关注“楼盘变身” 之 现象篇

    小区**怎能说改就改？

    核心提示

    架空层变车库、车库变商铺、绿地变幼儿园……南宁一些楼盘卖房后“变身”的情况屡屡发生，有的开发商擅自变更**，有的是获得**局审批通过变更。不少业主反映，这些**变更未按《物权法》规定获2/3业主同意，侵害了业**益。法律界人士认为，小区**变更涉及业主的切身利益，改不改、怎样改，业主应当拥有决定权。

    公共绿地缩水，架空层被改成商铺，小区会所和游泳池哪里去了……住宅楼盘**关系业主切身利益，但南宁一些业主买房入住后，发现小区已改了**、变了模样。开发商改**，**原因是利益驱动。提高容积率、减少公共设施这样的**变更，大都会损害业主合法权益，按正常法律程序征求业主意见，多半不能通过。毕竟，很少有业主愿意将自己应该享受的权益拱手让出。于是，“先斩后奏”私改**的行为不时发生

    花园和游泳池

    去哪了？

    【小区】大自然花园

    【变身情况】花园、游泳池变高层住宅

    【业主投诉】今年3月18日上午，居住在该小区西面和南面的业主发现，小区的一块空地上响起了隆隆的机器声，工人们正在开工建设。按原**，这块空地一部分用于建若干栋6层和12层的住宅楼，一部分用于建幼儿园及小区花园、游泳池。如今，原先的**方案已经变更：6层住宅楼被升级为9至12层，12层的将变为24层。

    业主张女士认为，按原**，小区会所南面只有两栋6层半的楼房，另有商铺及游泳池、幼儿园等配套设施，相互间的间隔较宽。而调整后的**图，原**的游泳池、幼儿园等用地，都将被新建楼房代替，结果就是公共设施减少、容积率增加。

    据悉，大自然花园的部分业主曾因此到南宁市**局反映情况。

    3月31日上午，南宁市大自然花园小区各主要交通路口处，张贴着南宁市**管理局发布的公告，公告称拟就该小区项目总平**调整方案举行听证，时间定于5月8日。

    【记者调查】开发商一位姓许的负责人解释，按调整后的总平**图，将在小区F区南面新建一个小区，新小区与F区之间将开一条13米宽的路隔开，这对F区南片居民影响并不大。

    主要争议是在F区东片区（即会所南面）。其实调整后的**方案，与原**方案相差并不大，只有1栋楼由6层半改为12层，其余楼高均为6层半。建成后，东片区楼房之间的容积率为1.76，没有超过**规定的2.0。至于东片区中原**的幼儿园，将用会所的一楼代替，面积有1800平方米，可满足小区孩子的入园需求。东片区位置，与F区落差达10米，即使在东片区建楼，也不会影响到F区楼房的采光。可能受到影响的，只有F区6栋东头2楼以上的部分业主。考虑到业主的要求，可适当修改该栋楼层的**方案。

    “业主的心情可以理解，但我们当初投入巨资买下这块地，肯定要收回成本的。我们尽量在不影响居民生活的情况下，开发这片楼盘。况且，我们调整后的**方案已经得到政府有关部门审批同意。”该负责人说。

    对于上述说法，南宁市**局建设工程管理科一名负责人表示，大自然花园开发商虽然已向**局申请调整小区**，但目前尚未获得批准。

    公共空地出现一排烂尾楼

    【小区】：英伦十八

    【变身情况】公共空地现高楼

    【业主投诉】3月26日，南国早报记者来到英伦十八，在长湖路延长线的小区门口旁，一排被铁皮包围着8至10层的烂尾楼耸立眼前，楼下杂草丛生。

    “开发商没有经过业主同意，就在小区里多建了一些楼。”在小区业委会办公室里，负责人张先生拿出了南宁市**局出具的小区**图，图纸上显示，在该小区内靠近长湖路延长线的位置上，**建设3栋18层的公寓住宅楼。张先生说，2009年前后，小区陆续交房，当他们入住后，发现小区在原来**图纸上多出了一些高层楼房。当时，开发商正紧张地进行施工。于是，他们向南宁市**局投诉后，了解到开发商没有经过**局同意，擅自更改**和施工。在业主的强烈反对下，开发商的违规行为，被有关部门叫停。

    小区业主唐先生说，这些楼被叫停建设后，几年来慢慢地变成了烂尾楼，“*苦的还是住户，由于这个原因，几年都办不到房产证。这烂尾楼不仅有碍观瞻，还有安全隐患，我们住户每次出入大门都提心吊胆，担心有东西砸下来”。

