市场上的房屋托管业务多是一些较小的房产中介公司或是房屋托管公司经营，服务质量有待提高。

    据了解，有些小型房产中介在资源丰富，租赁市场需求旺盛的时候抬高租金，实现低价承租高价转租。有些中介公司是每月向房东支付租金，但却要求租客按季度缴纳租金。如果房源够多，那中介公司可以在拿到十几万甚至几十万元的租金后携款跑路。这种现象在一线城市出现较多，南宁朝阳路一个楼盘也发生过这种情况。

    一位不愿具名的业内人士认为，传统的房屋中介，中介只作为中间介绍人，房东和租客双方信息是对称的，所以不存在房屋安全和资金安全问题。但房东如果把房子交给房屋托管公司打理的话，房东和租客之间信息是不对称的，房东为了省心，每个月只收固定的租金，而房屋托管公司都是3个月、6个月地收取租客租金。一旦房屋托管公司改变房屋结构，群租出去，或者当客户群达到一定数量，短期拿到较多资金，房屋托管公司截留租金携款跑路，受害的就是房东和租客双方。

    因此，房屋托管公司要想真正赢得客户信任，需要进一步完善公司的机制，比如为客户提供租房保险，到相关部门进行备案，缴纳保证金等。另一方面，房东和租客要选择大型可靠的房屋托管公司进行托管，避免房屋出租业务委托给不规范的“二房东”。