2月26日，南宁市住房保障和房产管理局网站公布了2013年度南宁市“十佳”（十差）物业服务企业名单，该名单上榜物业服务企业，均通过实地考察、综合考评，并征求市物业管理行业协会、各城区（开发区）住建部门等相关单位意见后评议出来。从上榜的“十佳”物业服务企业名单可发现，大部分为广西知名的物业公司，如保利物业、瀚林物业、荣和物业等。自从这份榜单公布之后，南宁市*近爆出了很多业主与物业相抱怨的新闻，让购房者唏嘘不已，在“3·15”即将到来之际，就与住朋网编辑一起来看南宁的物业管理怎么样吧！
南宁评出“十佳”（十差）物业公司
近日，记者在南宁市住房保障和房产管理局（以下简称“南宁市住房局”）官方网站看到，2013年度南宁市“十佳”（十差）物业服务企业名单公示，广西保利物业服务有限公司、广西利澳物业服务有限公司等10家物业公司，评为“十佳”；南宁市崇泰物业服务有限公司、广西南宁福泰恒物业服务有限公司等10家物业公司，评为“十差”。据了解，此次评选活动由南宁市住房局根据南宁市政府办公厅《南宁市居住区综合整治工作方案》要求组织评选。自2013年起，南宁市住房局在全市范围内每年评选“十佳”（十差）物业服务企业。为此，南宁市住房局制定了《南宁市“十佳”（十差）物业服务企业评议方案》。
其中“十佳”物业服务企业评议条件有：①积极响应市委、市政府“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”物业居住区综合整治工作，整治得力、效果明显。②规范经营，企业业绩良好，获得相关表彰或多次正面宣传报道，无涉及物业管理的重大投诉。③无违法违规行为，无被行政处罚记录，所服务的物业居住小区双月考评成绩均达到90分以上（综合全年双月考评成绩）。④物业居住区业主满意度超过70﹪（综合企业所有涉及物业居住区）。⑤其它业绩突出。
而“十差”物业服务企业评议条件则是：①居住区环境综合整治不力，服务态度较差；②企业多次被媒体负面报道，有涉及物业管理的重大投诉；③有行政处罚记录，所服务的居住区双月考评成绩多数在70分以下（综合全年双月考评成绩）；④物业居住区业主满意度低于50﹪（综合企业所有涉及物业居住区）。
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“3·15”** 业主物业两相抱怨
一个好的物业公司会让业主回家之时如沐春风，不只是在“3·15”期间才会有那么多的业主和物业相争的新闻，《广西壮族自治区物业管理条例》自2013年1月1日已正式施行，《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》（试行稿）也在2013年7月1日试行，仍然不乏某些物业服务企业“上有政策、下有对策”的进行“服务”，另外，也有些业主不理解物业服务企业，也了解物业管理方面的管理条例，对于物业公司的合理要求置之不理，让物业公司的服务难以为继。
位于南宁市经开区长凯路8号的庭香园小区，建成于2003年，共有业主545户。2013年7月，小区物业在门口安装了智能门禁系统，然而截至目前，小区内的车辆停放不但没有得到有效管理，反而愈发混乱，无论是业主还是外来车辆，进出小区一慨畅通无阻，导致原本有限的车位更为紧张，小区业主也与物业之间产生了诸多矛盾。[外来车辆随意出入小区门禁成摆设 业主物业两相怨]
市民郭先生说，几年前他在南宁市民族大道尚城街区买有一套房子，至今还没有装修入住，可是他每年都被要求交3200元的物业费、电梯费、垃圾费和水电公摊费。对此，他认为，自己还没入住，也未享受物业任何服务，却要像已经入住的业主一样交费，感觉很不合理。[小区入住率不高 空置房物业费该不该交？]
停车收费问题，是广大邕城市民关注的焦点之一。南宁市物价局与南宁市住房保障和房产管理局一同下发了《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》，于2013年9月19日开始实施，对小区内停车收费、物业服务收费、人员车辆IC卡管理等作出了规定。其中，建设单位拥有产权的地下停车位的停车收费，其收费标准**不超过350元/ 车·月；车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内（含1小时）不得收取车辆停放服务费。长湖路附近的某小区业主杨女士向记者透露，该小区的停车收费地下是450元∕月，露天是150元∕月。这个标准已与《通知》中有关停车收费包月的规定不符。[南宁小区物业停车收费仍存不合理现象 市民可投诉]
广西物业管理相关条例实施 物业**有依据
《广西壮族自治区物业管理条例》已由广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月30日修订通过，修订后的《广西壮族自治区物业管理条例》公布自2013年1月1日起施行。
《广西壮族自治区物业管理条例》解读
**业主大会：由基层政府牵头筹备
《条例》：明确了基层政府和自治组织的职责，规定乡镇政府、街道办事处在县级政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。
还规定由基层政府和街道办筹备召开**业主大会，业主大会筹备组的组长由政府和街道办的代表担任，成员除了他们之外，业主代表总人数要占2/3的比例。
解读：南宁市高新区一小区业委会主任李先生告诉记者，一些新建小区三五年没成立业主委员会是常有的事，对物业的监督无法进行。不少楼盘入住多年，也有一批热心的业主积极筹备，但业委会就是难以出炉。究其原因，业委会的成立必须要业主、开发商和主管部门的通力合作，只要其中任何一方工作不到位，一个看似简单的工作就会变得非常复杂。
有法律界人士认为，现行的法规对业主大会如何筹备规定比较笼统，而且筹备组成员一般是由业主推选的代表，专业性和经验不足。《条例》中强调了基层政府和街道办在物业管理中的责任，对如何成立业主大会很有指导性，对业主大会的决定事项规定得也比较具体，操作性强。还有专家认为，基层政府派员参加小区业委会，一方面是为了监管，也是为了规避在一些经营收入颇丰的小区出现业委会由公益服务的性质转而倾向“牟利”的情况。
《条例》还创新协调机制，提出由“县级以上政府通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制”，并提出物业管理联席会议主要协调解决下列事项：业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件；物业管理区域内的收费争议问题。
业主委员会：工作经费有保障
《条例》：经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:（一）从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取；（二）业主自愿捐赠；（三）其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。为保障经费的“阳光操作”，规定业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。还对业主委员会工作作出相应的规范，如业主委员会应当建立定期接待、工作记录和信息公开等制度。
解读：据了解，目前很多业主委员会没有活动经费，业委会的工作人员凭“一腔热忱”为居民们奔波。小区业委会普遍存在经费难的问题，很大程度上影响了业委会工作的开展。为了使业委会的力量更“强大”，《条例》规定业主委员会工作经费的来源、管理和使用，从制度上保障业委会有效运行，发挥作用。