    【记者调查】据了解，英伦十八小区是由广西百益集团旗下的子公司广西友容投资有限公司投资建设。4月8日中午，南国早报记者来到位于南宁市青山路2号的广西百益投资集团，总经办的有关负责人告诉记者，由于长湖路延长线建设问题，影响了小区的**建设。目前开发商已将情况向相关单位反映，他们也在积极处理此事。至于开发商是不是擅自更改**，被有关部门叫停建设，该负责人建议记者向南宁市**局了解。

    对此，南宁市**局建设工程管理科一名负责人说，英伦十八小区的那栋烂尾楼，是在没有取得合法手续情况下建设的，早已被南宁市**管理监察支队叫停。

    物业开荒建停车场

    【小区】金湾花城

    【变身情况】公共绿地变停车场

    【业主投诉】4月4日，记者在该小区走访时，小区多处未划停车位的地方也停放了车辆。一名业主称，近几年来，车位越来越紧张，每天回家后找车位就成了一件非常艰难的事。业主李先生说，物业以小区内车辆太多为由，既未经业主同意，也未经有关部门批准，就擅自把小区后面的一片绿地改建成停车场，准备供业主有偿停车。很多业主不满此举。

    记者在小区内随机向车主了解情况时，对于新开发停车场一事，不少人还是颇有微辞，有业主说：“就算车位不够，也不能随意铲绿地啊！”

    【记者调查】该小区物业相关负责人梁经理表示，该小区在建设之初，设置了500个停车位，现在，小区的车辆保有量达到了1000辆以上，在草地、通道等停车的现象日益增多，“消防车进出都成了大问题”。为了解决停车难题，物业才决定开发临时停车场。梁经理说，被业主称为绿地的位置其实是**中的游泳池，但十几年来，一直未动工，已经荒草丛生。此前，有业主开发来种菜，也因淋粪遭到其他业主的投诉，为此，物业向开发商打了报告，借用约2000平方米的位置，作为临时停车场，可以停放85辆车。

    “物业自掏腰包，花约10万元来铺生态砖，就是兼顾到环境和停车问题”，梁说，临时停车场不是为了牟利，只是想为广大业主提供便利，“收费也不贵，50余元一个月”。对建停车场是否经过相关部门的审批时，梁经理坦承，没有向相关部门报批。而更改**之前，他们只进行部分走访，也没有召开全体业主大会，进行表决，“一千个业主就有一千种想法，我们考虑到全局，就想做点好事，结果没人说好”。

    架空层改成仓库对外出租

    【小区】锦绣豪庭

    【变身情况】架空层被改成仓库对外出租

    【业主投诉】

    业主黄先生称，在开发商（广西万事达房地产开发有限公司）陆续交付房屋给业主后，将小区没有出售的部分视为私有财产，无端封闭了架空层来向外出租，“5、6号楼架空层现已经租给别人做了仓库”。对此，不少业主意见非常大，业主陈先生说，小区本来停放车辆的位置就不够，原本架空层是小区的配套设施，现在却被开发商占用，给业主生活带来极大不便。

    【记者调查】

    近期，记者在锦绣豪庭采访时，发现架空层均已封闭起来，安装了卷闸门。有业主拿出一张《南宁市**管理局行政处罚告知书》说，业主将开发商的违规行为反映到相关部门后，2013年7月，**部门向开发商发文称，“你单位未经我局行政许可，擅自用卷闸门将锦绣豪庭5、9号楼的底层架空层封闭。”根据相关法条，**部门认定其构成违法建设，并令其“限期自行拆除上述卷闸门，恢复原批使用功能”。

    但事情过去近一年了，开发商并未按照相关部门的要求进行拆除，并且将其他楼房的架空层也一并封闭起来了。对此，开发商负责人王先生称，按照《物权法》的相关规定，架空层不能公摊给业主，他觉得不管是出租还是出售，都有法可依。

    对此，记者以普通市民的身份从南宁市**管理局工程科了解到，该局曾对该小区架空层的**进行过变更，但不是进行封闭使用，而是架空停车。架空层作为小区的配套设施，即便产权属于开发商，也不能随意更改**用途。

    架空层变住宅和商铺

    【小区】东盟商务区一小区

    【变身情况】架空层变住宅或商铺

    【业主投诉】业主李女士说，她家装修入住后，开发商便将该楼盘的架空层尽数变更了**用途，并贴出公告声称将架空层“送”人了。架空层在经过分割、封闭后，有些住上了人，有些成了铺面，对此，小区多数业主十分不满。

    4月1日，记者在该小区内看到，多数架空层已经装修完毕，并且已经入住。

    一名不愿透露姓名的业主说，架空层被更改后，有些做了铺面，有业主联合**并进行了举报，“有关部门还对其中一家装修好的铺面进行了罚款”。林先生认为，架空层更改**后，导致了小区容积率上升，车位紧张，居民们也没了聊天下棋的地儿，“有些甚至连公共花园都占用了”，一些业主以拒交物业费来表示不满。小区物业向记者证实了部分业主拒交物业费的情况。

    【记者调查】

    在物业办公室的墙上，张贴着一份“同意开发商将一层架空层附送给一层业主和调整物业用房位置的表决”。内容显示“该小区拥有6350平方米面积，占整个小区建筑面积59%的业主召开会议，并经一致同意，开成如下表决：1.同意开发商将5、6、8、9号楼一层架空层附着给各楼栋一层业主使用的行为。2.同意将物业用房调整至6号楼地下一层”。落款日期为“2013年3月11日”。4月8日上午，记者联系了该小区开发商，一名自称是相关负责人的韦女士表示，一个小时后回电记者，但此后再无消息。记者又数次去电，对方要么“用户正忙”，要么就无人接听。4月21日，记者又拨打韦女士的办公室电话，对方称“我们了解一下再给予答复”，之后又没了消息。

    5月5日，记者以普通市民的身份致电南宁市**局工程科，对方称，该局没有对该小区作出任何有关架空层**变更的审批。

    [ 投诉收集]

    小区更改**并不少见

    不仅是开发商尝到了更改**的甜头，有的小区物业也加入了这一行列。南宁仙葫东城美景小区业主许先生称，小区物业违章铲掉开发商原有的花圃做停车位：秀厢大道海宝公寓小区的住户韦先生也反映称，小区物业将小区绿化带铲掉做停车场……

    事实上，小区私改**并非偶发现象，在广西各地也不鲜见。

    防城港港口区欧景蓝湾小区的业主岳女士称，开发商私自将小区6号、7号、8号楼的架空层车位变更为铺面，原来有9位车主花几万元买了车位，现在开发商以15万元、18万元的费用退回给了业主。而这些车位被改成了450间商铺，用做建筑产品的展示厅；另外，3号、4号楼的架空层又被私自加高，从而影响了另一栋楼的采光，业主们向住建委和市长热线反映了问题，无果。

    河池市金泰豪庭小区业主韦女士告诉南国早报记者，他们购买房子的时候，开发商说每栋楼房在3楼的地方，都会有一个整体空中花园，而且开发商在住建部门备案的时候，也是空中花园，但卖完房子后，开发商到住建部门更改了备案，把空中花园改成写字楼。小区业主到法院**开发商，两年后，法院判决开发商赔偿业主损失，但该房地产公司已经注销，小区业主不知道赔偿该找谁要。

    [ 他山之石]

    小区改**需全体业主同意

    今后，广州开发商随意更改**导致购房者利益受损的现象，广州将有严厉的措施解决。

    广州市**局公布《广州市城乡**程序规定》（以下简称“《规定》”），要求开发商修改**或者设计方案必须获得全体业主的同意，在购房合同中需附上小区的**图。

    修改**需获全体业主书面同意

    根据《规定》，房地产项目预（销）售时，应当将经审定的修建性详细**或建设工程设计方案总平面图之公示图作为商品房预（销）售合同的附件；申请修改修建性详细**或建设工程设计方案总平面图的，建设单位应当先暂停预（销）售，并取得该房地产项目全部已预（销）售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意。

    《规定》实施以后，不仅要求开发商修改**需要告知业主，还必须取得业主的书面同意。“只要有1户业主不同意，**局都不会同意开发商修改设计。”广州市**局副局长叶浩军说，这样避免了开发商不规范行为，或者是有可能损害到权益人的行为。“不一定是把绿地改建成房子需要征求意见，就算是更改房子的朝向，也要征求业主意见。”

    据悉，《规定》还延续了对**听证会的管理要求，明确了凡是涉及到修改道路系统、建筑、绿地布局、涉及利害关系人重大利益的**调整，**部门批准前应当采取公示、座谈会或听证等形式，听取利害关系人意见。

    不按**公建配套开发商将被曝光

    业主买房后发现自己的房产原本**是公建配套，并不能办理房产证。以前这种情况出现，**部门会暂停开发商剩余项目的**审批，或者对已经实施的项目分阶段验收等。针对这些历史遗留的办证难问题，**与国土部门已经联合专门解决此问题。但在今后，开发商的违规建设和违规销售问题，《规定》中还有新的处罚。

    《规定》明确，未按照**要求实施公建配套项目建设的，**部门将通过政务公开网站等向社会公布。“这在以前是没有的，是借助社会监督来威慑开发商的一种尝试。”广州市**局有关负责人说，除了给予严厉的处罚，今后还将向社会公布开发商的不良行为。