此外，《条例》对业主委员会的产生和换届选举，业主大会与业主委员会的职责都进行了详细规定。对“业主”的概念规定更明确，将已经签订购房合同，但还没取得产权证的人也归入“业主”范围。
新老物业交接：擅自撤离或不走将受处罚
《条例》：物业服务合同终止或者解除后，10日内，物业服务企业应当与业主委员会办理交接手续，包括移交全部物业档案；物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；清算预收、代收和欠收的有关费用等内容。
解读：近期，位于南宁竹溪大道某小区的业主大会解聘了开发商找来的前期物业，但前期物业撤离的时候，拒不移交账本等相关资料，目前尚有两万元的账目不清楚去向。近年来，因新老物业交替引发的争端屡见不鲜，一些物业企业或者干脆突然撤离的，或者始终赖着不走。针对这类行为，《条例》的规定有针对性、能管得住，如：物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不交接或擅自撤离，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
物业服务费：收与交均有限制
《条例》：物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。
物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。
针对业主不缴纳物业费的情况，《条例》作了责任规定：业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院提**讼。
解读：在物业服务与管理中，物业服务收费是引发物业管理矛盾的原因之一。一方面，有的物业在不告知小区业主的情况下，擅自提高服务费；另一方面，有些业主认为物业提供的服务不到位而拒交物业费，从而与物业产生纠纷。
南宁市一位从事物业纠纷处理的律师告诉记者，现实中，物业不应实施停水停电来逼迫收缴物业费，而业主也不能因为放弃了“享受物业服务”的权利而就不履行“缴纳物业费”的义务，双方应该通过法律途径维护自己的合法权益。例如：物业可对拖延缴费的业主采取收纳滞纳金的形式；而物业投诉方面，《条例》增加“房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度”的内容。
为了加强对物业服务收费的监管，《条例》还规定，服务企业不能擅自设置营业摊点；不得收取未经价格主管部门核准的费用；不得擅自提高公共车位停车费标准，否则将由房产行政主管部门或价格主管部门按照权限，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业共用部位、公用设施设备的维修与养护，剩余部分按业主大会的决定使用。
物业**中除了有物业管理条例可依据，在日常生活中，物业收费是业主和物业公司存在争议**的焦点，也可以依照广西住宅物业服务收费管理**，自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅在广泛调查研究的基础上，结合实际制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》（试行稿）。[广西物业管理条例实施 服务不好物业费要打折扣]
>>>>>查看《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》（试行稿）
《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》（试行稿）关键词解读
【关键词】收费范围
根据服务合同收取费用
《物业收费办法》对物业服务的收费范围作出了明确的规定，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
【关键词】收费标准
实行政府指导价和市场调节价
按照《物业收费办法》依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经当地价格主管部门备案后执行。各级价格和房产行政主管部门要加强对执行情况的监管。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
【关键词】收费等级
服务质量的高低决定收费的高低
按照《物业收费办法》的规定，今后物业服务收费将根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，等级越高收费标准也越高；反之，物业服务不好，收取的物业费也将降低。各市的物业服务等级标准，由设区的市房产行政主管部门参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。住宅小区物业服务等级须3年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地房产行政主管部门认定，作降级处理。
此外，对于一些获得荣誉的物业小区，物业服务收费标准可以适当上浮，荣获**物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理**小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理**小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。
【关键词】公共部分
物业小区中，公共部分的使用也成为了小区业主与物业之间经常出现矛盾的摩擦点；此外，物业公司也往往由于擅自利用公共部分营利而受到相关部门处罚。
为此，《物业收费办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金。
而占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可以收取车辆停放服务费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准，所得收益主要用于住宅专项维修资金。
【关键词】明码标价
物业收费怎么收，收取的费用用到哪些地方了？
《物业收费办法》明确，物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督。除本办法中规定的收费项目及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外，物业服务企业不得另行收取其他费用。
此外，物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
物业服务关系千家万户，物业好 坏居民们都看在心里。小区物业做不好，停水、停电、电梯坏了没人修、垃圾没人处理等事儿都会经常出现。可见找一个拥有**资质物业服务企业的楼盘是一件多 么重要的事情。下面住朋网编辑将为您推荐2013年南宁市“十佳”物业服务企业所服务的楼盘，已经买房的朋友看看自己买对没有，没有买房的朋友则可以参考 以下楼盘看看有没有适合自己的！
>>>>>2013南宁十佳物业公司拼"犀利" 口碑楼盘5字头起买了错不了
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②项目环境——保利爱琴海旁边即是狮山公园，空气清新，是休闲养生净肺的好去处。此外，项目是广西**打造“海洋主题文化社区”的楼盘，高端的园林设计让业主们提供了空暇的休闲之地。
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