    据《信息时报》

    关注“楼盘变身” 之 法规篇

    小区变更**，到底谁说了算？

    小区**无不触动业主敏感的神经。南国早报记者调查部分小区**变更时发现，多数小区在更改**的过程中存在公示不到位、信息不透明，常常由开发商单方面决定。那么，小区**变更究竟由谁说了算？记者在采访中了解到，南宁立法部门正在酝酿出台新的地方**法规，与旧的法规相比，增加了变更**的流程，明确了要通过公示、听证会、论证会等方式征求利害关系人意见

    **部门 变更**有严格流程

    据悉，《物权法》第七十六条规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。《中华人民共和国城乡**法》也规定，小区**确需修改的，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。

    南宁市**局建设工程管理科一名负责人说，小区变更**一般有3种情况：一是开发商在未取得合法手续，擅自变更**；二是开发商提出变更**申请，**部门审批认可；三是由于小区周边的**发生变更，影响到小区内的原**，**部门就主动变更小区内的**设计。无论是何种情况，该局会通过现场告示、**局官方网站等方式进行公示，还要召开听证会，充分听取相关业主的意见。

    该局有关人士介绍了小区**调整的具体程序：涉及小区总平**调整和变更容积率的，一般按照“建设单位申请-专家论证-公示、听证等方式征求意见-城乡主管部门建议-政府批准-技术审查”办理；如总平**调整不突破**条件的，按照“建设单位申请-公示、听证等方式征求意见-技术审查”办理。

    业主心声 难防公示听证“走过场”

    在走访中，有不少业主表示，尽管他们反对开发商变更**，但**小区的**还是发生了变更，公示和听证会不过是走过场。

    南宁市**局城市**科的有关人士表示，在小区变更**过程中，要充分考虑各方的利益和实际问题：不是开发商申请，就一定能变更**；也不一定是业主反对，就能阻止**变更。如果小区周边**发生变更，影响到开发商的切身利益，那么开发商的**变更请求，也许就会获得批准。如开发商擅自变更**，南宁市**管理监察支队将依据有关法规对其严肃惩处。

    另外，南宁市**局对“关于听取利害关系人的意见”也作出了书面答复：因现行的**中未明确**总平调整需征得利害关系人同意的数量比例，从尊重客观事实，公平、公正的角度出发，我局对利害关系人提出的意见十分重视，通常通过组织协调双方协商，并对**方案予以修改完善。双方意见分歧较大的，依法组织听证，并将听证结果上报市人民政府研究确定。

    法律人士 变更必须由业主“点头”

    三分之二的业主同意，法律明文规定的这一业**利常常被忽略，是法律方面有漏洞吗？本报南国法援公益律师赵明堂认为，“无论是从门类来说，还是从条文来说，都完全足够用了，只是相关部门选择性失明”。他认为，小区的整体**是不少业主决定是否购买的一个参考条件，也是影响买方产生购买意向的重要方面，因此根据《合同法》的相关规定，小区**也属于合同的一部分。虽然在商品房买卖合同中，没有特别约定架空层、绿地等共有部分的产权及**细节。

    赵律师说，小区**在建设的时候，即出售之前，是一个行政管理的法律关系；在建成后没卖出之前，开发商还是所有权人，他可以提出变更**申请，有关部门可审批同意变更；一旦卖出，所有权人就是业主，若要变更，只有业主通过一定的程序，申请变更才合法，“如若在房产出售之后，相关部门仍同意开发商的申请，那行政机关的审批也是不合法的”。

    “如果开发商在出售了部分房产之后，想要变更**，那也得征求其他业主的意见”，赵明堂说，没有卖出的部分，开发商还是所有权人，也是业主，他可以行使相应的业**益，但也不能随心所欲地申请变更**，要依照法律程序，征求其它业主的意见或者召开业主大会。

    酝酿新规 变更必须征求业主意见

    尽管《物权法》已经明确规定小区重大事项需征求三分之二业主同意，但2012年修订的《南宁市城市**管理条例》规定，“需要变更建（构）筑物使用性质的，必须报原审批的**行政主管部门批准”，但没有明确要求听取利害人意见以及征得三分之二业主同意。

    记者从南宁市人大常委会了解到，一般来说，上位法中规定了的细节，地方法规中可以不再赘述，可直接按照上位法的规定来操作。因此，市民对两法相冲突是一种误解。对于法条的具体操作，职能部门做出一些实施细则。

    对于是否需要进一步完善地方法规的疑问，南宁市人大常委会相关负责人给予了肯定的答复。据悉，南宁市十三届人大常委会第十五次会议审议通过了《南宁市城乡**管理若干规定》，目前正依法报请自治区人大常委会批准。新法规出台后，《南宁市城市**管理条例》将废止。据悉，《规定》较现行的《条例》来说，内容中增加了变更**的流程，拟严格限制建筑物**使用性质的变更。如果要变更**性质，应该根据不同情况通过公示、听证会、论证会等方式征求有利害关系人意见。